열중 주우이님 4강 후기 - 내 상황에 맞는 투자를 계획하고 실천하기 위해 알아야 할 핵심 내용으로 꽉 찬 강의 - 고래와여행

주우이님의 4강은 지금 왜 투자를 해야 하는지, 내 상황에 맞는 투자 지역은 어떻게 선정하는 것인지,

수도권과 지방에서 수익률을 올리기 위해서 각각 어떻게 접근을 해야 하는지, 수도권과 지방 매물을 함께 비교하려면 어떻게 해야 하는 것인지 등, 투자를 막 시작하려는 사람들이 내려야 할 중요한 의사 결정과 좋은 선택을 하는 방법을 상세히 알려주는 알찬 강의였다. 특히 내가 가진 투자금에서 어떻게 접근해야 하는지 고민하고 있던 나에게는 길잡이가 되어 준 강의였다. 이번 강의를 통해 배운 것들을 여러번 복기해서 꼭 내것으로 만들어 투자까지 잘하자는 결심을 하게 되었다. 또한 5순위 시세표, 독서법, 독서 BM 노트 만들기 등은 꼭 따라해 봐야겠다.

주우이 강사님 좋은 강의 정말 감사합니다! :D

시세 흐름을 알고 내 상황에 맞는 투자 지역을 정하자.

• 지금은 여전히 가치 대비 저렴한 물건이 많다. 좋은 시장이고 좋은 기회.
• 매매 거래량과 전월세 거래량이 반대로 움직이는 경향성 있다(매매 안하면 전월세 살아야 하니까). 아파트 지인 보면 현재 서울 거래량 작년 9월부터 올 1월까지 3천 선에서 왔다갔다. (원래는 평균 5500 정도). 불확실성 때문에 매수 심리 여전히 낮다. 반면 서울 매물량은 역대 최고로 쌓여있다. 전세는 올라갔다가 신축 물량 소진되면서 줄어들고 있음. 매물수는 늘고 전세수는 줄어드는 추세
• 올해 수도권 공급 절벽. 분약 물량. 청약 물량 없다. 2-3년뒤 공급 많이 없어질 것. 매매 가격은 정확히 예측 어렵지만, 전세 가격은 올라갈 것.
• 반면 지방은, 울산은 매매 올라갔다 내려갔다 하다 지금 보합. 전세 물량은 지금 600개로 너무 적어 투자하기 좋은 시기. 부산도 매물량 늘었고, 전세 매물량 줄어 들었음. 전세 급등은 아니라도 조금씩 올라가고 있음.

• 이런 시장에서 원칙은 좋은 곳부터 봐야 함. 좋은 곳 중에도 오르지 않은 곳 있기 때문. 

   

• 수도권, 지방 사이클 다른 이유는? 크기, 수요, 전세가 차이. 수요가 있는 수도권은 한번 오를 때 가격이 빠르게 오름. 전세가는 그걸 따라가진 못해 가격이 벌어지고, 지방은 전세가가 바로 따라잡는다. 크기, 수요, 전세가율 세 단어 기억할 것. 
• 서울 4급지 이상 - 3억 이상, 수도권 4급지는 2억 이상 투자금 필요. 수도권 투자는 입지독점성 높은 곳에 투자해야 함. 대체 불가능한 곳.  빈땅 없는 곳.
• 서울 현재 가격 싼곳 비싼 곳 혼재. 착공 공급 부족으로 전세가 상승 기대하볼 수 있음
• 리스크는 올해까지 남아있는 공급 물령. 둔촌주공, 이문휘경 뉴타운 등. 한시적으로 전세가 하락. 휘경자이 아이파크 자이.. 이 지역 입주 끝나면 공급 줄 수 있음. 실거주는 공급 많은 지역 좀 깎아서 들어가면 베스트. 

• 서울 투자 전략.  2,3급지는 구축, 4급지는 신축. 선호도 높은데 매매가 자체가 싼 거를 찾는게 좋음. 
• 지방. 저렴한 곳 아직 못 오른 곳 많음. 전세가율 많이 높아짐
• 평촌은 전세가율 높지 않음. 비슷한 곳으로 수지는 공급이 없어서 전세가 많이 올라가 있음

수도권 지방 투자로 5억 버는 방법

• 나에게 맞는 수도권 투자 찾는 법

1. 전세가율 지역 평균이 60%인 곳.
2. 지역 평균 투자금 확인 - 내 투자금으로 가능한 지역
3. 저평가 단지 - 절대적 저평가(전고 대비 -20% 안에서 상대적 저평가를 찾기

4. 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지

   → 1,2,3 은 지역 찾는 것, 4.5는 단지 아파트 찾는 것. 다 중요하지만 4,5 가 더 어려움

    

• 입지 독점성. 강남 1시간 이내(우선 순위)  /  업무지구 1시간 이내 갈 수 있는 곳.  

  1. 사람들의 수요가 있는 땅. 거주해야 할 이유 (아이 – 학교, 직장인 - 일자리 교통),     

  2. 대체할 곳이 없는 곳 (예: 학군, 학원가 - 대치, 목동, 중계), 3. 빈땅이 없고, 대체할 수 없는 가치가 있는 곳,  공급 어려운 곳, 4. 살고 싶은 곳. 전세. 매매 많이 오를 수 있음. 
  아파트 = 땅값 + 건축비. 입지 독점성 없는 지방은 땅 가치 안 오를 수 있지만 수도권은 땅 가치 오르면서 가격 오름

내 투자금으로 가능한 지역

• 1급지 8-11억
• 2,3 급지 3-7억 
• 4,5급지 2-3억

• 우리가 해야하는 일은 절대적 저평가 속에서 상대적 저평가를 찾는 것. 절대적 저평가는 심플, 시간이 해결 계속 입력하면서 가격보면 됨. 그러나 상대적 저평가는 임장 가보고 임보 써봐야 함. 
• 나에게 맞는 좋은 단지 찾기 어려운 이유. 아는 단지가 많지 않아서, 단지 가격이 기억이 잘 안나서

수도권에서 수익 올리는 투자 결정법

Q: 입지 좋은 구축 vs 입지가 좀 떨어지지만 신축 어디를 투자할까? 

A: 투자 후 투자를 진행할 수 있다면 입지 좋은 구축 투자 투자 후 전세 상승분이 있어야 투자 가능하다면 입지 덜 좋은 신축 투자.

Q: 종잣돈 나눠서 투자?  한채 좋은 아파트로 매수?

A: 지금은 좋은 것 한 채, 이후 수익금으로 투자 지속. 

수도권 투자를 위해 해야 할일

1. 목표 정하기 한달에 하나 앞마당. 
2. 입지 돇점성 있는 곳부터 임장(강님 1시간 이내)
3. 수도권 임장 처음인 사람은 회사나 집 근처임장 부터, 그러고 1기 신도시로 확장

분당 → 평촌 → 산본 부천중동 일산

지방 투자 찾는 법

인구수 많은 곳. (50만명 인상 인구 규모 _ 인구수는 아파트 수요이기에)

전세가율 확인 (70%이상인 곳)- 지금 거의 다 이렇다

입주물량 확인. 지방은 공급 영향 특히 많이 받는다. 매매 전세 같이 움직이고 둘다 공급에 민감

공급 볼 때, 투자 시점, 전세, 2년 뒤 전세 상황 둘 다 예측해봐야 함.

수도권 지방 비교 평가 방법

가격의 흐름이 비슷한 지역 찾기 여기서 가격의 흐름은 전고점의 높이. 100프로는 아니라도 비슷.

더 많이 오를 수 있는 곳인지를 검토

투자목표 정하기 → 앞마당 만들기 → 시세 확인 → 비교평가

3개월 계획

3월: 원씽 투자 목표 정하기 

4월 시세트레킹

5월 5순위 시세표 만들기