[열중43기 8팔끓는 우리열정 0하 추위에도 독서하조 4주차 강의후기-월부가자]

안녕하세요 월부가자 입니다.

이번 4주차 주우님의 강의를 통해 현재 시장에서의 서울/수도권, 지방의 특징과 나에게 맞는 투자전략 그리고 비교평가 방법을 배웠고 그 안에서 목표설정 및 지금 해야 할 일에 대해 생각해 봤습니다. 저는 강의대로 우선 해보려고 합니다.

5월말에는 앞마당, 임장보고서 3개, 독서 9권, 5순위 시세표를 목표로 달려 가겠습니다. Q&A까지 주우이님 강의 처음듣는데 배우고 적용할 것이 많은 강의였습니다. 감사합니다.

목표를 위한 3월계획
-.3월 원씽 투자목표정하기, 임장최소 월4회, 임장보고서1개, 독서4권
-.4월 원씽 시세트레킹, 임장최소 월6회, 임장보고서1개, 독서3권
-.5월 원씽 5순위 시세표, 임장최소 월8회, 임장보고서1개, 독서2권

투자의 정석 현재 투자시장 완벽 분석

PART1 현재 시장에서 투자로 자산을 쌓아가는 방법

1.지방&수도권 투자 특징
-.지방: 편익-소액투자 가능, 중단기 보유하며 수익실현 / 비용-앞마당을 만들기 위한 시간, 체력 확보 필요, 보유 중 매도시기 체크
-.수도권: 편익-비교적 좋은 입지의 아파트 보유, 보유 및 관리 부담 적음 / 비용-투자금 규모 큼, 상승의 폭이 크지만 수익 실현 기간 예상하기 어려움
-.수도권과 지방의 사이클이 차이나는 이유
-.지역별로 공급이 확장되는 범위가 다르기 때문에 수도권이 공급이 오랫동안 지속됨 
-.지방의 경우 하락장에도 전세가율이 높기 때문에 전세가의 반등이 있으면 매매가 상승흐름으로 갈 가능성이 높음
-.수도권의 경우 전세가 반등하더라도 전세가와 매매가의 차이가 큰 곳이 많기 때문에 상승 흐름으로 가는데 시간이 걸릴 가능성이 높음
-.결론적으로 충분히 낮아진 전세가의 반등+기준에 부합하는 전세가율의 기회가 온다면 매수 진행

2.현재 서울 시장과 투자전략
서울의 가격-현재 기준 저렴하거나 비싼 지역들이 혼재되어 있음. 최상급지 아파트들의 상승 지속
서울지역의 청사진-착공물량/공급물량 부족하기 때문에 전세가 상승을 기대해 볼 수 있음
서울지역의 RISK-현재 강동구 둔촌주공 입주중 25년 동대문구 입주 시작 한시적으로 전세가 하락 가능성 높음
서울투자전략-아직까지 크게 오르지 않은 곳들이 많기 때문에 가치있는 물건을 좋은 가격에 살 수 있는 기회를 가지고 있음.
이 때 주의 할 것은 투자금만 보고 접근하기보다 선호도 높은 아파트를 선택하는 것에 초점 맞춰야 함

3.현재 수도권 시장과 투자전략
수도권의 가격-지역별 단지별 입지 대비 가격이 저렴한 곳들이 많이 있음. 수도권 일부 지역 전세가율 높아지고 있는 상황
수도권의 청사진-공급물량 부족하기 때문에 전세가 상승기대, 인천은 공급이 조금씩 정리 되고 있음
수도권 지역의 RISK-경기도에서는 광명,안냥,의왕,파주의 공급이 인천에서는 송도,서구,계양 공급이 남아있어 주변지역까지 영향을 미칠 수 있음
수도권투자전략-현재 가치대비 가격이 싼 곳들이 있지만 서울 투자가 가능한 투자금이 있다면 서울 투자를 우선적으로 진행. 경기도에서도 평촌,수지,광명,구성남등
좋은 것부터 먼저 투자를 진행하고 인천에서도 송도,청라,검단 신도시처럼 선호도가 있는 곳을 먼저 보는 것이 좋음

4.현재 지방 시장과 투자전략
지방의 가격-지역별,단지별 입지 대비 가격이 저렴한 곳들이 많이 있음
지방의 청사진-공급이 줄어드는 지역은 전세가 상승 움직임. 광역시 중 부산, 대구는 3년 내 공급정리
지방의 RISK-대전광역시, 중소도시 구미,포항,김해,청주,아산,원주 공급 많음
지방투자전략-현재 가치대비 가격이 싼곳들이 많음, 전세가 상승으로 지역에서 선호하는 아파트를 소액 투자로 접근할 수 있는 기회가 증가
입주물량 줄어드는 지역에서 소액으로 투자 후 수익실현 가능하며 내가 살 수 있는 것 중 좋은 것을 사야 함

5.수도권 투자를 해야하는 사람, 지방 투자를 해야하는 사람
수도권-종잣돈 1억이상, 1년간 모을 수 있는 저축액 5천~1억
지방-종잣돈 3천~1억 미만, 1년간 모을 수 있는 저축액 5천만원이하

PART2 수도권/지방 투자로 5억 버는 방법

1.나에게 맞는 수도권 투자 찾는 법
-.입지독점성 강남1시간 이내, 전세가율 확인, 내 투자금으로 가능한 지역(지역평균투자금확인), 
-.저평가 단지 찾기(절대적저평가:전고점 -> 상대적 저평가), 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택({5순위 시세표 작성)

2.수도권 투자를 위해 해야 할 일
-.목표정하기(1~2달 앞마당 하나씩), 강남1시간 이내부터 임장, 회사or집근처 임장->1기 신도시 확장

3.잃지 않고 더 버는 지방 투자 찾는 법
-.인구수 50만명 이상의 인구규모, 전세가율 70% 이상, 입주물량 확인(투자 시점 및 향후 2년간 입주 물량이 적정한가)
-.저평가 단지 찾기(절대적 -> 상대적 저평가), 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택({5순위 시세표 작성)

4.수도권과 지방 비교평가 방법
-.가격의 흐름이 비슷한 지역 찾기, 더 많이 오를 수 있는 곳인지 검증

5.목표 달성을 위해 지금 해야 할 일
-.5년 안에 얼마를 버는 사람이 되고 싶은지
-.투자 목표정하기>투자기한(1년 이내)>투자 수도권or지방>비교할 수 있는 앞마당 최소 3개 이상
-.앞마당 만들기>1~2달 1개>투자금+수도권,지방 투자기준에 맞는 곳>임장/임보
-.시세확인>월1회>지역별,매매,전세,전세율,투자금 규모>kb시계열,부동산원,부동산지인
-.비교평가>5순위 시세표>월1회업데이트>네이버부동산