끈기 있게 포기하지 말고 해낸다.

‘나에게 특히 인상 깊었던 점’

[현재 서울시장과 투자전략]

현재 서울 현재 기준 저렴하거나 비싼 지역들이 혼재되어 있음. 최상급지 아파트들의 상승지속, 착공물량, 공급물량 부족하기 때문에 전세가 상승을 기대해 볼수 있음

현재 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온)입주중 2025년 동대문구(이문휘경뉴타운)입주시작, 한시적으로 전세가 하락가능성 있음.

서울 투자전략 : 아직까지 크게 오르지 않은 곳들이 많기 때문에 가치있는 물건을 좋은 가격에 살 수 있는 기회를 가지고  있음. 이때 주의해야 할 것은 투자금만 보고 접근하기 보다 선호도 높은 아파트를 선택하는 것에 초점을 맞춰야 함.

[현재수도권 시장과 투자전략]

수도권의 가격:지역별, 단지별 입지 대비 가격이 저렴한 곳들이 많이 있음. 수도권 일부 지역 전세가율 높아지고 있는 상황

공급물양이 부족하기 때문에 전세 상승 기대, 인천은 공급이 조금씩 정리 되고 있음

경기도에서는 광명, 안양, 의왕, 파주의 공급이 인천에서는 송도, 서구,계양구의 공급이 남아 있어 주변 지역까지 영향을 미칠수 있음.

수도권 투자전략 : 현재 가치대비 가격이 싼 곳들이 있지만, 서울 투자가 가능한 자금이 있다면 서울 투자를 우선적으로 진행, 경기도에서도 평촌, 수지, 광명, 구성남 등 좋은 곳부터 먼저 투자를 진행하고, 인천에서도송도, 청라, 검단신도시 처럼 선호도가 있는 곳을 먼저 보는 것이 좋음 

[현재 지방 시장과 투자전략]

지방의 가격: 지역별,단지별 입지대비 가격이 저렴한 곳들이 많이 있음

공급이 줄어드는 지역은 전세가 상승 움직임, 광역시 중, 부산, 대구는 3년내 공급정리 

지방의 리스크:(공급)대전광역시 공급과다,중소도시 구미,포항,김해,청주,아산, 원주 공급 많음

지방투자전략: 현재 가치대비 싼 곳들이 많음. 전세가 상승으로 지역에서 선호하는 아파트를 소액 투자로 접근할수 있는 기회가 증가하고 있음,입주물량 줄어드는 지역에서 소액으로 투자 후 수익실현 가능하며 내가 살 수 있는 것 중 좋은 것을 사야 함

지방아파트 투자핵심 (현시점)

광역시: 0.5억~2.0억 중소도시: 0.3억~0.8억

장점:소액투자가능(1억미만),비교적 단기간 차익 실현 우 매도가능

리스크:입주물량 많은때 역전세 리스크,가격사승목 수도권대비 적음(1억~3억)

지방투자핵심:수액으로 경험쌓으면서 수익실현, 소액투자+입주물량없는곳 투자하는 것이 중요함

수도권아파트 투자핵심(현시점)

서울4급지이상:3억이상, 수독권4급지 : 2억이상

장점:기대숙익이 상대적으로 큼(3~6억+@), 장기보유→가치상승, 전세가 상승

리스크:투자금 규모가 큼, 매도까지 시간이 많이 걸릴 수 있음

수도권투자핵심:입지독점성이 높은곳 투자, 입지가치 상승하는 안정적 자산 보유

수도권과 지방어디를 먼저 투자해야하나?

수도권에 투자 먼버, 지방이 먼저 오를지 수도권이 먼저 오를지 알 수 없다.따라서 해야할 것은 좋은 자산을 매수하는것이지 투자할 지역을 국한하는 것이 아니다.

[나에게 맞는 수도권 투자 찾는법 5순위]

입지독점성 - 강남 1시간 이내 (우선순위),업무지구 1시간 이내 갈수 있는지역,일자리, 교통 , 여기에 살고 싶음, 

                     빈땅이 없어 재건축, 재개발 활발하게 일어남, 살고 싶고, 갖고 싶은곳 , 빈땅 없음(재개발, 재건축활발)

전세가율 확인-지역평균 전세가율 60% 이상(원금보존, 투자금이 달라짐) 강남권 60%, 서울및 수도권 70%,지방80%

내투자금으로 가능한 지역 확인-지역 평균 투자금확인, 

    서울 1급지 8억~11억, 서울 2~3급지 3억~7억, 서울4~5급지 2억~3억, 

    1억+연저축 5천 이하 :경기1신도시이상지역,

    1억+연저축 5천 이상 : 서울 4,5급지 , 경기도 상급지 신축

    2억+연처죽 5천 이하: 서울 4,5급지, 경기도 상급지 신축

    2억+연처축 5천 이상: 서울 4급지이상 투자 목표

    3억 이상:서울 4급지 이상 투자 목표

저평가 단지 찾기-절대적 저평가(전고대비 -20%)→상대적 저평가

전체적으로 저렴한 시장, 전고점대비 20% 이상 하락했는가?

가격고정후 비슷한 가격중에서 가치 대비 가격이 더 저렴한 아파트 찾기

우리가 해야하는 행동은 절대적 저평가 속에서 상대적 저평가 아파트를 찾아 내는 것!!

투자단지 선택-내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택

아는단지가 많아야 함

'꼭 적용해보고 싶은 점'

5순위시세표 작성 TIP

업데이트 주기는 한달에 한번

더 좋은 단지가 나온다면 밀어내기 방식

좋은 흐름을 보이고 있는 단지가 있다면  지역 전수 조사(매매 보합 하락/전세상승)