[지방 수도권 9분말고 투자해서 8자피조 맬버른] 3주차 강의후기

안녕하세요~~제주섬에서 투자공부하고 있는 맬버른입니다.

3주차 강의는 망구님께서 진행해 주셨는데요~

1. C,D지역 함께 알면 좋은 이유?

위치와 인구가 비슷한 중소도시 두곳을 비교해서 설명해주셨는데요~

현재 매가가 싸고, 전세가율이 높은 절대적 저평가지역이라고 말씀해주시니 혹~하지 않을수가 없었는데요^^

두지역이 비슷하면서 약간씩 다른부분들이 있기에 입지를 분석하며 투자기회를 잡으면 잃지않는 투자가 되겠구나 하는 생각이 들었습니다. 또한, 그지역에 병원이나 편의시설이 없다고 해서 투자 못하는것이 아니라 대체할수 있는곳은 어디인지 파악해야 한다는 것을 알았습니다.

또한, 중소도시가 인구 감소하는데 , 인구감소한다고 무조건 가격이 빠지는것이 아니라, 선호 단지는 전고점을 1억이상 찍는고, 선호도 높은 단지는 전고점을 한번더 뚫는것을 보면서 선호도 파악이 중요함을 깨달게 되었습니다.

중소도시의 사이클 이해, 선호하는 단지를 싼가격에 사는것이 훨씬중요하다는것, 지역내 선호단지 파악이 중요하다는것을 배우게 되었습니다. 지역대 지역, 단지대 단지로 좁혀가면서 선호도를 파악해야 겠습니다.

그리고 모든 결론을 임보에서 내지말고 임보에서 선호도나 파악을 70프로, 현장에서 30프로 느껴보고 결론을 내리라는 말씀에 무릎을 치게 되었습니다.

중소도시는 선호도, 환경을 중시하기 때문에 신축위주로 선호도를 찾아보는게 집중해야 겠다는 생각이 들었습니다. 그런데 그 선호도를 내가 어떻게 알수 있을까? 고민도 되고, 찾아도 잘 찾을수 있을지 걱정이 되었습니다.

그래서 전임,매임이 중요하겠지요? 임보에서 결론을 내리지 않도록 기억해야 겠습니다.

BM : 임보에서 결론내리지 말고, 임보쓰며 미리 인사이트 생각해서 적어놓고 현장에 가서 확인하기

전임, 매임을 통해 선호도 파악하는 연습하기

2.생활권과 시세

중소도시의 선호도 파악이 중요함을 배웠습니다. 생활권별 선호도 있는 단지를 찾고, 비교평가시 같은가격으로 머가 더 좋지? 생각해보며 단지를 찾아야 함을 배웠습니다. 단지 가격이 같다면 선호도 좋은것을 선택하면 되는거겠죠~~ 생활권별로 가격을 기억해야 비슷한 중소도시를 단임할때 여기보다 괜찮은데 싸네, 여기는 더 별로인데 비싸네? 하는 감이 와서 단지대 단지 비교평가를 할수 있겠구나 생각이 들었습니다.

그리고, 무조건 임장에 나서는것이 아니라, 생활권별정리, 가격을 알고 임장해야 함을 깨달았고, 임보에도 생활권별

선호도상 신축, 중신축등 연식과 선호도에 따라 가격을 입혀보라는 말씀이 큰 도움이 되었습니다.

또한 공급그래프를 만드는데 의의를 둔 제 자신이 참 반성이 많이 되었습니다. 그냥 그래프를 만드는것이 아니라, 전세가가 빠진 시기에 공급량을 체크해서 이정도 공급이면 역전세 맞을수 있겠구나! 유추하며 리스크를 준비해야 함을 배우게되었습니다.

BM : 가격을 익히고 임장에 임하기, 생활권별 연식,선호도 단지지도 만들기, 입주캘린더에 주요 단지적어놓기

3.투자포인트와 시세트레킹

투자를 하기 위해서는 분위기를 파악해야 한다고 말씀하셨는데, 처음에 무슨 분위기지? 싶었습니다.

거래량과 미분양을 보면서 그 지역에 분위기를 익히는 것이 선행되어야 하는데, 그걸로 모든것을 파악하지말고

개별아파트를 잘알고 있는것이 투자에 더 중요하다는것을 배웠습니다. 선호도 단지에 엄청싼 물건을 찾았는데 설사 시장이 안좋아도 내가 방어할수 있다면 잃지 않는 투자와 더불어 수익을 얻을수 있겠구나 생각되었습니다.

그리고 투자하지말아야 할 단지까지 세세하게 알려주어서 큰 도움이 되었습니다. 잘 피하며 선별하겠습니다.^^

또한, 시세트레킹을 반드시 해야 내 진짜 앞마당이 된다고 하셨는데..너무나 찔렸습니다. 너저분한 반마당과 앞마당의 혼재속에서 시세트레킹은 엄두도 못내고 있었는데, 정말 잘못하고 있었구나 생각되었습니다.

시세트레킹을 안하고 지역별 가격의 흐름을 읽을수가 없어서 싼지 비싼지, 투자해야 하는건지 말아야 하는건지 상황 파악이 안되서 그냥 앞마당 취미 생활로 끝날수도 있겠구나 하는 생각이 들었습니다.

선정단지 갯수와 어떠한 단지를 선정해야 하는지 세세히 알려주어서 큰 도움이 되었습니다. 감사합니다^^

BM : 시세트레킹 파일 만들기