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지방과 수도권 아파트 투자 특징 정리

수도권과 지방의 사이클이 차이나는 이유

1. 지역별로 공급이 확장되는 범위가 다르기 때문에 수도권이 공급이 오랫동안 지속됨
2. 지방의 경우 하락장에도 전세가율이 높기 때문에 전세가의 반등이 있음녀 매매가 상승 흐름으로 갈 가능성이 높음
3. 수도권의 경우 전세가 반등하더라도 전세가와 매매가의 차이가 큰 곳이 많기 때문에 상승흐름으로 가는데 시간이 걸릴 가능성이 높음
4. 기준에 부합하는 전세가율의 기회가 온다면 매수를 진행

서울 수도권? 지방? 현재 시장에서 투자 전략과 나에게 맞는 투자처 찾기
수도권과 지방 두 곳 모두 기회가 있다는 것을 알겠는데 둘 줄 어디를 투자하는 것이 후회하지 않는 선택이 될 수 있을까요?
- 시세의 흐름을 알고 내 상황에 맞는 지역 선정
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지방 아파트 투자 핵심
- 광역시 0.5 ~ 2억
- 중소도시 0.3 ~ 0.8억
- 소액투자 가능
- 비교적 단기간 차익 실현 후 매도 가능
- 입주 물량이 많을 때 역전세 리스크
- 가격 상승폭 수도권 대비 적음
- 소액으로 경험 쌓으면서 수익 실현
- 소액투자 + 입주물량 없는 곳 투자하는 것이 중요함
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수도권 아파트 투자 핵심
- 서울 4급지 이상 3억 이상
- 수도권 4급지 2억 이상
- 기대수익이 상대적으로 큼
- 장기보유 -> 가치 상승, 전세가 승승
- 투자금 규모 큼
- 매도까지 시간이 많이 걸릴 수 있음
- 입지 독점성이 높은 곳 투자
- 지방보다 많은 투자금 필요
- 입지가치 상승하는 안정적 자산 보유
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현재 서울 시장과 투자 전략
- 현재 기준 저렴하거나 비싼 지역들이 혼재되어 있음. 최상급지 아파트들의 상승 지속
- 착공물량/공급물량 부족하기 때문에 전세가 상승을 기대해볼 수 있음
- 현재 강동구 둔촌주공 입주중, 25년 동대문구 입주 시작 한시적으로 전세가 하락 가능성 높음
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매전차 보다 매매가를 먼저 봐야한다
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현재 수도권 시장과 투자 전략
- 지역별, 단지별 입지 대비 가격이 저렴한 곳들이 많이 있음. 수도권 일부 지역 전세가율 높아지고 있는 상황
- 공급물량 부족하기 때문에 전세가 상승 기대 인천은 공급이 조금씩 정리되고 있음
- 경기도에서는 광명, 안양, 의왕, 파주의 공급이 인턴에서는 송도, 서구, 계양구의 공급이 남아 있어 주변까지 영향을 미칠 수 있음
- 서울 투자가 가능한 투자금이 있다면 서울 투자를 우선적으로 진행
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현재 지방 시장과 투자 전략
- 지역별, 단지별 입지 대비 가격이 저렴한 곳들이 많이 있음
- 공급이 줄어드는 지역은 전세가 상승 움직임. 광역시 중 부산, 대구는 3년 내 공급 정리
- 대전 광역시 공급 과다. 중소도시 구미, 포함, 김해, 청주, 아산, 원주 공급 많음
- 가격이 싼 곳들이 많음, 내가 살 수 있는 것 중 좋은 것을 사야 함
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나에게 맞는 서울수도권 투자 단지 찾는 법과 종잣돈 투자처

) 입지 독점성
- 강남 1시간 이내
- 업무지구 1시간 이내 갈 수 있는 지역
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2) 전세가율 확인
- 지역 평균 전세가율 60% 이상
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3) 내 투자금으로 가능한 지역
- 지역 평균 투자금 확인

4) 저평가 단지 찾기
- 절대적 저평가 (전고 대비 -20%) = 상대적 저평가
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5) 투자 단지 선택
- 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택
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사람들의 수요가 있는 땅
- 거주해야 할 이유가 있는 곳 (일자리, 교통)
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대체할 지역이 많지 않음
- 여기에 살고 싶음
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빈땅이 없어서 공급이 어려운 곳
- 재건축, 재개발이 활발하게 일어 남
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살고 싶고 갖고 싶은 곳
- 전세가&매매가 오를 때 많이 오를 수 있음
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수도권 = 강남 1시간 이내
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나에게 맞는 좋은 단지를 찾기 어려운 이유
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- 아는 단지가 많지 않기 때문에 내가 지금 보고 있는 단지가 가치있는 저평가 된 단지인지에 대한 확신이 없음
- 아는 단지의 가격이 잘 기억나지 않기 때문에 비교하기 어려움
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금액대별 가장 좋은 아파트 파악
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더 나은 투자를 위한 의사결정, 지방에서 투자 물건 찾는 법과 종잣돈별 투자처
입좋구 vs 입떨신
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아파트 가격 = 건물가격 + 토지 가격
시간이 지날수록 건물의 가격은 하락하지만 입지가 좋은 곳의 토지 가격은 상승
구축대비 신축의 전세 선호도가 더 높기 때문에 전세 가격은 신축 아파트가 더 높을 수 있음
투자 후에도 투자를 진행할 수 있다면 입지 좋은 구축 투자 
투자 후 전세상승분이 있어야 투자가 가능하다면 입지 덜 좋은 신축 투자
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인구규모가 클수록 기대수익도 큼
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잃지 않고 더 버는 지방투자 찾는 법
인구 규모 : 인구 50만명 이상, 일자리, 인구 증가 지역
전세가율 높은 곳 : 평균 전세가율 70% 이상
공급물량 : 투자시점 입주물량, 향후 2년간 입주 물량
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수도권 - 지방 비교평가 방법 + '구해줘 주우이!' 실전QnA(1)

격의 흐름이 비슷한 지역 찾기
더 많이 오를 수 있는지 검증하기
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투자 목표 > 앞마당 만들기 > 시세 확인 > 비교평가
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Q&A의 목적
1) 알고 잇는 것과 모르고 있는 것 - 메타인지
2) 알고 있는 것을 행동으로 옮기기
3) 현재 시장에서 투자자로서 살아남기
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좋은 아파트도 가격이 저렴해졌기 때문에 싼 가격에 매수할 수 있기 때문
실제로 좋은 아파트의 전세금이 더 빨리 오를 가능성이 높으며
그 전세금으로 수도권 후순위 투자를 하는 것이 더 괜찮을 수 있습니다.
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성장하고 싶은 투자자의 앞마당 관리법
- 시세트래킹 먼저 (랜드마크 먼저)
- 전세가율 높은 단지
- 좋은 흐름이 보이는 곳이 보인다면 이 때 전수조사를 진행합니다
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매수를 잘하는 방법
- 원하는 조건이 이루어지지 않는 것이 기본
- 가장 중요한 것은 잘하는 부동산 사장님을 만나는 것입니다.
- 협상할 떄 가장 중요한 것은 내가 살 사람이라는 것을 알리는 것
- 그 다음에는 상대방이 원하는 조건을 알고 그 조건을 내가 감당할 수 있는지
- 그 다음에 한 물건만을 가지고 협상을 하게 되면 지는 싸움을 하는 것입니다.
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1호기를 한 사람의 마음가짐
- 지금 상황에서 투자를 할 수 있는 방법이 있는지
- 끊임없이 임장지역을 만들면서 투자할 수 있는 기회를 찾았습니다.
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2주택 갈아타기 vs 다주택자
- 2주택이 된다면 취득세 8.4%를 내고도 할 수 있는 단지 중에서 가장 좋은 단지를 찾아 투자하세요.
- 물건에 대한 확신이 생기지 않았을 때는 투자를 하지 않고 기다려도 괜찮습니다. 기다리는 것도 투자의 일부분입니다.
- 취득세를 낼 만큼 좋은 단지를 찾지 못했다면
내가 가지고 있는 2개의 주택을 가장 좋은 주택으로 유지하는 전략을 사용하세요
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대출을 이용하여 투자를 진행해도 되나요?
- 리스크를 감당할 수 있는가?
- 내가 대출을 활용해서 얻게 되는 기회와 잃게 되는 기회를 알 고 있는가?
- 만약 잔금을 해야하는 상황이 오거나 역전세가 내가 생각한 것보다 심하게 온다면 어려워질 수 ㅇㅆ습니다.
- 투자는 수익을 얻는 것도 중요하지만 최악의 리스크가 있어도 버틸 수 있는 체력이 있는게 중요합니다
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첫번째 투자보다 더 나은 투자를 하는 방법
1) 첫번째 투자에서 했던 실수를 하지 않도록 하는 것
2) 확신의 정도가 더 커질 수 있도록
3) 인풋에 집중하는 게 중요
- 투자자에게 인풋은 독강임투
사실 시간이 지나고 나서 꾸준히 하는 것이 중요했어요
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'구해줘 주우이!' 실전 QnA2
선호도 높은 단지 판단 방법
- 거주자 옷차림
- 선호도에 영향을 미치는 요소를 단순화시키기 보다는 개별 단지의 선호요소를 확인하고 가치판단하는 것
- 어느 곳이 입지가 더 좋은가?
- 전고점 대비 하락률이 어디가 낮은가?
- 전고점이 어디가 더 높은가?
- 현재 가격은 어떤가?
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비교평가 방법
- 저평가 -> 투자기준 -> 전세가율
- 저환수원리에 맞다면 가장 좋은 것을 사세요
- 가격을 고정하고, 입지를 고정하고
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우리가 교통을 보는 이유는 좋은 직장에 빨리 근접하는 것
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10평대 아파트에 투자해도 되나요?
- 투자할 수 있으나 우선순위는 아니다
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연식이 오래된 아파트 투자해도 괜찮을까요?
- 구축을 매수할 때는 어떻게 운영할 것인지 생각하고 매수를 하는 것이 중요
- 그 이유는 아파트의 연식이 있기 때문에 전세 상승을 기대하기 어렵다
매수시점
- 재건축 얘기가 나오지 않을 때
- 가격이 쌀 때
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매도 판단 기준
- 끝까지 가져갈 물건
- 원칙
- 충분한 수익을 얻었을 때, 비싸졌을 떄
- 보유할 수 없는 리스크가 있을 때
- 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있을 때
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질문을 하는 방법
- 어떤 가설을 세우고 이 가설이 맞는 이유를 논리적으로 설명해보세요.
- 만약 설명할 수 없다면 잘 모르는 것이고 질문해야 합니다.
1) 현재 시세 검증
2) 앞마당 중 비슷한 입지를 가진 곳과 가격 비교
3) 왜곡된 흐름이 있는지 확인
4) 추후 투자 단지 검토 시 참고
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'구해줘 주우이!' 실전 QnA3
서울 4,5급지의 장점과 단점
- 소액투자의 기회가 올 수 있음
- 전세가율이 조금만 올라도 소액투자히기 좋은 기회가 될 수 있음
단점 : 상급지보다 흐름이 늦을 수 있음
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입좋구 vs 입떨신
- 단기로 보면 신축 20평대 매수
- 장기 보유할 수 있는 입지라면 30평대 준신축 매수
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종잣돈 부족한 사람의 투자방법
 - 2주택을 목표
앞마당 쌓아가면서 내가 가진 돈으로 살 수 있는 최고의 아파트를 찾을 수 있는 실력
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언제까지 해야할까요?
- 즐겁고 재밌어서 열심히 히함
- 슬럼프
- 루틴화
- 보상
- 성공
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여러분이 꼭 해야하는 행동
- 과거로 돌아간다면
우천 책과 강의를 통해 기본기를 쌓을 것 같습니다.
그 이후 아는 지역을 늘리기 위한 노력을 할 것 같습니다.
저의 10년 동안의 투자를 돌이켜보면
결국 투자를 잘하기 위해서는
나에게 맞는 물건을 잘 찾기 위해서는 앞마당이 많아 한다는 것이었습니다.
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포기하지 않는 방법
1) 목표가 구체적입니다
2) 목표 안에서 의미와 재미를 찾습니다
3) 될 때까지 반복합니다
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제가 살아남은 이유
- 저는 제가 할 수 이는 것의 120%를 하려고 노력했습니다.
- 하지만 목표를 달성하지 못한 경우도 많았습니다
단, 하지 못하더라도 그 목표를 향하는 길을 포기하지는 않았습니다
조금 높은 목표를 잡았을 때 장점은 현재에 안주하지 않는다는 점입니다
해내세요!!!
그리고 행복한 투자자로 성장하세요