[지기14기 108번뇌와도 다시일어나걷조 아자드림맘] 투자결정 기준과 방법(망구99 튜터님)

안녕하세요. 아자드림맘입니다.

오늘 수업에서는 중소도시 d와 e지역에 대한 수업으로

이 지역들은 앞 마당이 아니었지만

현재 저평가되었다고 알고 있는 지역이었기에 궁금했던 지역이었습니다.

모르는 지역을 샅샅이 뒤져주신 망구99튜터님 덕분에 다음 임장을 기약하며 새로운 지역에 대하여 배울 수 있는 시간이었습니다.

1.저렴한 가격, 그리고 좋은 투자 기회

: 무엇보다 가격이 쌉니다. 랜드마크의 가격이 3-4억 수준입니다.

이는 비슷한 00 급을 가진 다른 도시들과 비교하니 더욱 선명해졌습니다.

체급이 반 정도에 이르는 지역들보다 랜드마크가 저렴하니 저평가 여부가 확연히 느껴졌습니다.

bm) 00급을 통하여 상하급지를 모두 살피며 해당 지역들의 랜드마크 가격을 통하여 지역의 천장을 파악하자.

2.지역적 입지의 특수성

: **뷰!

매임을 하면서 앞다퉈 광고하는 부분 중 하나는 뷰입니다.

뻥뷰, 시티뷰, 오션뷰, 리버뷰 .....

단지 이름도 리버파크, 오션---, 마운틴--- 등. 단지의 입지와 뷰를 자랑하는 경우가 많은데요.

무엇보다 사람들이 가장 선호하는 뷰는 오션, 리버뷰라는 생각이 듭니다.

하지만 수업에 소개된 e 지역은 000인근으로 공단이 몰려있기에 000인근으로는 비싼 아파트가 있지 않을 뿐더러 사람들이 환경 오염의 문제로 000인근을 선호하지 않는 새로운 사실을 알게 되었습니다. 지도로만 알 수 없는 찐 임장을 통하여서만 발견할 수 있는 지역의 선호 특징이었습니다.

그렇다면 공단 인근으로는 선호 생활권이지않을까?

공단근처의 단지들보다는 외곽의 환경입지가 우수한 생활권에 사람들의 수요도가 높았습니다.

지역 규모 자체가 적으니 사람들은 20분 이내로 이동하는 거리조차도 멀게 느끼며 반대로는 조금 떨어진 지역이더라도 20분 이내로 도착이 가능하니 직주근접의 선호도가 상대적으로 떨어지기 때문입니다.

bm)선호요소는 정해져 있지않다. 상식과 일반적인 기준을 벗어날 수 있음을 알자.

3.중소도시는 인구 수가 계속 감소하는데, 투자 가능한가요?

:d와 e도시는 인근의 광역시와 밀접한 인구교류를 이루며 인접한 지역들입니다.

다행히 10년 이상 지속된 총인구수 감소에도 세대수는 지속적으로 증가하고 있는 추가입니다.

인근의 광역시 공급으로 인구가 지속적으로 빼앗기는 걸 아닐까?

그러나 실제 데이터를 확인하면 빠져 나가는 인구만큼 해당 지역으로 유입되며

순전출입에는 유의미한 수준의 유출이 없음을 확인할 수 있었습니다.

이유는 지역 내의 탄탄한 대기업 일자리로 인하여

지역 내 수요가 적지 않다는 점이었습니다.

따라서 해당 지역 자체의 공급을 중점으로 공급 리스크를 판단하여도 된다는 인사이트로

저의 선입견이 깨질 수 있었습니다.

bm) 지역간의 인구 교류는 순전출입에 대하여 반드시 확인하며, 인구 이동의 이유를 파악하고 있어야 한다.

4.학군지는 인접한 광역시로 이동한다?

: 흥미로운 부분이었습니다. 부모님의 직주근접을 위하여 이사는 불가하나

학원 학군지가 충분하게 갖추어져 있지 않기에 가까운 광역시로 이동하면서까지

중심 학군지를 이용하고자 하는 수요가 많은 것을 알 수 있었습니다.

이를 통하여 도 내에서 광역시 및 중소도시의 다핵을 가진 지역은

중심 광역시로의 유동인구가 상당히 많으며

해당 광역시의 환경요소(백화점 등, 학원)이 지역의 힘을 훨씬 싣어주는 요소가 될 수 있음을 알 수 있었습니다.

bm) 학군지 파악은 학원의 수, 성취도평가 결과 뿐이 아니라 인구 이동 등 인문학적인 관점에서 파악하자.

5.분석포인트, 중소도시의 주요 포인트는 광역시와 다르다.

: 이것이야말로 수업의 핵심 내용이었습니다.

지역의 체급별로 우선시 하여 생각하여야 하는 기준을 명확히 짚어 주셨습니다.

또한 이 기준을 체험하기 위한 임장 방법과 유의할 점에 대하여도 말씀해주셨기에

다음 번 임장에서는 반드시 지역의 기준을 찾는 것에 매진하여

새로운 시야로 임장하도록 하겠습니다.

양질의 수업으로 인사이트를 레버리지 할 수 있도록 해주심에 감사드립니다.