[내마중 15기 넓은 6지에서 가치있는 매물 찾아 내집4조 성로이] 2강 코크드림님 강의 후기

안녕하세요. 

'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.

코크드림님과 함께 한 내마중 2강은 서울을 끝판왕으로 정리해주신

밥잘 멘토님의 강의와 대조되게 지방 중점의 시장상황 정리부터, 

광역시부터 중소도시까지 각 지방의 입지 및 가격 분석, 

종잣돈별 내집마련 접근 방법에 대해 실거주, 거주보유분리, 갈아타기, 

그리고 내집마련 후 장기 로드맵까지 폭넓게 강의해주셨습니다.

  
내집마련은 내 상황과 예산에 맞는 것 중 더 가치있는 것 선택!
거주분리(투자)는 지역을 최대한 넓게 보고 아파트(입지+상품) 중 더 가치있는 것 선택!!

가진 돈이 적다면, 내집마련보다 거주보유 분리를 통해 자산가치를 키울 수 있는 선택을 해야한다는

내마중에서의 반복되는 개념을 더욱 확실히 할 수 있는 시간이었습니다.
 

특히 코크드림님의 투자관에 대해서도 느낄 수 있었는데, 

신용대출에 대해 설명하실 때, 

신용대출은 종잣돈이 아니고. 예상치못한 플랜B를 극복하는 수단으로 활용해야함을 강조하시면서

덜 벌더라도 다리뻗고 자는 투자를 해야하고 

이를 위해 최악을 생각하는 리스크 관리를 통해 잃지않는 것이 

무엇보다 중요하다고 해주신 부분이 인상적이었습니다.

수익만을 생각하며 냉정하게 판단치 못하고 긍정적으로만 행복회로를 돌리며 달려들 수 있을텐데  

그럴 때 일수록 냉정하게 판단하고 행동하는 것이 중요하겠습니다!

<BM>

• 인사이트(전체)

  - 대구에서의 1등 학군(수성구 범4만3)과 2등 학군(달서구)의 차이 큼. 학군은 단기간에 바뀌지않기에 입지독점성으로 외부수요를 끌어오고, 안정적인 장기거주를 원하는 수요가 많아 전세수요가 많기에 전세가도 높음

  - 지방 내집마련 = 인구수 & 입지 & 상품성(신축, 1군브랜드, 대단지, 중대형 구성)

  - 울산, 창원은 대기업이 많아 소득이 높고 집값을 감당할 능력이 되기에 광주보다 울산, 창원 우선!

  - 전고점을 자세히 봐야함. 뷰, 층에 따라 가격차이 천차만별!

  - 주복은 중층 이상부터, 지방은 4층보단 5층부터 투자대상으로 판단(환금성)

  - 초대형 단지들은 워낙 대단지에 0단지별로 가격대 차이 있으니 선호도 꼼꼼히 확인 필요(초품아, 역세권, 상권, 커뮤니티 유무 등)

   - 구축 전고가 높은 곳은 입지가 좋아 재건축 기대감이 나오면서, 그만큼 가격에 반영됨. 호재있는게 가수요가 빠지며 떨어질 때 더 떨어진다. 싸다면 지금이 기회!!

  - 오히려 입지가 좋고 세대수 적은 곳이 호가가 꽤 비쌀 수 있음. 수요는 많은데 공급은 적으니.

  - 지역별 1등 학군지 내에서도 구축은 단지 선호도를 섬세하게 봐야함

  - 중소도시 공급이 부족한 상황이면(전주) 가격상승 여력이 있으나, 중소도시는 빈땅이 많아 추후 공급이 늘어날 수 있고, 이는 가격을 끌어내릴 수 있는 리스크 있음 → 중소도시<광역시 

  - 전세 호가에 무조건 맞춰 생각하기보단, 최악으로 투자자가 들어오며 전세가 많아지고 전세가가 낮아져 투자금이 높아질 수 있음을 인지하고 신용대출 등으로 추가 투자금을 판단해야 함

  - 시세보다 전세가 비싸게 껴있을 때, 만기 시점 전후(2,3개월) 입주물량 확인하고 물량 많으면 역전세 대비 필수. 현 시세의 전세가를 기준으로 현 시세로 투자금이 들어갈 때도 살지 고민하고 선택해야함

  - 갈아타기 매수희망 단지가 정해졌다면 기존 거주단지 기준으로, 과거(전고) 대비 갈아타기 비용이 줄었는지 확인해서 줄어들었다면 갈아타기 검토! 아니면 시점이 아닌 것.

  - 중소도시는 입주시기에 전세물량 과다로 전세가 하락 등으로 잔금대비 안된 투자자들의 급매 속출되니, 실수요 매수 기회! 

   

• 지역분석 : 부산 / 대구 / 대전 / 울산 / 광주 / 창원 / 천안 / 청주

  1) 부산 : 현재는 전세가가 안 올라와 실거주로 봐야 의미있음. 절대적으로 매매가가 쌈. 전세가 오를 확률 높음. 

  실거주한다면 바로! 투자는 신축부터 지켜봐야함!

  2) 대구 : 전반적으로 전세 낮지만 전고 대비 가격 많이 빠짐. 학군 파워!

  3) 대전 : 대전 전체적으로 전고가 높이 찍혀 싸다는 느낌이 안듦. 입주가 많아 저렴한 단지가 적으니 공급이 지나가고 매수하는게 나을 수도.

  4) 울산 : 전세가가 먼저 많이 올라 꽤 높은 편이고 시간이 지나면 매매가를 밀어올릴 수 있음.