지방투자 기초반 ３강 강의 후기 [지방투자 기초반 15기 67조 맥나우]

지투기 3주차 정리

ㅇ직장

-규모: 일자리는 충분한가(종사자 수)

-질: 머물고 싶게하는 높은연봉의 직장이 있는가

-위치: 어디로 출근하는가

ㅇ인구

-규모: 인구수

-증감: 인구수,세대수가 증가하는가?

-이동: 인구 교류가 활발한 지역은?

-젊은인구: 젊은가족 모여 사는 지역은?

ㅇ학군

-학군지는?

-초등학교 학생수가 많은 곳->젊은가족이 모여 살고 싶어하는 곳

(학급당 학생수->지역 내 선호학교로 유추됨. // 전교학생수 확인->지역 내 초교 가정의 양 유추)

-학업성취도와 실제선호하는 중학교가 일치하는지 여부를 확인해야함.

(학생수가 적으면 성취도 높게 나올 수 있어 확인해야함.

방법: 학교알리미 사이트-학교검색-학업성취사항-교과별학업성취사항-국영수40%이상)

ㅇ환경

-백화점/S카페/대형마트/종합병원

-중소도시의 경우 근처에 백화점, 대형마트가 있지 않아도 30분 안에 갈 수 있는 거리임.

그래서 그런 요소들 보다는 신축택지 느낌과 안전함이 중요함.

(안전함>>가족단위로 바글바글한 곳//밤에 다녀도 스산하지 않은 곳.)

※지난 전고점 뚫는 단지->선호도 있는 입지

※중소도시 사이클에 가장 큰 영향 미치는 요소는 “공급물량”

공급량이 많으면 전세매물이 많아지며 자연스레 전세가가 하락한다. 이후 전세가 따라서 매매가가 하락.

※중소도시 사이클

공급물량이 쏟아지면 미분양이 증가한다->미분양관리지역 지정->아파트 새로 분양(건설) 못함.->

미분양 물량들이 다 소화되는 시기가 옴->전세/매매가 상승->호황->분양->공급물량 쏟아짐.

(미분양관리지역 해제된다고 바로 분위기가 좋아지는 것은 아님.(새로 분양하는 아파트 증가 할 수 있다.))

※입주캘린더-어떤단지 몇세대 들어오는지 월별로 만들어 놓으면 전세 시기 고려할 때 도움된다.

※부동산114-분양예정물량확인가능

좋은입지의 신축입주는 주변단지 전세가격에 영향을 준다.

신규투자 및 전세재계약 시기에 입주단지 물량 및 위치 미리 확인하여 전세입자 구하는 시기 겹치지

않도록 세팅한다.

ㅇ투자하지 말아야 할 단지

①25년 이상 구축단지

②나홀로단지 OR 외곽구축단지

③20평대 복도식아파트

④선호X단지특징 -> 상승장때 전고점 못찍음.

ㅇ시세트래킹 대상단지

①지역 내 랜드마크- 가장먼저 반응하는 단지

②생활권 별 대장단지- 생활권 가격 움직임 리딩

③생활권별 대표단지 2~3개- 비싼지역: 생활권 내 중상위단지 // 저렴지역: 생활권 내 중하위단지

=수도권,광역시의 경우 구단위 / 중소도시의 경우 시단위로 10~15개 단지 시세트래킹

ㅇ투자신호

-신규입주단지 전세가상승/전세개수감소 = 리스크 감소 -> 전화임장으로 분위기 확인

-기축단지 전세가상승/전세개수감소 = 리스크 감소 -> 좋은상황. BUT 전세가 희망회로 금지

-기축단지 매매가 보합/매물개수 유지 = 협상가능성多 -> 비슷한가격대 매물↑=조정가능성↑

매물수많음=경쟁전세물건이 많음.