지방투자 기초반 3주차 강의후기

망구99 님

지방 임장보고서, 시세트레킹 + D/E지역

망구님의 강의자료를 보면서

배워야할 것들이 정말 많다고 느꼈다.

처음듣는 지역분석 강의였지만

이해하기가 너무 편하게 자료를 잘 준비해주셨다.

강의를 통해서 입주캘린더,

시세트래킹에 대한 필요성과 중요함을 배웠다.

꾸준히 해나갈 수 있는 방법을 찾아서

내 것으로 만들어야겠다.

그리고 지방 중소도시의 특징은

어느정도 공통점이 많이 있지만

지역마다 특징적부분들이 있어서

더 재미있게 공부할 수 있는 것 같다.

1) D/E지역을 함께 알면 좋은 이유

→ 중소도시는 적은 투자금으로 선호하는 아파트에

투자해 높은 수익률을 기대할 수 있는 기회의 땅

→ D/E지역은 랜드마크 단지도

오르지 못하고 있는 절대적 저평가 시장

→ 가격이 전체적으로 눌려있어

좋은 단지를 싸 가격으로 살 수 있는 좋은 기회

산업단지 기반으로 성장한 도시이며

이로 인한 생활권의 선호특징이 발생한다.

D와E는 비슷한 인구수로 이루어진

중소도시로 적절한 비교군이 된다.

주변 광역시의 인프라를 교유한다는 공통점!

2) 투자 수요를 가늠하는 입지분석

학군지 확인 시 유의할 점

→ 아실 학업성취도와 선호중학교 일치여부 확인

(학교알리미)

→ 학원가와 실제 학군이 불일치 하는 경우가 많다

학원가 규모와 선호도는 같지 않다.

중소도시 학생 수 확인 시 유의할 점

→ 학급당 학생 수 = 지역 내 선호학교

→ 전교 학생 수 = 지역 내 초교 자녀 가정의 양 유추

→ 자녀 양육에 선호하는 환경인지 확인 필수!!(임장)

→ 확인할 것 : 유해상권, 선호도, 임대단지, 안전

중소도시 환경 요소 확인 시 유의할 점

→ 백화점,마트보다는 신축택지, 안정감이 중요

→ 30분이면 횡단 가능한 도시,

편의시설이 바로 주변에 있지 않아도 멀지않다.

생활 상권과의 거리, 유해시설 유무를

임장을 통해 파악한다

좋은 환경임을 판단하는 팁

가족 단위 사람이 바글바글하다는 느낌

중소도시는 사람이 모여사는 곳이 한정적이기 때문

밤에 다녀도 안전하다는 느낌이 드는지 확인

낮에도 스산하다면.. 안전함을 느낄 가능성이 낮다

-> 번화한 상점, 높은 인구밀도!

D지역의 투자 우선순위

선호 높은 신축 ->

선호 높은 준구축->

선호보통구축

3) D/E지역 생활권 특징 및 투자 우선순위

강의자료 확인

4) D/E 지역 가격특징 및

투자하지 말아야 할 단지

공급

앞으로 3년 후의 그래프를 보고

과거에는 상황이 어땠었는지 확인하며

전세만기를 언제 셋팅할 지 고려해야한다.

역전세를 대비해야한다.

입주캘린더(3년간)를 활용하면 매우 좋다.

어디에 언제 들어오는지 한눈에 볼 수 있으니

언제 전세 셋팅을 해야하는지 알 수 있다.

예를 들어 10월 입주물량이 많다고 한다면

7월부터 전세매물이 나오기 시작한다.

그래서 그 앞뒤로 3개월은 조심해야한다.

추가적으로 외곽이라도 입주물량이 많으면

중심, 선호입지에 있는 단지에도 영향을 준다.

같은 지역이 아니라고 해서 안심해선 안된다.

가격이 싸고 입주물량이 많은 시장

리스크 대비 기대수익을 가늠하는 과정이 필요하다.

리스크가 크기에 기대수익이 큰 물건을 우선순위로

허나 투자자의 개인의 자산, 현금흐름, 투자방향에 따라

같은 물건이라도 기대수익이 달라질 수 있다.

리스크대비 기대수익이 적어 기다리는 것도

중요한 투자 의사결정이고,

꾸준히 매매가와 전세가의 흐름을 지켜보는 것이

이후 우리애 해야할 일이다.

적용할 것

실제 학원가의 규모가 곧 선호도는 아니다

일치하지 않은 경우가 더 많다.

따라서 임장으로 꼭 확인해야한다.

학급 당 학생수를 확인한다.

그리고 전체 학생수를 확인하여

학군으로써 선호도가 어느정도인지 가늠한다.

유해상권이 있는지, 안전한 길인지도

임장을 통해 확인한다.

입주캘린더 작성하기.

최소 내가 투자하는 지역의 입주물량은

한 눈에 보이도록 만들어야한다.