안녕하세요, 성장중독자 EB입니다.
첫 실전반 수강에, 리뉴얼된 실전반 강의라니 설레는 마음으로 1강을 호다닥 들어봤습니다.
마스터님의 질의응답이 아닌 강의는 처음 들었는데요, 투자자로 10년을 달려오신 분은 통찰력도 투자에 임하는 태도에서도 나오는 아우라?라고 해야할까요.. 그런게 느껴져서 신기하다 생각했습니다.
실제 투자자로써 다양한 경험들과 코칭 활동을 하시면서 겪은 다양한 사례들을 기반으로 앞으로 내가 겪을 수 있는 상황들은 무궁무진 하겠구나! 싶었고, 대처법을 생각해볼 수 있는 시간이어서 유익했습니다.
간단하게 배웠던 내용들 중 인상깊었던 말과 벤치마킹 할 사항들을 정리하고 마무리 하겠습니다.
1.현재 수도권 시장 진단
현재 수도권은 양극화가 된 시장이다. 거래는 이전보다 활발하지 않은 시장이다.
우리는 내 투자금에 맞는 시장은 어떤 상황인지 현장에서 확인하는 과정이 필요하다. (왜? 양극화 되어있기에 어디는 전고가 뚫고 올라가고 있지만, 어디는 지지부진 하고 있기 때문에!)
기사를 볼 때는, 그 내용들을 통해 대중 심리가 어떻게 변하는지 추적 관찰이 필요하다. → 정부규제나 금리 인하등의 이슈가 발생하고 난 후, 손품과 발품을 팔아 현재 시장이 어떻게 흘러가는지를 파악해보자
투자자로 가져야 할 자세
- 수도권에 투자하면 오르겠지? 라는 마음으로 보지말것!
- 투자자로써 필요한 행동과 어떻게 해 나갈지를 생각할 것
- 매매가격, 전세가율 변동 모니터링
앞마당에 따라 기회가 달라지므로 수도권 앞마당 추가적으로 차근차근 만들어가기
=> 가치+가격에 집중해서 자산을 쌓는다.
2. 수도권 투자 기준
전세가율이 올라오기를 기다리지 말고, 저평가, 가치있는 물건에 집중!
지금 할 수 있는 투자를 하는게 중요하다!!
수도권 투자 결정
=> 입지 > 상품
입지 볼 때!
급지 → 직장+교통 → 커뮤니티,연식 순으로 볼 것!
+) 교통도 3대 업무지구 말고 7대 업무지구 모두 임보에 녹일 것
+) 일자리, 교통호재, 신축택지, 대규모 정비사업 임보에 녹일 것
+) 백화점도 최근 폐점 되는 것들도 임보에 녹일 것
3. 수도권 투자전략 - 가치성장투자
수도권 투자 원칙: 보유한다!
개별성: 상대적으로 보유기간을 짧게 가져간다.
서울: 3급지 이상 Or 4급지 선호도 높은 단지 / 경기: 평촌 이상 => 장기보유
그 아래 => 단기보유
투자금 다 넣어서 투자하는데 너무 걱정 된다ㅠㅠ
기다렸다 하면 더 좋은 급지, 단지 매수할 기회 오지 않을까?
투자금 다 넣지 않고 나누어서 투자할까?
→ 우리가 한번쯤 고민했떤 이 생각들에 대해 한번에 정리해주셨따.
=> 10년이면 돈을 벌 수 있는 방법이다. 이런 고민들 보다는 투자금을 넣을 단지를 어떻게 노력해서 찾는지가 더 중요하다!!
*주의) 싸다고 금방 오르는거 아니고, 규모가 큰 도시라고 해서 먼저 오르는 것도 아니다.
*) 투자금이 적은 경우, 공급 물량 확인 후, 입주가 없는 곳에 매매가, 전세가 확인 하면서 투자 기회 잡기!!! 잔금 치르지 못하는 상황 절대 안됑.. 투자도 습관이다!!
가치성장투자는 결국 땅의 가치, 좋은 입지, 위치를 보고 하는 것이고, 소액투자는 수요있는 선호생활권에 투자하는 것
가치성장 투자는 단지 많이 아는 사람이 더 나은 투자를 하게 되어있다.
내 투자금 + 1억까지도 물건들을 봐보자!!
리스크는 대출을 한다해도 내가 6개월~1년내에 갚을 수 있을정도로만 해야한다! 무리한 투자X
장기보유를 하며 수리해야하는 상황이 온다면 어쩌지?
- 대출로 퇴거 자금 마련후, 공실로 만들어 수리 진행할 것
- 신혼부부 전세셋팅!
역전세가 일어나면? 싸게 빨리빼자!, 예방을 위해서? 재계약시 5%만 올리자!
4. 수도권 투자 전략 - 소액투자
전세가율 흐름: 외곽이 먼저 달라붙으면서 안쪽으로 온다.
→ 왜? 사람들의 실거주 수요는 있지만, 외곽은 가수요는 적기 때문에 공급, 전세가 부족해지는 시기가 도래하면 매매가랑 전세가가 붙을 수 밖에!
매매가 흐름: 가수요는 서울 중심부에서 부터 퍼지니까
=> 그렇다면? 나중가면 좋은 곳들도 투자할 수 있는 기회가 점차 생겨날 조짐이 보이니 재밌어진다고 말씀 하신듯!! 나두 재밌을 거 같다.
소액투자 핵심: 가격 상승 흐름 오기까지 오래 기다려야함. 지방투자와 비교해보고 더 저평가 되고 투자금 적게 드는 물건을 고르자!
소액투자를 위해 필요한 행동
- 투자 후보 대상 지역을 늘린다
- 임장 지역 집중해 가치대비 가격이 싼 것을 보는 안목을 키운다
- 앞마당 시세트래킹을 통해 가격 흐름, 전세가율 주기적 지속적 확인!
- 그 중 제일 좋은 단지 10개 선정후 , 최종 3개로 압축한 뒤 투자 진행!
- 협상을 통해 투자 물건을 만든다!(협상이 잘 안되어도 그 가격이 싸다면 투자하자!)
+현재 보유 투자금 + 연 저축액 기준으로 매수 계획 대략적으로 세우자.
5. 투자 로드맵 설정
돈 버는 과정에서 필요한 태도 3가지
- 원씽
- 우선순위 정하기
- 다른 모든 것을 해결하는 것 <- 요게 투자였다
- 임계점 돌파
- 몰입
- 임장지 1개추가
- 현장임장(10)
- 부동산(25), 매물(50)
- 그릿
- 열정+끈기
- 탁월해질때까지 포기 X
- 의식적 연습
6. 경제적 자유 달성 사례
- 씨앗 뿌리기
- 필요성은 알지만 매수경험X → 경험자의 투자 기준을 그대로 따른다.
- 10채 정도 하면 감이 몸에 쌓인다
- 잃지않는 투자 = 저평가+적은투자금+리스크
- 무리한투자X, 투자는 내 손에서 다 해결하도록!
- 씨앗으로 숲을 만드는 과정이다! 뚜렷한 결과가 당장 보이지 않아도 투자자로 시간과 에너지를 쏟고 돈이 모이면 재투자하자. 그냥 한다!!
- 보유
- 투자하고 가격이 올랐다/내렸다로 성공/실패로 복기하는 것이 아니다
- 그 매수와 보유로 얼마나 많은 다양한 경험을 해왔는지를 복기하는 거다.
- 처음 3년은 투자를 잘 하는 것에 집중. 이후 7년은 투자를 오래하는 것이 중요하기에 길게 보고 결과를 만들어가자
마지막으로 이번 강의에서 가장 인상 깊었던 말이 있어 그 말로 마무리 하겠습니다.
강의 첫 장에서 “우리가 하는 일은 할 수 있는 일들을 함으로써 할 수 없는 일을 하는 과정” 이라고 말해주셨던 마스터님이 강의 끝에는 " 지금은 운동화 끈 질끈 매고 달려가야하는 재밌는 시간이라고 생각합니다. 예전엔 할 수 없다고 생각했던 것들을 할 수 있을 것 같기 때문입니다. " 라는 말을 해주셨습니다.
우리도 할 수 있는 일을 해나가다 보면 마스터님처럼 나중엔 할 수 없다고 생각했던 것들을 할 수 있겠다고 생각하고 실천할 날이 올거라 믿습니다 ㅎㅎ 투자인생의 1부를 잘 다져서 마스터님처럼 2부를 시작할 수 있길 바라며 빠이팅!
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