*서울 아파트에 대한 이해도와 가치를 볼 줄 알아야 한다. → 서울 투자에 연결이 된다
아파트> 가치 > 결과 < 보유
현재 시장은 오른쪽을 보고 정답지를 보고 다음 타깃을 찾자
(선호도를 예측할 수 있다)
좋은 것들 다 올랐잖아? 가 아니라 활용할 수 있는 정답지가 있다고 생각하고
그 정답지를 활용하여 내 투자에 적용할 수 있는 시기
전저점부터 회복 구간이 넓은 게 가치가 상대적으로 높다
어떤 이유로 수요가 생길까 고민해 보고 알아야 함
오른쪽 폭을 보면서 선호도를 알 수 있다.
내가 가진 그릇에 맞는 것
내 투자금에 맞는 것 중에 가장 좋은 것을 골라서 투자한다.
가치와 보유를 하려면 단지 기준에 입지가치와 누구나 좋아하는 선호도
1) 가치가 있는 아파트 (장기보유할 수 있는 아파트)
2) 저평가된 가격에 - 적절히 비싸지 않은 가격에
3) 내가 가진 투자금으로(전세를 운영하는데 대출을 쓰는 건 괜찮다)
선택의 근거를 가지고(가치 안목) → 선택을 하고 → 어떤 일이 벌어질지 알고 → 자산을 모아 나간다.
(가치를 모르면 싸게 불안하고 그님이 오기 전에 매도.. 사도 모른다.)
시장 = 지금 이시장에서 벌어지고 있는 일에 대한 이해도를 높인다
지역= 투자 지역을 알아가며 내 투자금에 맞는 아파트를 늘리는 것의 중요성
아파트=투자할 아파트의 특징을 알고 보유한다.
서울투자기초반에 아파트 실거래가 사이트를 즐겨찾기 해놓고
아파트 특징을 배우고 그거를 아파트 시세를 보면서 적용을 해보자
임장보고서에
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지역내 위치=입지=선호도
직장 교통 학군 신축을 균질 하고 그다음 평형 연식 세대수
반드시 선호도 자체가 결국 수요를 끌이들이는 이유이기때문에 명확하면 투자
-나한테 유리한 조건
-일단 잃지 않는 것
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25개 레버리지하자
선호도부터 (얼죽신)
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가치 성장투자 VS 소액투자
가치성장투자: 1개~2개(최대 3개)의 서울 아파트를 매수해 좋은 자산으로 수익+경험
소액투자: 매수한 아파트의 가치에 따라 매도하고 더 좋은 아파트로 갈아타며 수익률 좋은 투자+경험+다주택
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가치성장투자를 하기 위한 4단계
1 투자의 접근 범위를 정한다
(1~4 급지 신축+구축, 300세대 이상 경기도 평촌 이상급
2. 가치를 확인
1) 입지가 더 좋은 지역(강남 30~40붙) 신구축
2) 입지가 좋은 지역(강남 1시간 이내) 신구축
3. 가치대비 저평가 전고점 15~20% 떨어진 가격
신길뉴타운 15~20%
조건: 가치가 좋아요!
4. 잔금가능한지
무주택 LTV 대출(70~80%) or 보유(60%) + 신용대출+현금=잔금가능(리스크대비)
전세 맞추지 못했을 때 추가 투자금 들어갈 수 있다는 것 염두
각 DSR에 따라서 잔금 능력이 다름
잔금을 치를 수 없으면 전세 끼었거나, 주전세 할 수 있는 것부터 보고
그게 없으면 잔금여력이 가능한 걸 내려와서 봐야 함
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중요한 것은 결국 내가 가진 투자금으로 더 좋은 단지를 살 실력이 있는가 하는 겁니다
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적용할 점
나눔
지금 임장보고서 쓰고 있어요?
힘내요!
필요한 자료 있나요?
주말에 임장 갈 때 제가 지도를 볼게요
xxx은 가격을 봐줘요
많이 힘들어요?ㅠ
우리 힘내요
우린 할 수 있어요!
혼자라면 외롭고 지치고 힘든 길이에요
월부의 조모임에서 함께 하는 든든한 지원군을 만들고 다른 사람들에게 그 지원군이 되어 주세요
남들 평가하지 말고 그 안에서 내가 좋은 영향 주려고 하면 내가 제일 많이 성장하는 거예요
남평가하는 거 여러분들한테 도움 되는 거 하나도 없어요 속상하기만 해요
그래서 조모임에서 평가하기보다 나누려고 하는 마음을 가지세요
2. 시세조사
임장하고 투자 범위 정해야 함
- 동별 단지가 가지는 가치에 따라서 투자 우선순위는 달라질 수 있습니다
- 동안에 있는 단지의 가치에 따라서 ㅌ투자 우선순위도 다라집니다 거주지로서 살기 편한 곳의 범위를 정하고 그 안에서 내 투자금으로 할 수 있는 투자의 우선순위를 정하는 것이 중요합니다.
마포 공덕 가장 좋고 상암 가장 안 좋음
반드시 시세조사를 해야 한다 0~5 따라 하기
0. 지금 임장지에 있는 300세대 시세 따기
(24평 34평 기준으로 시세 따면 됩니다.)
2. 동별 등급별 선호 우선순위로 써놓기
그다음 전고점은 마지막에 보고
나열할 때는 임장한 느낌 기준으로
왜냐면 전고점 없는 것도 있고 구축인데 이상하게 전고점이 높은 것도 있어 90% 맞는데 10% 안 맞기 때문에 그리고 여러분의 스스로 느낀 것에 매매해야 하기 때문에
3. 단지위치 연식 세대수 구조 가지고 어떤 단지가 더 좋은지 나열
4. 매매가 높은지 전세가대비 하락률
지금 뭐 하는 거냐
투자할 수 있는 단지 추리는 중
좋아하는 동네
좋아하는 단지 우선순위별로 나열하고
매매가랑 전고점대비하락률 보면서 비싼 거는 엑셀에서 삭제
기준은 15-20%까지 (12까지 봐도 됨 그 대신 더 싸게 살 것)
5. 여기까지 하면 전고점 볼 것
충분히 가격이 싸지 않으면 투자하지 않는다 비싼 단지 제외
가치가 더 좋은 단지부터 리스트업 한다
다른 지역, 다른 단지와 비교하여 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지 선택
반드시 약속
순서
-좋은 거부터 보고(가치부터)
-싸냐 비싸냐 보고(저평가)
-내 투자금 을로 할 수 있냐(현실, 매전갭)
-현장 가보는 것(확인)
- 투자(현실, +5000까지, 대출 금물)
그래야 좋은 것부터 걸려
같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지가 없는지 꼭 비교하여 투자하세요
비교 단지가 없으면 투자금에 맞는 단지만 보물찾기 하게 되고 그럼 더 투자를 할 수 없습니다. 이 단지가 제일 좋은지 확신이 없기 때문
내가 가치를 보고 그다음에 전고점 붙여가지고
이제 이것부터 매물임장 해봐야겠다 하는 거임!!!
2. 3월 반드시 목표 달성을 위해 할 것
수요일 목요일 강의 수강
지역 개요 뺐다 시간 줄임
1주 차 과제 입지 분석(인구 파악 못해도)
2주 차 과제 시세분석(시세 따기)
-각 지역별 랜드마크 시세분석하고 KB 시세 넣고 이런 거 하나도 안 중요함 따고 (1주일 내내 내가 임장 하는 지역에 시세만 따세요- 임장보고서에 넣기
3주 차 과제: 단지분석 (4단계 싼 거- 그 안에서 내 투자에 맞는 거 걸리는 단지는 다 분석한다고 하고 가야 돼 그러니까 시세가 중요
그래서 KB시세 넣고 평단가 그런 거 하지 마 그거 말고 시세 따고 거기 나와있는 단지 위주로 임장하고 분석하시라 이 애기예요
4주 차 과제: 투자 결론 작성 및 최종 임장보고서 제출 ~4/1(화
매물임장까지 보고 결론(이번 달 목표 가셔라 그러면 보일 거다 )
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목표를 달성하기 위한 5단계[원씽], 자문자답
1. 당신의 목표를 설정하라
> 25년 서울에 투자하는 것
2. 목표를 달성하는데 방해가 되는 문제를 찾아내고 용인하지 마라
> 독서도 지금 해야 하는 걸까? 하자 독 x강임투!(독서는 강임투 기본기 다지고)
> 임장/임보를 비교분석 한 번도 못했다? 비싸게 이상한 거 매매하고 싶지 않으면 해라
! 뭐가 안되면 그걸 해결하는 방향으로 나아가자~! 나는 프로
뭐가 문제인지 모르거나 문제를 알아도 뭉개면 못한다 나는 아마추어?
3. 근본적인 원인을 찾아내기 위해 문제들을 정확하게 진단하라
> 똑같은 시간, 정해진 업무, 그렇다면 원씽을 하지 못하도록 만드는 도둑들을 거절하자
4. 문제를 해결할 계획을 세워라
5. 계획을 완수하고 성과를 이루기 위해 필요한 것을 실천하라
- 임장하고 임보 쓰고 다른 사람 따라 할 생각 말고 강의 기본, 나한테 맞는 거 찾아서 비교분석해라(망하지 않는 안전장치)
미래 나를 위해
가난과 걱정은 나로부터 바꾼다
가난이 무엇인가?
내가 누군가와 함께 무엇을 하고 싶은걸 마음대로 못할 때
마음에 여유가 없을 때
슬플 때도 참고해야 할 때
하기 싫은 걸 강제로 해야 할 때
살기 위해서 하는데 그래도 해결이 안 될 때
여유 있는 사람을 보면 부러울 때
나의 가족이 남들한테 무시당할 때
그래서 3월 뭐 한다고?
서투기에서 임보 반드시 결론까지 쓴다.
임장보고서 완성이 목표다
임장보고서 완성이 목표다
임장보고서 완성이 목표다
반드시 결론까지 간다
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