관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
좋은 것: 상급지 신축
안좋은 것: 하급지 구축
상급지? 강남 서초 용산 송파?
하급지? 동작구 영등포구 평균 강서구 서대문구 동대문구 … 노원구 구로구 도봉구
비싸도 장기보유하면서 살 수 있는 것: 그 지역의 대장들, 금천구 대장(롯데캐슬) vs 동착구 대장(아크로리버하임), 땅의 가치가 압도적으로 다르다.
좋은 것 : 단지로 특정해서 생각해야 한다. 단지별로 안 들어가고 퉁쳐서 생각하면 투자가 어렵다.
급지의 구에 집착하지 말고 급지가 낮은 구라도 단지의 선호도를 보고 투자해야 한다.
분당-수내동 서현동 정자동 : 마포구 정도 레벨
중하급지: 동작구 아래
수지 신정주공1단지(가장 좋아하는 구축) 7.5억 = 동대문구 구축 & 서대문구 구축 8억대
과천(1과 2급지 사이): 강남구 바로 밑, 지식정보타운, 20’과천푸르지오써밋 23.5억 = 용산구 한가람
분당(2급지) 선도지구선정, BUT 분당구 야탑동 & 구미동(서울 3~4급지) 9억, 10억
입지가 덜 좋다: 3급지 아래=서울4급지, 광명, 수지, 안양, 구성남
더 좋은 단지는 어떻게 찾냐? = 선호도 선호도를 찾을 수 있는 방법은? 움직이는 시세를 적용해 보면 선호도 즉 어느 단지가 더 좋은지 알 수 있다. *입지가 제일 떨어지니까.
단지선호도 = 수익 : 수익 계산해보기!
상승 시작점은 어떻게 보는 거냐? 아실에서 가격 상승폭이 커지는 시작점
임장보고서: 구체적으로 단지를 특정해서 생각해본다. Vs 이전까지는 1금지 2급지 3급지 같이 땅의 급지로 나눴다. 단지로 물어보고 대답한다. 단지가 가지는 입지가치와 선호도는 뭐지?를 이해한다. 단지가치를 땅이 좋잖아로 생각하지 않는다.
단지선호도는 임장을 가봐야 안다.
어떤 아파트: 가치가 있는 아파트다. 서울 외곽 서울 5급지: 300세대 미만 연식 90년식 제외
임장보고서 마지막: 나는 ~ 아파트를 보고 있고 나열한다. 가격을 옆에다 쫙 붙여본다. 같은 가격으로 다른 데 좋은데가 없는지 찾아본다. 그 다음 투자금 가능하면 투자, 안되면 더 좋은 것 포기
임장보고서: 아파트실거래가 사이트 즐겨찾기 한다. – 아파트의 특징을 배운다. – 아파트실거래가에서 시세를 보면서 적용한다
임보 쓸 때: 단지의 모습을 본다. 단지의 시세, 아직 오르지 않은 단지들 중에서 수요를 뭘로 끌어들이는지 ex. 연식이 압도적인가. 위치가 압도적인가. 를 본다. 연식, 위치 둘 다 애매하다면 선호도가 떨어지는 단지다.
좋은것들은 비싸네요! 비싼거 좋으니까 사도 되나요? 오히려 아직 가격을 회복하지 못한 덜 오른 덜 좋은 단지로 넘어가야 한다. 좋은 것들 이미 전고점을 회복한 단지는 넘기고 나머지 선호도 안에서 그 중에서 제일 좋은 것을 찾아 투자한다.
*가치성장 투자는 투자금을 많이 들여서 좋은 것을 하는 투자다. 투자금 회수가 느리다.
상급지를 투자할 수 없으면, 4급지라도 사람들이 특히 좋아하는 단지인 초신축이거나 대장단지, 노원구까지 봐야 한다. 하급지에서도 사람들이 좋아하는 단지 투자하기.
사람들이 어떤 수요로 어떤 이유로 ~에 올까?
전고점의 회복정도를 보면서 선호도를 따져볼 수 있다.
임장을 하고 나서 반드시 해야 할 것: 투자범위를 정한다.
투자를 하려면 반드시 ‘시세조사’를 해야 한다. è 투자할 수 있는 단지 추리고 있다.
나에게 특히 인상 깊었던 점:
실전투자 강의를 들으면서 송파구 단지분석을 할 때, 송파구 전체가 잠실은 아니라는 것이었다. 즉, 급지가 더 낮은 단지 실거래가가 더 높았고 송파구의 실거래가가 낮은 단지는 덜 좋아보였는데 나의 삐뚤어진 마음이 송파구를 부정하는 건가라는 생각도 많이 했다. 서투기 강의를 통해 급지가 중요한 게 아니라 사람들이 좋아하는 선호도의 문제였고 내가 덜 좋다고 생각했던 부분이 근거가 없었지만 전혀 잘못되지 않았다는 것이다.
꼭 적용해보고 싶은 점: 시세분석 능력을 기르고 싶다. 시세를 따고 단지임장을 나갈거다.
시세 딴 후 4단계: ①싼거, ②투자금에 맞는거
오늘 조모임을 통해서 실력자분들은 오랜 시간의 월부생활을 통해 임장보고서를 쓸 때 필요한 노하우가 있다는 걸 알게되었다. 어떻게 임보를 쓸 때 적용할 수 있을지 질문하고 배워나가고 싶다.
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