서투기 1추차 강의후기 투자원칙과 투자기준 만들기!!

 ‘나에게 특히 인상 깊었던 점’

원칙- 변하지 않는 것(저.환.수.원.리)

기준 - 상황에 따라 기준 은 변화한다.

서울,경기 하락시점 22년9월~25년현재 약 4년간

서울, 경기 시장 : 지금은 투자 범위를 넓혀야 되는 시점이다. 지금시장은 세모이다.

서울 ,경기 지역에 대한 이해도와 서울 아파트 가치를 알아가려는 노력이 필요하며, 내 투자금에 맞튼 아파트를 늘리는 것이 중요하다. 투자를 해서 보유해야 결과가 나온다. 그릇을 키우자!!

종은것들 다올랐잖아가 아니라 활용할 수 있는 정답지가 있다고 생각하고 정답지를 활용하여 내 투자에 적용할 수 있는 시기이다. 이미 올라있는 단지를 보고 아직 안오른 것 중 좋을 것을 찾아라!

땅가치, 선호도,안목, 현장 대응능력

선호도를 임장을 통해 알 수 있다.

똘똘한 한채의 의미: 입지독점성있는 땅+선호도가 있는 단지에 투자

더 벌수 있는 아파트 선택 : 공부로 입지독점성있는 땅+선호도가 있는 아파트 즉 아는 단지가 많아야 한다.

내가 알고 있는 것 중에 좋은 것!(감당 가능한선에서)

지역내 선호도만 명확히 알아도 좋은 선택을 할 수 있다!!!

매매가가 내려가려면 :거래되지 않아 물량이 쌓인다. 점점 가격이 내린다.

전세가가 올라오려면:공급물량없어서 전세가가 올라온다-서울입주,착공물량) 사람들이 다른 선택지 대신 전세를 선택.

현재 서울 전세가율 47%, 전국 아파트 전세가율 68%

가치가 있는 것은 때가 되면 수익을 낼 수 있다. 가치를 알아볼 줄 알아야 한다.(선호도)

정말 괜찮다는 볼 줄 아는 안목(선호도)

서울 아파트는 10년이면 돈을 벌 수 있다.

지금 시장에 모습에 감정을 느끼기 보다 해석하기-이미올랐거나 +사람들이 좋아하는 아파트만 오른상황 나머지는 거래량저조, 가격 보합 및 하락

가격등락에 일희일비 말자-내가 알지 못하는 아파트가 오른다고 모두다 오르는 것을 아니다 내려간다고 해서 그것이 꼭 별로인 것은 아니다. 럭키비키,투자 범위를 넓혀서 봐야 한다.

아직은 상급지에 머물러 있는 시장이다.상급지에 매물 소진시 그다음 급지로 내려온다.

급지가 낮아도 그지역에서 대장(선호도 높은)은 거래가 되고 가격도 오르고 있다. 노원구도 봐라~

입지가 덜 좋은곳 -최상, 상, 중상, 중, 중하, 하 나누어서 중이상의 단지 먼저 보고 , 없으면,→ 경기도→더 넓은 곳

이시장에서는 일등뽑기 하지 마라. 지역내 선호도, 중간이상에서 좋은것, 그러나 일등 뽑기는 하지 마라.(앞마당있는경우해당, 없으면 앞마당 먼저 만들어라 적어도 3개 이상)

임장보고서- 이단지에 오는 사람들이 무엇을 좋아하는지 알아봐라.

지금 이시장에서 어떤 아파트들이 거래가 되는지를 알아야 내가 보고 있는 아파트 가격이 적정한지 더 내려갈 가능성이 있는지를 알수 있다!

고민을 해결해줄 강력한 키워드는 선. 호.도, 이 선호도에는 입지(땅, 지역내 위치(선호도 평형, 연식,세대수))와 단지 조건이 포함되어 있다. 선호도 자체가 수요를 끌어들이는 요소

서울은 계속 좋아 진다. 25개구 급지별 위치 알아야 한다.

서초, 강남, 송파(1)-직장, 교통, 학군, 환경, 커뮤니티,한강

동작구(3)-흑석동, 직장 없다, 교통

강동구(3)-파크포레온

영등포구(3)-직장 , 신축 적지만, 직장 파워로 수요 많다. 여의도 별개(잠실주공5 30억과 비슷, 독보적), 당산VS비당산 양극화, 당산생활원 환경이 좋다, 그래서 비당산의 신축이 힘을 못쓴다. 

양천구(2)-학군 목동 압도적, 목동 5단지 23.4억

관악구(4)-힐스테이트관악뉴포레12.8억, 신축이 거의 없다, 봉천 이편한세상서울대입구 12.5억

강서구(4)-마곡 엠밸리7단지 17.5억

구로구(5)-신도림 4차 이편한세상 15.3억 신도림과 비신도림

금천구(5)-아파트가 적다, 롯데캐슬골드파크3차 12.5억 

수도권 : 직장, 교통 우선 

가치 먼저본다>>그다음 투자금 본다, 나한테 유리한것 선택하라.

동작구 안에서 선호도 떨어지면, 은평구로 넘어가서 선호도 좋은것 봐라

입지가 좋은 구축, 입지가 덜 좋은 구축 투자는 둘다 의미가 있으나, 전세가가 높아서 투자금이 덜 들어가는 것은 신축 쪽이다. 중요한 것은 같은 투자금으로 투자한다고 했을때 어느쪽이 더 선호도가 있는가 이다!

 둘다 선호도가 있다면,입지가 더 좋은쪽, 한쪽에 선호도가 떨어진다면, 선호도가 더 좋은쪽을 선택한다!

강북

용산구(1)-개발호재, 한강맨션 41억,한가람23억

성동구(2)-성수,비성수 성수 개발호재 구축 ,옥수,금호,행당등 거주지 투자접근 커뮤니티 옥수리버젠 20.1억

마포구(2)-상암업무지구, 3040이 좋아한다. 도심업무지구 접근 좋고, 초등까지 괜찮다, 이후 이동, 환경개선, 

                 아현뉴타운,  마로프레스티지자이 23.7억,마래푸 17억

광진구(2)-학군 빵빵, 중간이상 소득,교육열 높다,중학교 학군 좋다.신축 없다. 자양동 구축도 비싸다.

            광장힐스테이트 21.2억, 

종로구(3)-경희궁 자이 23억(2급지 뺨친다),, 종합병원, 학교. 위치

중구(3)-위치 깡패 서울역센트럴자이 17.7억, 아파트가 없고, 상권 중심

동대문구(4)-강남접근 1시간이내로 입지가치가 있다. 직장없다. 이문, 휘경 재개발로 환경이 좋아지고 있다. 그래서 가격이 많이 올랐다. 외대앞 1호선 조밀하다. 래미안크레시티 15.1억, 이곳 구축 아직 안오른것 많다.

서대문구(4)-교통,환경 3,5호선, 가재울뉴타운 살기좋다, 신축, 구축도 봐라. 이편한세상신촌 18.85억, 마포생활원으로 압도적 선호, 그렇기에 마래푸가 싸게 보임

성북구(5)-교통 환경 길음뉴타운 장위뉴타운, 언덕이 많다. 롯데캐슬클라시아 14.8억 지역내 선호도 높다

은평구(4.5)-DMC센트럴자이 16.25억 새아파트 비싸편, 수색뉴타운

노원구(5)-포레나 노원 11.4억, 중계학군은 별개로 봐라

도봉구(5)-북한산아이파크 9.5억,신축이 별로 없다.서울에서 가장 외곽이다.

강북구(5)-래미안트리베라1차 8.98억, 미아뉴타운

중랑구(5)-사가정센트럴아이파크 12.4억(지역내선호도높음)

경기도 강남 접근 1시간=서울이다!

과천, 분당,구성남,안양,광명, 수지, 구리, 하남 그외 부천,고양,수원,의왕,산본,용인,기흥/처인구 등

왜 이가격을 형성하지?

과천시-강남바로아래 경기도에서 가장 규모가 작지만 쎄다. 주거만족도 최상, 잠실급 가격 1급지

            과천푸르지오써밋 23.5억

성남시 분당구-강남접근성, 학군 , 환경 정자파크뷰 20억 분당 2급지, 야탑,구미 3,4급지

중원구 수정구-분당위 위치 좋다, 빌라 많고, 새아파트 들어오고 있으나 수가 많지는 않다.재개발중인 지역

      신흥역하늘채렌더스원 11.2억, 산성역포레스티아 12.75억 노원구 레벨

안양시(4,5급비)-학군있다. 경기 남부 라인에서 분당다음 학군지, 편견없이 봐라 평촌더샵센트럴시티 12.95억

용인시 수지구-학군있다. 구축 투자가능 편견없이 봐라.성북역롯데캘슬타운 13.7억

광명시-서울과 가깝다 위치가 좋다, 학군없다,편경없이 봐라.철산자이더헤리티지 13.35억

구리시-경기동부라인에서 서울접근제일좋은위치 이편한세상인창어반포레 9.7억 9호선 뚫리면서 가격 오름

             별내신도시, 

하남시-강동구, 송파에 붙은 하남 미사강변세트럴자이 12.6억

땅의 가치 입지중요 연식 평형 단지

가치성장투자-해당되는 아파트를 알아가는 노력 1~2개 경험, 어떤 단지를(전략=계획), 2억이상

투자금이 많이 들어갈지라도 더 좋은 물건에 투자,전세상승에 따라 투자금 회수하는 전략 사용.

선호도의 차이=시세차익의 차이, 대장들이 먼저 거래된다. 갈아타기시 유리하다.

소액투자-투자금 적게들여 1억 내외,수익실현하여 더 좋은 아파트로 갈아타기, 지방은 매도, 수도권은 기다려봐도된다.

땅가치, 가치성장투자가 지향점이다,그 다음 투자까지 고민,지금해야한다!!!

1.투자의 접근범위 정한다. 1~4급지 신축+구축 300세대이상, 경기도 평촌이상급

2.가치 확인한다.-입지가 더좋은 지역(강남접근 30분~40분), 입지가 좋은 지역(강남접근1시간이내)+신축,구축

3.가치대비저평가 -15%~20% 떨어진 가격

4.잔금가능한지 확인 -무주택LTV대출+신용대출+현금(리스크대비)

→가치성장투자접근범위정한다

→내가가진투자금으로할수 있는 우선순위정리 : 동별단지가 가지는 가치에 따라서 우선순위는 달라질수 있다.  동 안에 있는 단지의 가치에 따라서 투자 우선순위도 달라진다. 거주지로서 편한곳의 범위를 정하고 그안에서 내 투자금으로 할 수 있는 투자의 우선순위를 정하는 것이 중요하다.

가치먼저보고 매매가 전고점 봐라 그리고 내 투자금 대비 봐라 그래야 실력 는다!

내가 이투자를 했을때 나에게 어떤일이 벌어질지 알고 그럼에도 싸게샀고 감당가능하니  보유하면서 기다리다가 충분히 괜찮으면 좋은 자산을 매수한다는 관점에서 투자

1주택 - 더좋은 단지 선택, 무리하게 주택늘리지 마라!! 취득세율 다르다!

단지를 찾고 자산재배치를 해야한다.

매수이후 벌어질 일들을 생각해야 한다. 연저축액을 생각해라. 금액에 따라 투자처가 달라진다.

*고수의 투자- 대치현대 2채

초보일수록 내가 할수 있는 것중 가장 좋은것 투자한다!! , 좋은 자산을 적정한 가격에 매수, 실력이 있는 투자자!!

22년,23년 좋은 시절 실력이 없어 무서워서 못했을것이다.

오른쪽 그래프를 보고 투자해라.

>>공부한 투자자

투자를 하고 나서도 나의 생활이 편안하게 지속될것이라는것을 안다.

어떤단지를 선택하느냐에 따라서 수익의 차이가 있음을 안다.

등락이 중요한 것이 아닌 자산을 보유한다는 관점에서 투자한다.

>>서울 10년 보유할 생각으로 투자한다.

>>소액투자 : 1억이상~2억 미만 , 더좋은 가치에 투자, 강남접근 1시간이내(수익날시 매도방향)

지역안에서 거주할 만 하지만 사람들이 덜 좋아하는 단지의 경우 투자금이 적게 들어가고 전세가율이 높은 특징이 있다.

가치성장투자에서는 이런 단지들을 우선으로하여 투자하지 않지만, 서울 소액투자를 위해서는 기회를 줄 수 있는 단지.

입지 좋은 신축-전세가율 높은시기가 매우 짧음. 자금 많이 들어감 소액 접근 안됨

입지 좋은 구축-신축만큼 전세가가 가파르고 빠르지 않음. 일정기간 투자할 수 있는 전세가율 유지

입지 덜 좋은 신축-전세가 오르는 폭이 구축보다 큼, 일정기간 투자할수 있는 전세가율 유지

입지 덜 좋은 구축-절대가 자체가 낮고, 거래되면서도 매매가가 쉽게 오르지 않음,전세가율이 높으면 소액 접근가능

>>지역내 지역간 아파트들이 어떻게 움직이는지 알면 조급하지도, 두렵지도 않을 것이다.

>>아파트별 특징 알고 투자해라!!

>>내가 어떤 지역을 알고 있느냐에 따라 1억~2억사이의 투자금으로 할 수 있는 지역, 아파트가 달라진다.

>>따라서 적극적으로 아는지역을 늘려가라!!

>>투자의사결정(본질)

가치=선호도 

저평가된 가격 - 15%~-20%

전세셋팅가능성- 임장으로 알수 있다.

실제로 더 좋은 물건을 찾을 노력하고, 싸면서 더 가치가 있는 단지를 매수해라. 투자가 안되는건 안된다.

>>지역내 단지 선호도 비교방법 3가지

상승시작점을 본다

상승했을때의 가격 레벨차이 본다

하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익폭 본다.

>>투자에는완벽한것은 없다.투자원칙을 가지고 결정하고, 고민하지 말고 행동해라.

>>남이 주는 정보로는 투자 안되고, 내가 행동하여 투자해야 한다.결과를 만들어낸다는 믿음을 가지고 행동해라

>>이세상에서 가장 어려운것 메타인지. 지금보다 10년뒤 더 나아지는 나

>>충분한 임장보고서 작성 후 투자해라

>>투자에 필요한 노력을 하면 서울 투자 1호기는 할 수 있다.

>>인풋이 더 되어야 한다.

>>임장+임장보고서+비교평가→투자의 안전장치,투자단지를 고를수 있는 능력 키우기!!

>>혼자라면 외롭고 지치고 힘든길, 월부의 조모임에서 함께 하는 든든한 지원군을 만들고 다른 사람들에게 지원군이 되자!!

>>행복은  느끼는 것이다. 그렇기에 행복은 목표가 될 수 없다.

‘꼭 적용해보고 싶은 점’
내가 생각하는 좋은것 이 상급지에만 국한되는 것을 아닌지 메타인지 하기!!

투자자로서의 가치, 가격에 집중해서 자산 쌓기. 갑정 NO, 돈버는것에 집중 싸게사면 돈 번다!

앞마당 만들기 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 마포구,

!!약속 2025년 12월 까지 반드시 투자 결과를 만든다!!

모든 것의 시작과 끝은 행동!!

투자가 안된 이유가 있다. 앞으로를 보고 투자해라!!

임장후 반드시 투자 범위 정한다.-살지좋은순서로 현장임장

*투자하려면 반드시 시세조세 (300세대 이상단지), 24평, 32평

가치먼저보고 매매가 전고점 봐라 그리고 내 투자금 대비 봐라 그래야 실력 는다!

사고나서 오를수도 있지만, 떨어질수도 있음을 알고 있자.

묻어놓고 오를때까지 평안하게 있어라. 쌀때 싸게 사려고 노력하는것 필요. 그러나 집착하지 말자.

무주택자→싸고, 감당가능한것중 좋은것 선택, 전세낀 물건이 유리, 전세를 싸게 놓으면 잘 나간다.

중립적인 싸이트를 구독해라. 책+강의

실력을 키워라!!, 연 저축 금액 계산해라!!

임장보고서에 배운것을 적용해봐라. 임장+투자가치계산, 아는지역 늘리기!!

전세가 갱신인지 아닌지 봐야 한다.

임장보고서에 단지선호도 , 수익 계산해봐라.

투자에 필요한 행동을 하자, 임장+임보+비교평가

한번에 하나씩 투자의 과정을 즐기자.

>>목표달성5단계 -2025년 12월까지 서울투자한다.

  목표설정 : 2025년12월까지 서울투자한다.지금 할 수 잇는 투자가 목표가 되어야 한다.

  문제를 찾고 용인하지 말라 : 일이 많고 바쁘다

  문제진단: 일이 많고 , 바쁘고 , 이벤트가 많이 발생

  문제해결계획: 인원채용, 업무분장, 루틴 만들고 루틴대로 업무실행, 하여 개인활용 시간 만들기

  실천: 주 1회 임장+임장보고서, 독서, 완료주의 , 일과 삶의 루틴 만들고 실천

>>단계별 성장방법→임장보고서 완성이 목표

1단계 : 임장 최소 2회, 

2단계: 임장 최소4회, 임장보고서내 비교평가시도

3단계: 이전의 목표의 1.5배

>>공부할 수 있는 환경, 촉진제가 될 수 있는 환경에 들어가서, 나누는 것을  많이 해서 제일 발전하는 사람이 되자!

>>강의목표:서울투자와 입지의 이해,

>>남겨야 할것: 임장보고서 1개

>>강의+임장보고서+조모임+임장 →분위기 장(동별 우선순위를 정한다) →시세딴다→단지 임장→매물임장

>>나는 투자를 할 수 있을때까지 포기하지 않는다!!