지방투자 기초반 3강 강의 후기 [지방투자 기초반 15기 93조 아레테 Arete]

따뜻한 남쪽나라를 두 다리로 돌다보니

거의 매주 토요일 새벽 4시 눈을 떠서 세수를 합니다. 지금 살고 있는 동탄에서 SRT를 타기 위해 대중교통을 타고 이동을 해야 하지만, 경기도의 버스 첫차는 SRT와 아름답게 빗겨나갔고 어플로 택시를 불러보지만, 돌오지 않는 답을 기다릴 수 밖에 없었죠. 결국 선택한 것은 공유킥보드 였습니다. 킥보드를 타고 약 15분을 달리면 SRT 동탄역으로 도착 할 수 있죠. 그렇게 첫차를 타고 따뜻한 남쪽나라로 도착을 했습니다. 이제부터 할 일은 야금야금 임장을 할 뿐 이죠.

가격을 보고 순서를 잊은 건 아니지?

분위기 임장을 하고 생활권 순서를 매기고 단지 임장을 하면서 아파트를 보고 있자니 수중에 생긴 나의 작고 소중한 월급을 모아모아서 얻어낸 종잣돈으로 투자를 진행 할 수 있는 아파트들이 보이고 있습니다. 직장생활 2년차니 모은 돈도 별로 없겠지만, 모은 돈으로도 투자를 할 수 있다는 물건이 있다는 점에서 엉덩이가 들썩 들썩 거리고 있습니다. 그.런.데. 임장을 돌면서 문득 드는 생각이 있습니다. 가격이라는 매력적인 요소에 빠져서 먼저 해야 할 것을 잊고 있는건 아닐지, 멈출 용기가 필요하다고 말이죠.

나아 갈 수 있어도 멈출 수 있는 용기

임장의 프로세스를 보자면 처음엔 임장을 할 동네를 전체적으로 핥는 분위기 임장을 합니다. 동네의 전반적인 수준을 확인 하기 위함과 동시에 사람들은 분석하면서 어떤 곳을 원하는 지 파악하기 위함이죠. 분위기 임장을 하고 난 뒤에는 권역구를 묶어내는 작업을 합니다. 이를 생활권 나누기라고 하며 상위와 하위 생활권은 어떤 지역일지 분위기 임장을 통해 동네별 Grade를 세워 봅니다. 어떤 생활권이 사람들이 좋아하고 돈을 주고서라도 사고 싶어할지 파악하면서 말이죠.

두번째로 하는 건 해당 지역의 아파트 단지를 살펴보는 단지임장을 진행합니다. 보통 임장을 돌면 70~100개 정도 있다고 할 때, 나름의 Check List를 가지고 평가를 해 봅니다. 주차는 어떤지, 언덕은 어떤지, 놀이터는 어떤지 등을 하면서 좋은 단지인지 아닌지를 파악 해 보는 것이죠.

이 2가지를 하면서 가격을 함께 보고 있자면, 사람들이 좋아하고 사고 싶어하는 건 비싸다는 것과 지금은 좋은 곳에서 내가 투자로 들어 갈 수 있는 단지는 참 없다는 것을 볼 수 있습니다. 그.런.데. 눈을 살짝 낮추면 할만한 단지들이 보입니다. 안 그래도 자산을 사려고 모은 돈이 헛되이 쓰지 않기를 바라지만, 자산을 사지 않고 썩혀만 둘 수도 없으니, 찾은 기쁨과 동시에 해볼까라는 고민도 함께 드릉드릉 하고 있죠. 여기서 간과하면 안되는 사실이 있습니다. 바로 가치있는 물건인가 하는 질문을 던지는 거죠(저,환,수,원,리) 저,환,수,원,리를 만족하고 각자의 상황에 맞게 감당가능한 상황이라면 나아가야죠. 하지만 맞지 않는다면 멈출 용기도 필요할 것 입니다.

얘야, 남쪽나라에는 순서란게 있단다

수도권이라면, 아파트라는 물건의 자체의 차치가 있습니다. 물론 여기에 강남접근성을 함께 둔다면 생각보다 쉽게 우선순위를 세울 수 있죠. 그런데 지방은 아파트 만으로는 부족합니다. 투자를 하고자 한다면, 지방 아파트 단지와 임장하는 위치에 순서가 있습니다. 입지와 연식이죠. 입지/연식으로 축을 세우면 4분면이 그려집니다.

1. 입지 좋은 곳 - 신축

2. 입지 안 좋은 곳 - 신축

3. 입지 좋은 곳 - 구축

4. 입지 안 좋은 곳 - 구축

출처 입력

1순위는 언제나 비싸니 다룰 수 있는 돈이 많아질 때 하면 될 거 같습니다. 하지만 2, 3순위는 항상 어려운 법이죠. 어쩌면 2, 3순위에서 평가를 제대로 하는 것이 고수가 되기 위한 길 일 것 같습니다.

하지만 4순위를 볼 때 투자를 할 수 있는 가격이라고 들어가는게 맞을까요? 순서도 어긋나고 당연히 배워온 저,환,수,원,리 에도 어긋납니다 되는 건 오로지 가격일 뿐 그러니 가격만 보고 순위를 잊지말고 멈출 용기도 필요하겠네요.