[지기 14기 22조 14천리로 22채 마련하조 배오밥] 3강후기

실준과정에서 지역마다

개별성이 다르다는 것을 배웠고

이번 강의를 통해서 좀 더 구체적으로 배울 수 있었습니다

가장 큰 특징은

사이클이 다르다는 것입니다.

인구규모에 따라 공급량의 영향정도가 다르게 적용되기 때문이죠.

만약 1만 세대가 공급된다고 했을 때

300만 도시 부산는 버틸 수도 있지만

50만도시 김해의 시장상황은 크게 흔들릴 것입니다.

또한 인규규모가 비슷한 중소도시더라도

공급이 들어오는 시기에 따라

전세와 매매 상황의 흐름을 다르게 흘러갈 것입니다.

이를테면 청주의 가격이 올랐다고 해서

갭 매우기로 천안의 가격이 오른다는 것은 아니죠.

(위상에 따른 가격의 역전으로 인한 저평가 확인은 별개)

각기 다른 중소도시의 단지들끼리 그래프로 비교할 때

사이클 주기가 달라 어려움을 겪는 현상이 발생되는 것이죠.

인구규모와 공급상황

그리고 각 지역의 특징, 선호요소까지

유기적으로 파악이 되어야

심도있는 투자가 가능해질 것입니다.

어렵지만 재미있다고 생각한 부분이었습니다.

# 느낀점

인구가 많고 적다는 요소가

단순히 규모를 파악하고 수요가 많다 적다에서 끝나는 것이 아니라

공급 같은 다른 요소들과 유기적으로 연결되어

지방에 개별성을 띄게 되고

그래서 지역과 단지의 선호도 파악,

단지 대 단지로 보는 것이 중요하다는 것이 어떤 의미인지 알게되었습니다.

# 적용할 점

① 중소도시 별로 대략적인 공급상황을 파악

② 비교평가할 때 그래프를 붙여보는 것이 큰 의미가 없을 수 있음을 알고

각 지역별 단지별 선호도로 비교하는 연습하기.

일단 선호도를 파악하는 연습 중요!

투자범위

출처 입력

땅의 가치와 선호도에 따라서

투자범위가 달라져야 합니다.

어떤 공식이 아니라

그 지역을 면밀히 파악하고

구축투자가 가능한지, 아니면 연식에 우선순위를 둬야하는지

자음과모음 튜터님이 알려주신 프로세르를 훈련하고 내 것으로 만들어야 합니다.

부산 중심 지역의 선호하는 지역의 구축과

외곽의 덜 선호하는 지역의 구축은

선호도와 선호도로 인한 땅의 가치에 따라 우선순위가 달라져야 합니다.

중소도시라고 무조건 연식만을 볼게 아니라

택지와 구도심 모두 선호도를 파악하고

투자할 수 있는 시장의 상황에 따라

신축, 준신축, 구축의 투자범위를 선택할 수 있어야 합니다.

물론 광역시보다 구축투자에 좀 더 보수적으로 접근해야 합니다.

중요한 건 선호도였습니다.

선호도를 파악하고 그로 인한 땅의가치를 알고

투자범위를 결정해야 합니다.

'여긴 중소도시이니 땅의 가치가 덜하니까 연식과 환경을 보라고 했어.'라는 단순한 사고 방식이 아닌

'여기는 이 지역에서 엄마들이 좋아하는 성취도율이 높은 중학교와 학원가가 있어서 선호도가 높아.

00년식 구축이지만 투자를 고려할 수 있어.'

'여기는 선호도가 덜하기 때문에 구축보다는 연식을 우선적으로 봐야할 것 같아.'

# 느낀점

임장을 다니면 좋은 것만 눈에 보여 뭐지? 의문이 들었던 적이 많았습니다.

좋은 단지는 비싸고,

비슷한 조건의 단지보다 저평가 되어있더라도

투자가 어렵기 때문에 투자라는 게 현실성이 없게 느껴지기도 했습니다.

이번 강의를 통해

덜 선호하는 것이 비선호를 의미하지 않는다는 것을 배웠습니다.

문장자체는 알았지만 '아 그렇구나'라고 느껴지는 건 처음이었습니다.

물론 말씀대로 2~3억대만 보는 게 아니라

당장 투자가 어려워도 7~8억 그 이상에서도 비교평가하고 싼 것을 찾는 훈련을 해야

인사이트를 얻을 수 있다는 것 또한 잊지 않아야겠습니다.

가장 중요한 선호도.

정량적으로 입지를 평가하는 과정도 선호도를 파악하는 과정이고

강의에서 많은 것을 알려주셨지만

여전히 어려운 것은 사실입니다.

당연한거라고 생각합니다.

'슈퍼노멀'

'잘하지 못하는 것을 시작하는 순간 그 순간에 성장은 시작된다'는 문구처럼

강의부터 제대로 소화하고 행동에 옮겨

자모님이 강조하신 선호도를 파악하는 실력을 키워야겠습니다.

그래야 그것을 '근거'로 투자범위도 결정할 수 있으니까요.

(투자에서 중요한 건 왜 투자했는지 그 '근거' 역시 중요하다고 말씀하셨습니다)

# 적용할 점

선호도를 공부하고 파악하는 것에 주안 점 두기