올 어바웃 “선호도” [서울투자기초반 21기 81조 미호미호]

이번 자음과 모음님의 강의의 중심은 시작부터 끝까지 “선호도”였습니다. 아직도 귓가에 “선호도를 보라”는 말이 맴도는 것 같습니다. ㅎㅎㅎ

[나에게 특히 와 닿았던 점]

여기서 중요한 점은 ‘저의 선호도’가 아니란 것이었죠..^^;; ‘사람들의 선호도’를 봐야하는 것이었습니다. 월부를 시작한지 약 4개월.. 4번째 강의를 듣고 있는 저는 아직도 ‘저의 선호도’를 기준으로 투자지역과 물건을 보고 있었다는 엄청난 사실을 확실히 깨달았습니다!

• 똘똘한 한 채의 의미 : 입지독점성이 있는 땅 + “선호도”가 있는 단지에 투자
• 더 벌 수 있는 아파트를 선택한 사람 : 미리 사람들이 좋아하는 (= “선호도” 높은) 아파트를 알아둔 사람
• 같은 시기여도 수익차이가 나는 이유 : 지역 내 “선호도”가 다르기 때문이다. 지역 내 선호도만 확실히 알아도 좋은 선택을 할 수 있다.
• 지역내 “선호도”가 매우 중요하다 : 선호도를 최상/상/중상/중/중하/하 로 나누었을 때 ‘중’ 이상이면 투자해도 된다. 지금 시장에선 1등뽑기는 하지마라. 단 앞마당 최소 3개 이상으로 비교하라.
• 선호도에는 “입지”(=지역내 위치, 생활권)와 “단지”(=평형, 연식, 세대수)의 조건이 포함되어 있다.
• 선호도가 “수요”를 끌어들이는 중요한 요소이다.
• 서울=강남 접근 1시간 이내

• 가치성장투자 : 서울 내, 경기도 일부(과천, 분당, 광명, 수지, 평촌)에서 가치가 있는 것을 매수한다. 가치있는 것(=선호도가 높은 것)을 싸게 매수하여 수익을 높이는 투자를 한다. (투자금이 많이 들어갈지라도) 1개~2개 (최대 3개)의 서울 아파트를 매수해 좋은 자산으로 수익과 경험을 얻는다. 

  강남 접근 1시간 이내의 팔지 않을 좋은 물건을 매수한다.

  시세차익을 내서 경제적 자유를 이룰 만큼의 돈을 만든다. (선호도의 차이=시세차익의 차이)

  전세보증금 상승하면 현금 흐름을 만든다. (=전세가, 전세선호도를 확인하고 투자하라)

   

• 가치성장투자를 하기위한 4단계

1. 투자의 접근범위 : 서울 1~4급지 신축+구축 / 300세대 이상 / 경기도 평촌 이상

2. 가치를 확인한다 :

   1) 입지가 더 좋은 지역=강남접근 3-40분 이내 신축+구축

   2) 입지가 좋은 지역=강남접근 1시간 이내 신축+구축

3. 가치 대비 저평가 여부 : 전고점 대비 15~20% 떨어진 가격 (최소 12%이상)
4. 리스크 대비 : 무주택 LTV대출+신용대출+현금=잔금가능 여부 (전세 맞추지 못했을 경우 대비) / 투자금 회수가 늦어질 수도 있다. 장기보유 역전세 대비

5. 투자범위 : 전세가율 60% 이상 + 내 투자금 이내 + 리스크 대비 가능여부

   안에서 “선호도” 기준으로 우선 순위를 정한다. 넓혀서 본다. (투자금+5천)

6. 충분히 싸지 않으면 투자하지 않는다.

7. 비교하여 투자하라 : 다른 지역, 다른 단지와 비교하여 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지를 선택한다. (=선호도가 높은 것)

    

• 소액투자 : 서울 내, 경기도 일부(과천, 분당, 광명, 수지, 평촌)에서 가치가 있는 것을 매수한다. 높은 수익률을 낼 수 있는 투자를 한다. (투자금을 1억 내외로 적게 들여) 매수한 아파트의 가치에 따라 매도하고, 더 좋은 아파트로 갈아타며 수익률 좋은 투자와 경험, 다주택을 얻는다.

• 선호도에 따른 소액투자 범위

1. 입지 좋은 신축 : 전세가율이 높은 시기가 매우 짧음. 투자금 많이 들어감. 소액으로 접근이 쉽지 않음.

2. 입지 좋은 구축 : 신축만큼 전세가가 가파르게 오르진 않지만 일정기간 투자할 수 있는 전세가율을 유지함.

    

   입지가 좋은 곳일수록 매매가/전세가가 붙어있는 시기가 짧다. 그만큼 소액투자하기가 쉽지 않음

    

3. 입지 덜 좋은 신축 : 입지 좋은 신축만큼은 아니지만 구축보다 전세가 오르는 폭이 큼. 일정기간 투자할 수 있는 전세가율을 유지함.

4. 입지 덜 좋은 구축 : 절대가 자체가 낮고 거래가 되면서도 매매가가 쉽게 오르지 않기 때문에 전세가율이 높으면서 소액으로 접근할 수 있음.

    

   입지가 덜 좋을수록 매매가와 전세가가 붙어있는 시기가 길다. 지역안에서 거주할 만 하지만 사람들이 덜 좋아하는 단지의 경우 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가는 특징이 있다. 이런 단지들이 소액투자에 기회가 될 수 있다. 

• 지역 내 선호도를 비교해 볼 수 있는 방법 3가지

1. 매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 “상승 시작점”(=상승시작시기)을 본다.
2. 전고점을 보며 “상승했을 때의 가격 레벨차이”(=수익의 차이)를 본다.

3. 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 “수익”을 본다. (=수익의 폭)

    

[적용해보고 싶은 점]

• 선호도의 차이를 아는 것이 중요하다. 현재의 “가치”와 “가격”에 집중하라.
• 투자 결정을 내리는 근거가 명확하면 된다. 분석만 하지말고, 결정하고, 행동하라! 

• “결과”를 만드는 것은 정보가 아닌 “행동”이다. 

   

내가 가져야 하는 자세 : 내가 생각하는 “좋은 것”이 “상급지”에만 국한되어 있는 것은 아닌지 메타인지 한다. (= 마곡만 고집하던 나의 선호도 기준을 버린다!!) 

서울 아파트 10년이면 돈을 벌 수 있다 : 서울 안에서 아직 가치대비 싸다고 생각된다면 투자하라. 넓게 봐야 한다. 좋은 것, 안 좋은 것, 상급지, 하급지 등 이분법으로 보면 안된다. 감정이 아니라 데이터 + 평가 + 가격에 대비해 객관적으로 가치와 가격을 판단해야 한다.

★★나의 최종목표는 내가 일하지 않아도 자산이 일하게 하는 것!! 

일단 지금 할 수 있는 투자를 목표로 시작합니다. 2025년 내 서울에 1호기를 만든다!!★★