<2025 부동산 전망>

1. 예측이 틀렸을 때의 결과 또한 내가 감당하기가 어렵기 때문에, 예측하지 말고 할 수 있는 걸 하자.

• 그렇게 해도 내가 원하는 걸 얻어나갈 수 있기 때문에
• 화폐랑이 늘어난다는 기초 위에서 예측하지 않고 꾸준히 투자를 했을 때, 
  내가 원하는 결과를 원하는 시점에 얻을 수 있다. 

2. 변수는 뭐가 있을까 

• 수요, 공급!이 가격을 결정한다. 

 1) 가격: 지금 대부분 비싸지 않다  (안 좋은 건 싸고, 서울 외곽은 쌈) 
 

• 서울 ▶ 돈이 어느 정도 있으면 당연히 여기를 봐야한다
  • 상급지: 찾기 쉽지 않지만 있기는 하다 =10%, 전세가율 50~60%
    • 매매 21억, 전세 10억 / 매매 17억, 전세 9억 (싸지 않다)
  • 중급지: 고점 대비 -10~15% 빠졌고, 전세가율이 60~70%인 단지들이 있다.
    • 매매 9억, 전세 5억 (비싸지 않다)
  • 하급지: 고점 대비-20%가 가격이 빠졌고, 전세가율 70%인 단지들이 많다.

    • 매매 6억, 전세 4억 (비싸지 않다) 투자를 하면 이런 매물들에 투자. 

      2022년 대비 전세 시장이 다르기에, 전세가가 안 떨어질거다. 

       

• 비서울 수도권
  • 경기
    • 평촌(o), 과천(x), 분당(x), 구성남, 하남(o), 구리, 광명 (지금 싸다)
  • 인천
    • 굳이.. why? 나중에 봐도 됨 (지금 싸다) 
       
• 지방
  • 광역시 : 많이 싸다
    • 경상도, 광주, 대전
  • 작은 도시 : … why? 굳이 돈이 있으면 광역시로 가라. → 지금 그렇게 싸지 않다.
    • (물량이 많은 지역은 조심해야 한다) 

☞ 결론: 대부분 투자 적기라는 이야기 

2) 변수 1: 수요: 상반기 까지 0 / 하반기는 ? 
- 수요는 심리 상태에 의해 결정된다. 
- 심리에 영향을 주는 건: 금융, 경제, 기타환경이다.

• 결론: 올 상반기까지는 안 움직일 것 같다 → 왜냐면 사람들은 불확실성에 영향을 받는다. (거래량 ↓)
  • 전월세 쏠림이 올 것임 (상반기) 

① 금융환경: 금리에 의해 결정

- 금리가 내려가면 호의적이다. 

- 앞으로 우리 나라는 금리 인하기라고 봐야함. 

- 짧은 기간동안 어떻게 될까? → 금리 쉽게 내릴 수 있을까요? → 왜 못내려요? 경기가 개박살이 나고 있는데?

→ 금리를 내릴 때, 총장이 해결되었을때, 환율 문제가 해결되어서 금리를 내릴 수 있다고 했음. → 환율이 고환율이라는 것은, 1,300원에 1달러. 원화 가치가 떨어졌다는 이야기. 지금 이 환율이 계엄 때문에 올랐음. 우리나라 원을 다 팔았다는 것. 이로 인한 불확실성 때문에 환율이 올랐음. 

→ 최근에 금리의 방향은? 현재로서 환율이다. 이 환율이 정치 상황에 의해서 영향을 받는다. 그리고 이 정치 상황의 불확실성 때문에 환율이 치솟은거다. 그럼 이 불확실성이 지나가면 환율이 안정화 되겠죠. 그럼 금리를 내리겠죠. 

• 언제 불확실성이 지나가나요? 박근혜 전 대통령 때 사례가 있죠. 2016년 12월에 탄핵 소추가 됩니다. 2017년 3월에 헌재에서 대통령 파면. 그리고, 60일 이내에 재선해야 함. 17년 5-6월에 대선이 있었음. (대충 합하면 6개월) 
   

② 경제 환경: 경기 (현재 좋지도 않고, 나쁘지도 않다) 향후 5년간, +1.8% 성장할 것을 전망

• 내수는 소비심리지수로 판단한다. (사람들이 돈을 써야 내수가 도는 것)
  • 2024년 11월에 100에서 12월에 88까지 떨어짐.→ 뭘 뜻하는 걸까? → 정치가 이거에 영향을 준다. 아파트 거래량도 그래서 팍팍 줄어드는 것이다.
  • 내수는 자영업자분들은 어렵다. 실업률은 역대 최저임. 즉. 한 마디로, 자영업자는 어렵고, 월급쟁이는 타격 없음.
• 대외 무역 (우리나라는 수출 중심의 국가임)
  • 건국 이래 역대 최대로 좋았음 (이런건 뉴스에 안 나옴). 세계에서 6등 했음.
  • 무역수지 흑자의 원인: 저금리, 저유가(중국 경기 침체), 고환율 
    
     

③ 기타 환경: 대외:정치 / 대내:가족   

3) 변수 2:  공급: 전국 없음 (일부 빼고- 일부를 매수해) 

• 수도권이랑 지방으로 나눈다 

   

① 수도권: 지금 전세가가 물가 오른 만큼만 올랐다. 수요와 공급은 지금 안정되어있다는 말임. 

• 수요와 공급이 안정되어 있으면, 물가만큼 오른다는 뜻
• 2024년에 18.7만 호 입주 했음 (연평균 17-19만 정도 입주함) 물량은 필요한 수준으로 들어옴.
• 2025년은 13만 호, 2026년은 8만 호, 2027년에 12만호 

→ 공급이 가뭄이라는 뜻 

② 지방: 없음 

• 최근 2-3년간 지방시장 박살남.
• 누가 여기다 집을 지어요
• 대전은 물량이 좀 많음 

※ 전망: 결과 

• 매매: ? 오른다(전세 상승이 빠르게 반응할 것)/내린다(매수심리 무너지는-전세 쏠림 극대화)/횡보한다(밀당)
• 전세: 오름

• 가져가야 할 전략: 지금의 최선은 뭘까?
• 사세요. 리스크가 많이 줄어든 시기임.