수원 정자동 연꽃풍림마을 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 175조 짜루 🐈]

✅아파트명

• 연꽃마을풍림아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• C등급, 종사자수 8만 명, 사업체수 2만 개 

2. 교통

• 1호선 성균관대역 도보 34분  
• 1호선 화서역 도보 28분 

• 강남역 58분 (직행 버스)
• 여의도역 61분 (2번 환승 버스)
• 시청역 79분 (버스+지하철)
• 수원 삼성전자 63분 (직행 버스) 

3.학군

천천중 91.7%/대평중90%

4. 환경

롯데마트： 도보 １０분

스타필드： 도보 １７분

도서관： 도보５분

공원： 도보 ５분

종합운동장： 도보 ２０분 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : (o) 

• 고점: 9억 → 저점: -27% 하락인 6억 5천 
  - 전고점 9억 대비 현재 2억 5천 하락된 금액
• 매매 가격이 적정한가?: 투자금 1억 8천으로 더 좋은 투자를 할 곳이 있는가?
• 아직 비교평가를 하지 않아봐서 모르겠지만, 전고점 대비 27% 하락하여 너바나님 말씀대로라면 적정가격?
   

2) 환금성 : 

• 학군: 장안구에서 외고/특목고를 가장 많이 보내는 ‘대평중’으로 배정될 확률이 높은 아파트.
• 공원, 도서관, 거대 상가 학원지 등이 가까이 있어서 고정 수요가 존재한다고 생각.
• 하지만 주요 직장이 멀고, 강남역까지 한번에 광역 버스로 이동할 수 있는 것 외에는 교통/직장 면에서는 수요가 없을 수 있음.
• 이 자산을 돈으로 환금할 수 있는가?
• 아파트인가? YES
• 수요가 많은가?.. 어떻게 판단하지?
• 
• 독점성이 있는가? 학원가가 가까이 있고, 큰 상가가 가까이 있는 아파트들이 이미 주변에 더 싼 곳이 많은 것 같은데... 
   

3) 수익률 : (o)

• 전고점 9억 대비 -27%인 상태.
• 근데 27년된 아파트라.. 수익률이 좋을까? 어떻게 판단하지? 

4) 원금보존 : (△)

• 전세가율은 약 72%… 이 동네에서 대평중을 보내려면 여기만 있는 게 아니라, 다른 싼 아파트도 많다. 그래서 굳이 학군 때문에 여기를 선택할 것 같지는 않고, 학원가와 대형 상권이 가까이 있다는 게 장점. 직장과도 멀다. 돈은 없지만 넓은 집에 살고 싶고, 평화롭고 편의시설 많은 곳에 살고 싶은 사람들은 여기를 살 것 같지만, 매매로 살 것 같지는 않다. 판단이 잘 되지 않는다. 

5) 리스크 대비: 매매가와 전세가 간의 차이를 모니터링 할 것. 하락 시 발생할 수 있는 차액을 대비. 

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 우리동네 랜드마크 동네를 조사하라고 했지만, 나는 우리 가족이 살고 계신 아파트를 분석했다.
• 월부 강의를 같이 들으면서, 현재 집을 전세 주고 다른 곳으로 가서 투자 관점으로 살아갈지 고민이었다.
• 생각보다 주요 직장 도시들과 거리가 있었고, 아이 키우기 좋은 지역인 것 뿐이었다. 경기도 광주보다는 강남 접근성이 좋지만, 그것도 광역 버스로 이동하는 거라 허들이 있다. 신혼부부 직장인, 혹은 초등학교 아이가 있는 가정은 영통에 못 사면 전세로 계속 수요가 있을 지도 모르겠다.