2강 강 노트 (작성중)

2. 초보자가 안정적으로 할 수 있는 투자는?

• 나에게 꼭 맞는 부동산 투자의 종류
• 시세차익형, 아파트, 매매 
   

<본것>

1. 수익 유형별 (시세차익형/수익형)

• 1-1. 시세차익형
  • 매매 7억 /전세 5억 = 전세 5억 레버리지로 이 7억 돈을 만들면 매매할 수 있다.
    • 2억 정도 있으면 살 수 있겠나
    • 내돈 2억 + 전세입자 돈 5억 = 매매가 7억
    • 전세입자는 무료로 5억을 빌려주는 것.
  • 사례
    • 한강변에 삼성 스위트 아파트 (구축)
    • 매매가가 떨어지고 전세가가 오르는 케이스
    • 매매가는 팔지 않으면 사이버머니 같은 거예요. 내려도 잠깐만 그 가격인 것. 전세가가 올라서 6천만원이 올라서 당장 6천만원이 생겨서 ㄱㅊ은 상황.
    • 2025년에 전세가가 그 전에 비 떨어지는 것을 역전세라고 한다.
    • 전세금을 올려받으면 세금 안 냄. 오로지 현금을 받는 것.
    • 내가 잠을 자고 있어도 현금 흐름이 생기는 것. 부동산의 전세가는 계속 오릅니다.
    • 월부에서 하는 투자는 전세 레버리지를 활용해서 하는 투자.
    • 강사님이 하는 방법은, 신림동 원룸에 살면서 보증금 이자를 내고 있지만, 강사님 소유의 집에 살고 있는 사람들은2년에 한 번씩 강사님한테 돈을 주고 있음. 그러다 보니 은퇴를 할 수 있게 됨.
    • 10억 시세차익 + 2년마다 따박따박 전세상승 현금흐름
    • 사람들은 전세 만기가 되면 전세를 주고, 그 다음 전세입자에게 받는거라고 생각하는데, 그게 반대임.
    • 2억 6천을 먼저 내주기 전에, 새로운 새입자를 먼저 받아서 3억 2천을 먼저 받고, 3억 2천 중, 2억 6천을 드리고 내보내는거예요.
    • 2012.7 전세 2억 6천 ~ 2014년 7월 만기. 만기 3개월 전에 물어봐요, 전세 재계약 하실건지 나갈건지. 재계약 하실건지, 전세 시세가 3억 2천이니, 전세금 6천 올림. 계속 살겠으면 6천만원 받고, 나가시면, 새 전세입자에게 3.2억 받고, 2.9억 돌려주는 프로세스.
  • 근데, 2012년에 투자를 못했으면 어쩌나? 가격이 이미 상승했으면?→ 기회를 주는 곳은 여전히 있다.
    • 경기도 군포 산본. (구축)
    • 산본이 용산에 비해 선호도가 낮은 건 맞는데, 산본에 있는 구축 아파트가 안 올라가는 건 아님. 단순히 우선순위의 싸움만 있음.
    • 용산보다 덜 좋은 지역에서도 계속 기회를 주고 있다는 것.
    • 부동산 투자는 우선순위 싸움이다.
    • 현장에 가면 좋아?안좋아?로 이분법적으로 가르면 안돼.
    • 부동산 투자를 할 때, 이 아파트가 더/덜 좋아. 이런 식으로 접근
  • 핵심: ① 전세금은 세금을 물지 않는다. ② 같은 가격이면 더 좋은 단지. 투자금이 더 적은 단지를 매수해 놓고 이 부동산이 오를 때 까지 기다리면서 전세 현금 흐름을 발생키시는 것.
  • ③ 전세 레버리지로 투자를 할 때는, 이 집을 담보로 대출을 일으킬 수 없다.
    • 매매 7억, 1억 대출, 전세 5억. 근데, 이 1억 대출이 있으면, 전세입자가 1억 깎아서 4억에 들어와요. 대출을 일으킬 필요가 없음. 굳이 5억으로 세팅할 수 있는 집을 굳이 1억을 대출 받아서 4억을 만들 필요는 없잖아.
    • 굳이 신축일 필요가 없음. 실질적으로 돈 벌기 좋은 것은, 알을 계속 낳으면서 계속 흐름을 발생시킬 수 있는 암탉같은 것이 더 좋은 투자다. 수도권에서는 구축을 할 수 밖에 없음
    • 시세 차익을 통해서 목돈을 한번에 가져가는 게 좋은 투자다. 
       
• 1-2. 수익형 부동산
  • 수익형 오피스텔 (비추!!!!!!!!!!!!!!!!!) 사례 강남
    • 매매 2.2억/전세 보증금 1,000만원/월세 150만원

    • 주택담보대출 1.54억을 받습니다. 보증금이 적기 때문에, 월세입자는 들어와요. 

      주택담보대출 1.54억 (LTV 70%) + 보증금 0.1억 + 내돈 0.56억 = 매매가 2.2억 

      ㄴ 월에 83만원씩 원리금 상환 (30년, 5% 원리금 균등상환) 
      ㄴ 월세 150만원 => 실질적으로 꽂히는 금액은 67만원임. 
      ㄴ 대부분의 사람들은 이런 걸 원해요. 근데 이런 투자가 좋은건지 볼게요.

    • 2004년식 강남역 옆의 오피스텔은 3.18억 까지 올라감. 15년 동안 4천만원 올랐어요.
    • 3.18 까지 갔지만, 2024년에 2.7억 까지 떨어집니다.
    • 추천하지 않는 이유: 월세가 계속 유지가 됨.
    • 2006~2024년 강남 수익형 오피스펠 총 수익*시세차익은 5천만원, 월세 수익은 3.24억에 대출이자 1억 = 총수익은…
    • 대한민국에서 가장 좋은 땅 강남에 있는 오피스텔도, 총수익이 2~3억대. 아쉬운 투자.
    • 산본 구축도 6억까지 올랐는데…
  • 수익형 오피스텔 사례 2 - 부산의 강남 / 센텀시티역
    • 지방에서 가장 좋은 땅의 오피스텔. 센텀뷰라움
    • 가격이 계속 떨어집니다. 2015년식인데,..
• 1-3 시세 차익형 vs 수익형 

2. 투자 대상별 (아파트/단독 주택/빌라/오피스텔/상가/토지)

• 아파트가 물가보다 상승률이 높다.
• 단독과 빌라는 낮다. 잘 안팔려
• 안 팔리는 상품은 반영이 안 되기 때문.
• 아파트는 대체할 수 있는 게 없어요. 아파트에 살고 싶은 비중이 많다.  
  
   

3. 투자 방법별 (매매/경매/공매)

*부동산을 사는 방법의 차이가 있음. 

• 경매: ‘법원’이 집주인이 개인, 은행 등에 돈을 갚지 못하여 집을 강제로 팔아 갚는 일
  • 집을 비워주지 않는 점유자에게 비워달라고 할 수 있음
• 공매: ‘한국자산 관리공사가’ 집주인이 세금 체납으로 국가에 돈을 갚지 못하여 집을 강제로 팔아 갚는 일
  • 집을 비워주지 않는 점유자에게 소송을 통해서만 비워달라고 할 수 있음 (강제 집행) → 강매보다 낙찰가 떨어짐
• 부동산 거래 경험이 많지 않은 재테크 초보자에게는 아파트 투자가 유리하다.
• 월급이 있는 분들은 시세차익 아파트 투자로 방향을 정하고 방법을 알아보자. 

<느낀것>

1. 나는 왜 투룸 전세에 살고 있는가..!
2. 아빠는 몇억짜리 집을 깔고 앉고 있네
3. 근데.. 난 종잣돈이 별로 없는데, 집 담보 대출로 집을 사면 전세를 못 놓는다구..?? ㅠㅠ 

<적용할 것 > 

<본것>

3. 부동산 투자로 돈 불리는 방법 

• 실거주와 투자의 차이점. 
  투자: 종잣돈≥ 매매-전세에 해당되는 아파트를 계쏙 매수. 
  → 자산을 복리로 증식 (알파투자), 현금흐름 발생 (전세 상승분) 

• 지금 당장 할 수 있는 부동산 투자: 지방
  • 일산, 지방. 광역시. 소액투자.
  • 잃지 않는 투자. 일단 3천을 모으면 알파투자를 할 수 있음. 전국에 정말 많습니다.
• 강사님 사례
  • 투자 공부를 시작하고, 6개월 후 지방도시에서 3,500만원으로 투자 진행.
  • 투자 물건의 가치: 지방 중소도시 천안의 중간정도 땅에 위치한 신축 30평.
  • 지방은 수익률 200% 되면 뒤도 돌아보지 말고 파세요.
  • 투자금 3,500만원 들었는데, 수익이 7,000 생기면 적당한 수준임.
  • 부동산 공부는 다른 것이 없다. 이 지역을 아는 것이 가장 중요하다. 천안과 부천을 알았으면 추가 투자를 할 수 있었다. 부산을 알았지만 실력이 안 됐음. 그런 부분들을 종합적으로 생각해보면, 지역을 한 달에 하나씩 두 달에 하나씩, 이 지역의 가격을 파악해 놓고 있으면 되는거구나.
  • 잘한 점: 적은 종잣돈으로 투자할 수 있다는 확신을 가짐 → 매수/전세의 프로세스를 경험하고 투자의 전 과정을 배움 → 나도 부동산 투자를 통해 수익을 낼 수 있다는 용기를 얻음.  
  • 아쉬운 점: 내 종잣돈으로 투자할 수 있는 더 좋은 지역을 찾아 비교할 수 있는 실력이 없었던 것 → 조급한 감정을 누르지 못하고 가격 협상을 많이 하지 못한 것 
     

• 돈 어떻게 벌 수 있는지. 

  • 1) 투자 대상 선택 및 결정 -노력이 필요
    • 사람들이 좋아하는 아파트의 특징.
      • 땅의 가치:
        • 수도권: 교통이 굉장히 중요. 해당 단지에서 대중교통으로 강남역 소요 시간
        • 지방: 학군 (초등학교, 중학교) - 대구나 부산을 제외하고는, 끝에서 끝까지 40분 밖에 안 걸림. 다른 지방 소도시는 아무리 차가 막혀도, 직장까지 30분이면 간다. 그런 면에서 굳이 직장 근처에 살 필요가 없다. 교통보다는 학군, 환경이 중요. 외곽이라도 신도시.
        • 공통: 환경 (아파트가 몰려 있는 곳 )
      • 건물의 가치:
        • 연식, 브랜드+커뮤니티, 구조 (방 개수, 계단식/복도식)
    • 투자를 하기 위해 꼭 알아야 할 요소
      • 원칙과 치준을 가지고 투자를 해야함. 감정적으로 하면 안 됨.
      • 가격: 가치에 비해 가격이 싼지? (가치가 비슷하면 어떤 게 더 싸지?)
      • 최선: 투자금으로 할 수 있는 최선인지? (정했는데, 천안이 최선일까?)
        • 열반 스쿨 기초반에서 하는데, 지역을 하나 하나 늘려가면서 확장을 하는 것
        • 투자자의 실력은 아는 지역의 개수임
        • 아는 지역의 개수가 많아지면 투자를 잘하게 됨. (5개에서 찾는거와 12개에서 찾는 건 다르다)
      • 안양 vs 부천 (가격이 똑같다면, 강남역에서 더 가까운 곳)
        • 그냥 동네를 가면 안양은 좀 어수선하고, 부천은 더 좋아보일 수 있다. 근데 안양이 더 비싸고 많이 오름.
        • 비슷한 아파트 단지들을 모아놓고 비교하고 → 강남역이랑 얼마나 가까운지 알아보자.
      • 하락장과 보합장에는, 가치가 좋은 단지와 덜 좋은 단지의 가격이 눌려져 있다. 차이가 많이 안 나거나 같아질 수 있다. 근데 대세 상승장이 펼쳐지면(전세상승이 높은), 그 무렵에, 전세입자 분들이, 조금만 더 주면 매매로 살 수 있구나, 라는 게 펼쳐지면, 그 때 거래량이 증가하면서 집값이 오른다.
      • 지금 상황은 2012년이라고 봅니다. 아직은 좀 남았어요 전세가율이 올라갈 때 까지.
      • 지금 투자를 하더라도, 대세 상승장까지 아주 많은 시간이 있는 것.
      • 서울과 경기도의 가격이 같은 시기가 항상 나타난다. (안양 평촌, 서울 성동)/ 분명 서울이 훨씬 좋은데, 가격이 똑같아요. 부천/평촌을 아시는 분과. +성동구 까지 아시는 분들은 그런 수익 차이가 벌어진다는 것임.
      • 우리가 할 일은, 사람들이 부동산에 관심이 없을 때, 하나씩 지역을 늘려가는 것. 월 1개씩 가격 트래킹을 하는 것임. 부동산 투자는 이렇게 하는거다. 어떤 단지가 강남에서 가까운지 보고, 강남에서 가까운 곳을 투자하는 것.
    • 투자 대상 선택 시 Check Point
      • 어떤 아파트가 교통, 환경이 더 우수한지 알고 정할 수 있는가?
      • 내가 가진 돈으로 살 수 있는 아파트를 여러 개 알고 있는가?
      • 투자 과정 중 생길 수 있는 문제에 대해 대응할 수 있는가?
         
  • 2) 계약 및 잔금 프로세스 -기계적으로 됨
    • 2025년 2월 5일 에 계약서를 써요. 매매 3억이면 3천이 들어갑니다. 그리고 세입자를 받습니다.
    • 2025년 4월 10일에 집을 구했음. 전세계약금 10%를 줍니다.
    • 잔금기간은 3개월을 잡습니다. 이 때 매도인에게 2025년 5월 5일에 나머지 돈을 줍니다.
    • ** 근데 이 때 집주인이 세입자로 내려가는 경우가 있어요. 위에서 계약서 작성과 계약 시작 날짜를 다르게 하는 이유는 주체가 다르기 떄문임. 집주인과 세입자가 다르니까 같은 날이야.
      • 근데 같으면, 하루에 다합니다. 이게 가장 좋고, 새로운 세입자를 구할 필요도 없고.(주인전세계약-리스크대응 가능)
      • 이 경우가 아니면, 세입자를 못 구하면 온전히 2.7억을 주택담보대출을 받아서 잔금을 줘야할수도 있음.
    • 임차인을 승계하는 방법을 있어요
      • 기존에 살고있는데, 주인만 바뀌는거야. 임차인 입장에서 집주인이 바뀌는거야. 기존의 전세계약을 그대로 승계하는 것임.
    • 리스크 종류
      • ① 잔금 리스크: 잔금 기간 내 전세입자를 구하지 못하면 계약금 돌려받지 못함
      • ② 역전세 리스크: 전세계약 만기 시점에 전세가격이 하락할 경우 전세금을 돌려줘야 함
    • ① 잔금이 불가능한 경우 리스크를 피하는 방법
      • 매매 가격을 > 종잣돈+주택담보대출+신용대출을 감당할 수 있으면 가능.
        • 이렇지 못하면 어떡하냐, 집주인이 전세입자로 전환하거나 임차인을 승계 하는지 보세요.
    • ② 전세 만기되면 어디 가세요? 라고 물어보세요.
      • 전세 만기 시점에 주변 신축아파트로 입주하는지 파악하세요.
      • 전세 대기자가 존재하는지 알아보세요.
        • 우리가 매도자와 계약을 하잖아요. 그 날에 전세대기자를 불러서, 셋이 같이 계약하는거예요.
        • 하나는 매수 계약서, 하나는 우리가 임대인이 되면서 전세계약을 쓰는거죠.
      • 되도록 공실을 구하면 좋구요. (잔금 기간을 3개월 이상 확보하세요)
    • 전세만기 시점에 전세가격이 하락할 우려가 있는 경우 리스크를 피하는 방법
      • 인구 이동 TOP3 지역을 정합니다 → 그 지역과, 인구를 가장 많이 주고 받는 지역을 ‘호갱노노’에서 볼 수 있어요. 그리고 그 지역의 공급 물량을 파악하고, 그 시점의 입주 물량을 파악합니다.
      • 이건 부동산 지인에서 할 수 있습니다.
      • 2027년 5월 5일에 전세입자가 만기다. 근데 주변 지역에 27년 5월에 입주 물량이 많다. 그럼 2년 정도 더, 입주물량 3개월 전후로 늘리는거예요.
        • 예시: 5호선 미사역. 한 달만에 매매가가 2억 줄고, 전세가 1억 줄었음. 22년 7월에 사고싶어. 방법은?
          • 호갱노노에서 하남시와 가장 인구를 많이 주고받은 TOP 3 지역을 꼽습니다.
          • 인구-하남시 클릭. 동그라미 크기가 가장 큰 지역을 찾습니다. 송파/강동/남양주
          • 전출 전입 인구는 중요하지 않고, 인구 규모만 중요함
          • 22년 7월 하남시에 투자하여 22년 10월 내 잔금 진행할 경우, 24년 7월에서 25년 1월 사이 하남, 송ㅇ파, 강동, 남양주에 입주 물량이 있는지 파악.
          • 그리고 부동산 지인을 간다. 수요/입주를 클릭. 지역을 선택할 수 있는 버튼을 누르고 지역을 선택함
          • 기간은 24년 7월에서 25년 1월까지 세팅하고 검색을 누릅니다. 하나하나 봅니다. 총 세대수를 봅니다. 24년 11월에 강동구에 만 2천 세대가 있음.
          • 전세입자 만기가 설정이 되고, 그 기간까지 5천세대 이상의 입주 물량이 있다고 하면, 신용대출을 받아야 할 수도 있겠다는 생각이 있어야 함.
        • 근데 지금 수도권에 투자를 한다면, 27년에 역전세는 없다. 왜냐면 공급이 없기 때문에.
        • 리스크는 리스크로서 받아들여라. 보수적으로 잡았을 때 1억 정도 역전세가 나더라도, 난 신용대출 1억 정도 내서 하고싶어. 싸니까.
        • 종잣돈이 적은 사람들: 리스크를 비중있게 생각할 필요가 있다.
        • 역전세 리스크를 담당할 수 있는 기준: 기준 전세금의 10%를 유동현금으로 확보한다.
          • 전세가 7억이면, 2년 뒤에 7천만원을 유동할 수 있는 환경을 만들어 놓는다. (마이너스 통장 포함) 

   

   

2) 계약 및 잔금 프로세스 Check Point - 기계적으로 됨 

• 거래금액은 조정될 수 있기 때문에 협상을 시도해본다.
• 가계약 입금 전 계약서 내용을 부동산 사장님과 사전에 확정한다
  • 돈을 넣기 전까지는 ‘내’가 주도권임. 돈을 넣는 순간 주도권이 바뀜. 가계약금 넣기 전에, 계약서에 반영할만한 특약을 문자로 남겨 놓는게 좋다.
• 예의를 갖추되 지나치게 겸손할 필요는 없다.
• 부동산 수수료(복비)는 잔금시 지급하되, 깎지 않는다.
  • 복비 깎은 집이 되어서 다음에 편의를 봐주지 않는다.
• 잔금을 평일 오전에 진행한다.
  • 변수가 발생할 수 있으니, 그러다 등기소가 6시에 닫음. 법무사가 그날 등기를 못침. 그 사이에 집주인이 대출을 일으킬수도 있다는 것임. 잔금은 휴일에 하지 않습니다. 

3) 투자금 회수 

→ 전세가가 매매가를 추월한 것. 

• 예시: 수도권에서 전세금은 10년에 두 배씩 오릅니다.
  1. 서울 성동구 응봉동 응봉신동아.
  2. 전세가율이 50%임. 매매가 10, 전세 5억 (2025) → 전세가율 50% 이상의 집만 사고 10년을 버티면 수익률은 무한대가 된다. 왜냐면 이 5억이 10년 후에는 전세가가 10억이 될거니까.
• 전세가가 오르는 게 무섭다. 우리가 월급을 저축하는 개념에서, 우리가 10년동안 5억을 못 모으면 점점 더 가난해 지는 것. 은행이 있고 물가가 상승하면 필연적으로 일어나는 현상.
• 부동산으로 돈을 번다는 개념이 아니라, 화폐 가치가 떨어지면서 물가가 상승하면, 부동산 가격이 올라가는 것 처럼 보이는거고, 그 과정에서 전세가도 올라가는 거고.
• 자본주의 사회에서 자산을 가지고 있지 않으면 어려워 질 것임.
• 물가상승을 이길 수 있는 자산은 꼭 가지고 있어야 한다. 

4) 임차인 퇴거시 Check point

• w전세만기 4개월 전 임차인 퇴거 의사를 확인한다.
• 새로운 임차인 전입날짜 확정 후 기존 임차인 퇴거 날짜 결정 요청한다. 

5) 전세 재계약시 Check Point

• 전세 만기 4개월 전 임차인 퇴거 의사를 확인합니다.
• 우편 or 부동산 대필로 재계약서를 작성한다. 

6)매도

• 2015년에 사서 2025년에 판다.
• 투자금 5천, 시세차익 4.9억 

<느낀것>

• 종잣돈이 있지만, 투자조차 할 수 있다는 인지조차 없구나. 내가 지금 몇천만원으로 높은 전세를 살고 있는게 

  좋은 게 아니구나…

• 조모임 하기를 잘했다.
• 전세가율 50% 이상의 집만 사고 10년을 버티면 수익률은 무한대가 된다고!?!? 지금 당장 사고싶네 

<적용할 것 > 

• 얼른 통장 쪼개기 합시다.. 

<본것>
 

4. 상황별 부동산 투자 방향성 

• 같은 시기에 어떤 선택을 하는지에 따라 인생이 달라진다.
• 싼 것을 사놓고 오를 때 까지 즐겁게 기다리다가 판다.  
• 잃지 않는 투자란? → 가격이 덜 올랐고, 투자금이 적어서 사 놓은 투자자
  • 가격이 올라가는 것을 추격하면서 올라가는 걸 사는게 아님.!!
  • 싼 부동산을 사두고 기다렸더니, 돈이 많아졌다 (매매가가 가치에 비해 저평가 된 것이 싼 것)
  • 싸지 않은 것, 오를 것 같은 것은 쳐다보지 않는다
  • 싼 것을 사게 되면 잃지 않는다
  • 즐겁게 기다린다. (전세 현금흐름은 덤)
  • 그 날이 오면 나도 모르게 부자가 된다.
• 지도상으로, 사진상으로 보는 것과 직접 눈으로 확인하는 것은 느껴지는 것이 다르다.
  • 이 단지에 더 살고 싶어'라는 느낌을 주는 단지를 선택하는 것이 좋다.  
     
• 임장 프로세스
  • ① 사전 준비
    • 상상과 예측: 언제 무엇을 어떻게 왜
      • (언제) 임장하고자 하는 지역을 가보기 전에, (무엇을)짧은 시간동안 지도로 지역을 파악하는 것, (어떻게)일반지도와 지적편집도로 지역 분위기를 예측. (왜)사전에 지역의 대략적인 정보를 확인하여 막막함을 해소하고 임장의 기대감과 흥미를 유발.
      • 지도를 보고 분위기를 먼저 파악할 수 있음. (굵고 반듯한 선 vs 얇고 복잡한 선-주택가(거미줄))
      • 일반 지도(네이버지도)와 지적편집도(카카오맵)을 통해 현장에 가기 전 지역과 단지의 분위기를 사전에 파악한다. 사전준비를 하고 현장에 가면 지역을 파악하러 가는 것이 아닌, 확인하러 가는 것이 된다.
        • ex. '새 아파트가 있지만, 아파트 단지만 있는 곳보다 주택가가 같이 옆에 있는 곳은 선호도가 떨어질 수도 있겠구나'
        • 카카오맵 지적편집도 - 땅의 용도를 미리 확인하여 지역의 모습을 상상
          • 우리는 상업지역과 공업지역을 파악해야함. 상업지역이 가장 중요함. 분홍색의 분위기에 따라서 동네의 분위기가 결정됨.
          • 아파트 단지는 들어가지 않는다.
          • 상권, 지하철역을 걸으며 분위기를 파악
          • 아파트의 선호도에 영향을 미치는 교통, 환경 요소를 눈과 발을 통해 직접 파악하기 위함.
      • 월부에서 투자하는 방식: 깔대기 모양
        • 사전준비(대략적인 지역 분위기) → 지역임장(그 지역 동네의 전반적인 우선순위를 파악할 수 있음; 1번 2번 3번 동네) → 동네 단지 분석 (1번 동네 안에서도 1,2,3,4단지. 단지의 우선 순위를 정함) → 단지의 매매가, 전세가, 투자금이 나옴.
          • 5천원이 있다. (판서)
            • A 매매가 10억에 전세가 7억에 투자금 3억
            • B 매매가 5억에 전세가 4억에 투자금 1억
            • C 매매가 4억에 3억 5천, 투자금 0.5억
            • D 매매가 3억, 전세 2.5, 투자금 0.5억
            • E 매매가 3억, 2.8억, 0.2억
            • 이 방법을 한 달에 한 번씩, 두 달에 한 번씩 하자.
  • ② 지역 임장
    • 1단계: 지역 선정 - 부동산지인 접속
      • 지역/아파트 → 지역분석 카테고리 클릭.
        • 시세를 봅니다
        • 매매 평당가, 전세 평당가가 나옵니다.
        • 시세표에 가격을 입력: 평당 매매, 평당 전세
      • 평당 매매, 전세 입력
      • 매-전 = 가지고 있는 종잣돈
      • 종잣돈 1억 이하는 지방 광역시로 투자 (집과 회사와 가까운 곳부터 시작!)
    • 2단계:동선 구상 - 카카오맵 ‘지역’ 으로 검색
      • 상업 지역을 파악 & 지하철역 파악 해서 일반 지도로 옮겨놓기
      • 쭉 이어지는 선들의 노선
      • 각 역이 어디에 위치해 있는지 판단. → 상업 지역의 위치 & 지하철 역의 위치를 확인하면 지역의 분위기를 파악할 수 있다.
      • 카카오맵으로 거리를 잡아보기. (상업&지하철역 지점이 지나도록, 큰길 위주로!)
      • 교통-지하철역 출퇴근 환경(혼잡도)
      • 6개월 미만이면: 지역 임장시 가장 좋은 동네의 단지 집중
      • 6개월~1년: 모든 동네의 3개 단지 이상
      • 1년 이상: 모든 동네의 모든 단지
    • 예시: 네이버 부동산 → 마곡 13단지 검색 → 단지 정보 → 연식에는 사용승인일 입력 → 매매는 4층 이상 최저로 봅니다. / 전세는 층과 상관없이 최저가로 봅니다.
    • 한 달에 한 번 시세 트래킹을 하면서, 종잣돈에 들어오는 것을 트래킹 해라.
    • 투자할 수 있는 단지 중, 임장을 통해 상대적으로 좋은 단지를 골라서 투자를 했더니 가격이 더 많이 오른다.
    • 예시: 하락장에는 좋은 단지와 덜 좋은 단지의 가격이 같아지는 시점이 온다. 이때 더 좋은 단지를 사는 것이 결과적으로 좋을 것. 
    •  

<느낀것>

• 난 0단계구나 ㅎㅎ 

<적용할 것>