[케빈D 독서후기]부동산트렌드 2025 [김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈]

부동산 트렌드 2025

저자 - 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈

출판 - 와이즈맵

발매 - 2024.09.30

하버드 박사 출신 김경민 교수가 2022년도부터 연마다 부동산 트렌드를 분석 및 예측해서 쓴 책이다.

필자는 이번 '부동산 트렌드 2025'에서는,

"계속되는 인플레이션, PF사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중 금리 (국고채 10년물 금리) 인하" 등 복합적 요인에 의해 일어날 '대세 상승'이라는 새로운 방향을 '슈퍼 사이클'이라는 용어까지 사용하면서 전고점을 돌파하며 상승할것이라 말했다.

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시보기

p.15 "N자로 반등한 서울 부동산 시장"

작년 저서 <<부동산 트렌드 2024>>의 부제는 '서울 아파트 상승의 전조'였다. 필자는 작년 책에서 "장기적 관점(2025년 이후)에서 서울시 부동산을 부정적으로 봐야 할지는 의문이다. 현재 서울시 아파트 시장은 심각한 위기상황이며, 동시에 이 위기 속에서 기회가 있기 때문이다."라고 언급했다.

1) 빌라포비아의 여파로 인한 전세가격의 상승,

2) PF대출 연장으로 인한 토지가격 유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량

3) 공급 절벽수준이 예상되는 향후 입주물량

등 여러 상황으로 보아 부동산 가격에 상승 압박이 가해질 것이라 보았기 때문이다. 결국 시점의 문제일 뿐 서울 아파트 가격이 상승할 전조로 내다봤다.

2023년 후반까지만 해도 대부분의 시장 참여자가 전세가격 상승을 인지하지 못했었다.

그럼에도 본질적인 전셋값 상승은 이미 2023년에 기저에서 발생하고 있었다.

작년에 언급했던 염려는 2023년부터 현재까지의 전셋값 상승으로 현실화되고 있다. 그 원인은 다양하나 주요한 것은 빌라포비아로 인한 연쇄효과였다.

또한 필자가 특히 안타깝게 여기는 부분은 PF사태를 장장 18개월 째 끌고 있는 현재의 모습이다. 지금까지도 문제가 지속되고 있는 것은 명백한 정책 실패다. PF사태를 유야무야하며 유지시켰기에 불량한 프로젝트들이 시장에 나오지 않았고, 토지 가격이 떨어지지 않았으며 시공비 인상과 금리상승까지 더해져 아예 개발이 불가능한 상황이 되었다. PF 대출 연장은 또 한 번 입주 물량 부족으로 연결되며 사태를 악화시켰다.

==> 2023년 초부터 전셋값 상승은 발생하고 있었지만, 시장 참여자, 즉 일반인들은 알아차리지 못하고 있었다. '관심을 가지고 아는 사람' 즉, 찐 투자자들 눈에만 보였던 전셋값 상승의 발생의 전조 !!

2023년 10월 내마기에서 너나위님이 전셋값이 몇 년 째 오르지가 않고 있다고 말씀을 계속 하셨던 부분이 기억에 남는다.

내 기억이 맞다면, 너나위님이 자장면도 오르고 월급도 오르고 다 오르는데 전셋값만 안 오른다고, 거의 모든 단지들이 다 그렇다고 열강을 해주셨다.

결과는 최근까지 전셋값 상승이 말해주는 듯 !

모르면 이길 수 없는 자본주의 시장 !! 알자 !!

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

p.29 서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 진입

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N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다.

주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태다. 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

현재 상황은 지역마다 다르다. 서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫 번째 고점(2023년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다. 하지만 아직 역사적 전고점(2021년 3-4분기 고점)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어 W파고의 가능성까지 존재한다.

다만 전국 광역시의 아파트 시장이 서울 아파트 시장과 흐름을 맞춰 갈지는 미지수다. 2000년대 중반부터 2020년 이전까지 서울과 기타 광역시 부동산의 흐름이 다르게 움직였기 때문이다.

현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래 3가지다.

1) 과연 가격은 바닥을 쳤는가 ?

2) 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택 수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수 등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?

3) 만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

전국 광역시는 현재 첫 번째 질문과 두 번째 질문에 대한 대답이 명확하지 못한 상황이다. N파고의 등장은 어쩌면 서울이 유일한 상황이 될지 모른다.

==> 전고점을 돌파한 단지는 상승세가 지속된다는 이론. 다만, 월부에서 지향하는 투자는 '좋은' 자산을 모으는 것보다 '싼'자산을 모으는 것이 더 중요하다고 배웠다. 물론 베스트는 좋은데 싼 물건 !

차트 분석 상 상승여력이 센 단지는 너무 마음에 들지만 많이 벌진 못하더라도 덜 위험한 자산에 즉, 싼 자산에 투자하는 것이 좀 더 중요할 듯 하다.

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

p.103

신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.

둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.

==> 사람들은 당연히 신축을 좋아하고 둘 다 싸다면 신축을 먼저 찾겠지만, 신축이 '싸지 않다면' 구축도 충분히 투자재 역할을 할 수 있다!

물론 지방에서는 아무리 공급이 부족해도 구축 아파트 투자는 보수적으로 접근해야겠지만, 수도권이나 입지 좋은 지방 지역 같은 경우에는 비싼 신축보다는 덜 오른 구축을 사는 것이 더 좋은 투자일 수 있다.

특히나 지금 같은 시장에서는 !!!

p.149 공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려있다

2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다.

첫째, 입주 물량이 지나치게 적다.

둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

2025년에는 서울시 전체에 2만 6,000채의 아파트가 입주 예정이다. 이 중 서초구에 약 4,800채가, 동북권에 약 1만 5,000채가 입주할 예정이다.

이는 서울시 전체 입주 물량의 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 의미한다. 역시 서북권과 서남권의 입주 물량은 없다.

==> 공급 감소는 당연히 알고 있었지만, 공급의 절대량만 보지 말고 지역 별로 어디 지역에 편중되어 있는지까지 확인하여야 완벽한 리스크 관리나 기회를 잡을 수 있을 것이다. 마스터 멘토님의 말씀처럼 공급이 없는 지역의 전셋값 트래킹도 해야할 중요한 일이다.

현재 앞마당인 관악구 센트씨엘 전세 물량 소모, 가격 체크 !

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

p.252 정부의 부동산 시장 개입 가능성

현재 부동산 시장의 분위기는 2022년, 2023년과는 완전히 다른 양상을 보이고 있다. 필자는 작년 저서의 부제를 '서울 아파트 상승의 전조'라고 달며 서울시 공급 부족 문제를 짚고 이에 대한 정책 대안이 필요하다는 경고를 했다.

우리나라 정부는 자유시장경제의 원칙과는 다르게 과도하게 시장에 개입하는 경향이 있다.

정부의 개입이 현실화되는 경우, 단기적으로는 앞선 시나리오대로 부동산 가격이 움직이지 않을수도 있다. 그러나 필자는 정부가 시장 변화를 인지하는 시점이 시장 참여자들에 비해 상당히 늦고, 정책 집행 과정에서도 세심한 고려가 부족하다고 생각한다.

따라서 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다.

==> 정부의 정책에 의해 숨고르기가 있었던 2024년이었지만, 역시나 시장을 인위적으로 죄고 압박해도 상승세로 이어질 가능성이 크고 장기적으로 정책을 통한 규제를 하기도 어려운 것도 사실이므로 내가 해야할 일은 정부의 정책에 따라 최대한 휘둘리지 않고 자산의 가치에 집중해야 할 필요가 있겠다.

BM POINT

• 슈퍼사이클을 예상하는 전문가의 견해를 이해하기. 다만 그 보다 자산의 절대적 가치에 집중하기.
• 공급 감소를 인지하고 더 나아가 입주가 부족한 지역을 알아보고 전세 매물 트래킹과 가격 스캐닝하기.