안녕하세요 리치올리브입니다!
이번 실전반의 첫 강의는 무려 마스터님의 강의였는데요!!
정규강의는 지투실전반에서만 하셨기에 실전반에서 마스터님을 만나뵙게될줄은 상상도 못했습니다~
지난 지투 마지막 강의가 마스터님강의였었기에 실전1강에서 다시 강의가 이어지는 듯한 느낌이었습니다 ㅎㅎ
이번 강의에서는 "수도권 투자의 기준과 로드맵" 이라는 주제로,
지방과는 다른 수도권에서의 투자 기준과 매수 후 보유, 매도까지 마스터님의 실제 투자 경험을 통해서 얻으신 소중한 인사이트를 꾹꾹 눌러담아 강의로 전달 해주셨습니다!
수도권의 현재 시장은?
- 토지거래허가구역 해제 이후에 추적관찰하는게 중요!
- 상급지와 하급지간의 양극화된 모습이기에, 기사를 볼 때 특정 하나의 기사나 지역만 보면안된다.
- 현장에서 답을 찾자. 월부안에서 투자하는 모습을 많이 보니 상승장인 줄 아는데, 전반적으로는 활발하지 않은 시장이다.
- 현재는 기형적인 가격의 흐름을 보이고 있다. 즉 기존에는 보지 못했던 시장의 모습!
- 경기침체로 인해 금리는 인하하였지만 규제를 완전하게 풀어준 모습은 아니다. 특히 정치적인 이슈로 시장이 풀리는 모습은 딜레이되는 중.
- 현재 물건이 부족하여 전세에서 월세로 이동하는 모습이다. 중저가 아파트를 잘 공략해야한다!
- 현재는 매수자 우위시장이기에 가격을 만들어야한다.
- 전세가율이 평균 60%라는 것은 투자시기의 신호탄~!
- 전반적으로 보았을 때 매매가 상승보다 전세가 상승폭이 가파르기에 이런 전세 흐름을 지켜봐야 한다.
- 현재 공급이 씨가 말랐다... 앞으로 역사적으로 길이 남을 서울의 모습, 투자자로써 역사의 한페이지를 경험할 것임...!!
우리가 가져야할 자세
- 수도권이니 막연하게 알아서 올라주겠지. 하면 안된다.
- 공급이 부족하다고 가격이 빨리 움직인다고 판단하면 안된다. 아무도 모르는 영역임
- 확실한 것은 여기서 더 떨어지기는 어렵겠다 -> 투자금을 줄이면서 진입 할 수있겠구나. 라는게 중요하다
- 앞마당에 따라서 기회가 달라진다. 현재 가격과 전세가율 변동을 잘 지켜보자.
수도권 투자 기준
- 아무리 수도권 시장이 좋다고 해도 비싸게 사면 안된다.
- 가격이 싸고 감당 가능하면 투자한다! 전세가율이 올라오기만을 기다리지 말자.
- 상급지에 미련갖고 남은 시간 기회를 날려버리면 안된다.
- 가격이 쌀 때는 더 가치가 있는 물건에 투자 해야한다. 상품성보다는 입지에 더 비중을 두자. 하급지는 투자 기회가 오래 열려있음.
- 서울의 허리선은 o급지이며 경기도의 허리선은 ㅇㅇ과 ㅇㅇ!, 서울 ㅇ급지가 가성비있게 진입할 수 있는 지역이다.
- 같은 급지이더라도 일자리가 증가 또는 교통이 개선되는 곳. 즉 입지 가치가 변화되는 곳이 우선이다.
- 뉴타운/택지/신도시 즉 환경이 변화되는 곳이 가치가 있다. 하지만 비중은 급지 그 자체가 더 우선이다. 비중을 동일하게 두면 안됨.
수도권 가치 판단
- 강남1시간이내 신축/구축 and 1시간 이상은 신축만. 그 외에는 투자 후보로 생각하면 안된다.
- 수도권 투자는 "보유" 한다는 것이 대전제임
- 각자 포트폴리오에 따라 내 스스로 매도를 결정하는 것이다. 그러기위해선 계속 시장 안에 있어야 한다.
- 매매가에 따라서 취득세가 달라지기에 투자금을 계산할 때는 항상 함께 생각하자.
- 인천/경기/서울 하급지는 보유가 아니라 매도를 염두하고 들어간다 -> 수익이 났는데 더 보유하다간 매도 타이밍을 놓칠 수 있음.
- 이런저런 고민보다 내가 가진 투자금으로 어떤 단지에 투자를 하는지가 중요. 결국 등기가 있냐 없냐가 더 중요하다. 재고 따지다가 놓치면 안됨.
- 싸다고 더 먼저 오르 는 것 아님. 중소도시보다 광역시, 광역시보다 수도권이라고 해서 먼저 오르는 것 아님
=⇒ 먼저 상승을 기대하고 투자하면 안됨
수도권 소액투자
- 지금 내 투자금에 맞지 않다고해서 손놓고 있으면 안된다.
- 최소 1억은 있어야하며. 지방에가기 어렵다면 아쉽지만 돈을 모으면서 기다려야한다!
- 길게 호흡하는시장이기때문에 조급할 필요는 없다!
- 소액투자자는 이전의 저축 수준으로 하면안됨. 소액투자자는 외롭고 가난한 길을 걸어야한다.(눙물이..)
이 전 단계에 머물러있으면 안된다. 시간을 채우면서 공을 들여야한다. 투자하는 실력을 키워야 돈이 담긴다.
마스터님의 강의를 쭉 들으면서 비전보드에 목표했던 그 돈을 벌고자 했으면 그에 맞는 행동을 해야한다. 는 말씀이 특히 와 닿았던 것 같습니다.
포지션이 명확해야 로드맵이 분명해진다.
직장인 투자자로 마음먹고 시작을 하였으나 시간이 지날수록 그 목표가 희미해지는 시간들을 겪었습니다.
나는 과연 어떤 포지션이고싶은가? 사실 지금도 고민이 많은 순간들인 것 같습니다.
돈을 버는 과정에 필요한 태도 세가지
원씽/몰입/그릿 => 태도적인 면에서 의식적인 연습을 해야한다. 탁월해질 때까지 포기하면 안된다.
말씀 주신 이 세가지를 느리더라도 꾸준히만 한다면 직장인 투자자로 조금씩 나아갈 수 있지 않을까. 생각해보았습니다.
긴 시간 동안 현재 수도권 시장과 투자에 대한 모든 것을 알려주신 마스터님! 감사드립니다!💚
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