법인+근저당+전세권설정 껴진..(with.공증) 수도권 물건에 투자했습니다.[에단호크]

안녕하세요 건강한 몸과 마음으로 

오래오래 투자 하고픈 에단호크입니다.

2호기 투자에 대한 이야기를 간략하게 작성해봅니다.

전체적인 과정의 이야기는 아니고,

조건이 어려운 물건을 어떻게 매수했는지에 대한 내용만을 담는데요.

다음 글에 투자 물건을 어떻게 찾았는지..

어떤 과정으로 투자를 진행했는지에 대한 

내용으로 다가올 예정입니다.

이번에 투자한 물건은 약간은 특수한 물건이였는데요..

이런 방법으로도 매수할 수 있구나 라는 것을 직접 경험했습니다.

해당 물건을 처음부터 보러 갔던 것은 아닙니다..

여러 물건을 털었고, 하면 안된다고 생각해서 재껴둔 물건이였는데요.

개인법인의 물건이였고, 2금융권 대출이 껴있으며

전세입자가 살다가 퇴거하면서 전세금을 돌려받지 못해

남은 차익에 대한 전세권 설정을 해두고 나간 곳이였습니다.

금액은 예시인 점 양해부탁드립니다.

매도인 : 개인법인

매물가격 6억

2금융권 근저당 3억

전세권설정 : 1.5억

다른 매물을 보여준 부사님께서는 저에게 같은 가격의 저층 물건을 추천해주셨고,

법인 근저당 물건은 투자자가 매수할 수 없다라는 말씀을 해주셨는데요..

법인에 근저당이 껴있어서 전세 빼는게 불가능하며 

실거주자만 매수가 가능하다라고 친절하게 설명을 해주셨습니다.

아…?! 그런가 보다….

처음엔 이렇게 생각해서, 접근 조차 하지 않았었습니다.

제가 투자한 아파트에 이물건이 가장 저렴했고 다른 저럼한 물건들은 이미 팔려버린 상황…

다른 매물들은 이미 5천만원 정도 가격이 올라있어서,

2순위로 보고있던 다른 단지를 털러 가야하나, 고민을 하고있었습니다.

그래도 혹시나 하는 마음에 같은 물건을 갖고있는 다른 부동산 사장님께 연락을 했습니다.

호크 : 안녕하세요 사장님 제가 다른 부동산에서 3층 물건을 봤는데, 저층이라 걸려서요

5층이 가격이 같은데, 투자하기 어렵겠죠???

사장님 : 5층요..??? 이물건 전에 제가 매수해드렸고 아무 문제 없는데요???

호크 : 문제가 없다구요??

사장님 : 한번 보실래요???

사연은 이렇습니다…

부동산 여러개를 갖고있는 개인법인 투자자인데 

재산세 문제로 5월 안으로 집을 매도해야 했습니다.

기존 세입자가 살고있었는데 전세계약이 끝나서 분양받은 집으로 이사를 가야했고,

법인 집주인은 돈이 없어서 세입자에게 1.5억을 돌려주지 못한 상황이였습니다.

그래서 전세입자는 새로운 집으로 이사를 가야했기에, 

전세권설정 1.5억을 걸어 둔 채로 퇴거한지 일주일도 안된 시점이였습니다.

………………………..;

이미 주변 조건 비슷한 단지와 해당 단지의 여러 매물을 보고 왔었고, 

몽부내 튜터님의 매물코칭과 제너스 튜터님의 지투반 과정에서의 도움으로  

이 단지 투자해도 된다라고 확답을 받은 상태였기에

이곳으로 투자를 마무리 짓고 싶었습니다.

빈집을 보고 나서 사장님께 등기부등본 확인을 요청드렸는데…

사장님께서도 근저당은 있다고는 생각했지만 

전세권설정까지 있다는 사실을 모르고 계셨습니다.

하…. 놓아주어야하나…. 생각하고 있던 찰나…

차분하게 .. 등기를 들여다 보시던 20년 경력의 일잘할 사장님은…

사장님 : 중도금으로 전세권설정 없애고, 등기를 먼저 가져오면 될거같아요..

호크 : 네?? 그게 무슨말이에여?

사장님 : 잔금을 차용증 쓰고 공증 받고  등기를 먼저 가져오면 될거같아요..

호크 : 무슨말인지 전혀 이해가 안되요…

저는 공증이라는 말도 낯설었습니다.. 

이거 괜히 건들었다가 잘못되면 어떡하지라는 걱정이 되기 시작했는데요..

일잘할 사장님은 법인이라는 점을 이용해서 집주인을 설득하기 시작했습니다.

그리고 기존 전세입자도 빨리 전세금을 회수받기를 간절하게 기다리고 있는 상황이였습니다.

법인이 집주인이면 어차피 전세대출이 나오지 않아서 세입자를 구하기가 쉽지 않아서

나머지 잔금을 차용증써서 저에게 돈을 빌려주는 식으로 하고 공증을 받아 집주인도 안전하게

세입자가 들어오면 잔금을 보장받는 형식이였습니다.

간략하게 정리해서 말씀드리면

1. 계약금과 중도금으로 전세권설정을 말소한다.
2. 동시에 차용증을 공증받아 등기를 매수인(호크)이름으로 가져온다.
3. 전세입자를 구해 잔금치는날 매도인에게 잔금하고 근저당을 말소한다.

부동산 투자에 경험이 있으셨던 매도인은 모든 내용을 이해했고

사장님과 저의 제안에 승낙했고

문자로 가계약서를 작성 후 

가계약금을 넣게 되었습니다.

그렇게 2호기 투자를 성공했습니다.

해당 단지에 전세가 없어서인지,

전세를 내놓은지 일주일만에 두팀이 들어오겠다라고 했고,

그 중 전액 현금으로 들어오겠다라는 세입자를 맞추게 되었습니다.

박수 짝짝짝…ㅎ

그리하여 굳이 돈들여 공증을 받을 필요가 없게 되었고, 

(공증비용 매도자,매수자 절반씩 부담)

다만.. 새로운 전세입자가 중간에 계약을 파기할 수 있다는 가정하에

전세계약이 파기 되면 기존 플로우대로 진행하겠다라는 특약을 넣고

계약이 진행되었습니다.

불가능 하다라고 느껴졌던 매물이 오히려 

매력적인 물건으로 탈바꿈하게 되었습니다.

저의 2호기는 그렇게 마무리 되고 있습니다…

박수 짝짝짝…ㅎ

전세 계약까지 끝이 났고 이제 잔금만이 남아있는데요..

일반적인 조건이 아닌 이렇게 복잡한 조건에서도 투자가 가능하다라는 교훈을 얻게되었고,

그만큼 실력이 있어야 내가 할 수 있는 투자의 폭이 넓어 진다라는 점을 깨닳았습니다.

제 글을 읽어보신 분들께서는 리스크에 너무 두려워 하시기 보다는 

방법을 찾아서 리스크를 어떻게 없앨 수 있을까라는 생각을 해보시길 바랍니다.

전반적인 투자 과정에 대해서..

다음 이야기로 돌아오겠습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다. ㅎ

To be continued…