2강 후기(작성중)

[과제체크]

1. 삶의 목표

• 비전보드 만들 때 주의점: 타인의 욕망을 욕망하지 말라. 나한테 안 맞는 걸 선택할 수 있다. 내가 어떨 때 행복하지? 자기에게 맞는 꿈 꾸기. 욕심부리지 않기. 산 게 아쉽고 후회된다. 나는 어떤 삶을 살아야 할 것인가? 내 꿈은 무엇인가.

  10억: 가난은 면했구나 / 30억: 돈 때문에 부당한 일 당할 일은 없겠다

• 인간관계: 벽을 만났을 때 자신보다 뛰어난 사람을 만나는 게 중요하다

   

2. LIFE PLAN

• 선택과 집중: 이것저것 다 잘하려고 하지 말라. 실제로 할 일. 초반에 무엇을 했을까? (선배와의 질의) 나는 무엇을 할까? 후기를 읽어봐야겠다

3. 노후를 위한 필요 자금

• 이번에 몽골 여행 가면서 한 번 느껴보자. 여행이 정말 좋은지. 난 아직도 집이 좋은데… 사람들은 왜그렇게 여행을 가고 싶어할까? 남의 꿈을 탐내지 말자.

★4. 목표 자금과 수익률

• 장기투자를 하면 상승장과 하락장을 동시에 맞게 된다. 그 점 감안하기.

5. 시스템 구축

• 종자돈도 없고 월급도 적으면…. 

6. 목표 달성을 위한 5개년 계획

• 종잣돈, 시간, 수익률 세 개가 중요/ 수익률=실력이 있다=독서, 강의, 임장, 투자, 인맥

*투자도 연습이 필요하다. 1만시간=50주X20시간(월~금 3시간, 토 5시간)X10년 =>월부 챌린지, 목실감이 그래서 나왔음.

*책추천: 월급쟁이 부자로 은퇴하라(너나위), 미라클 모닝(아침시간 활용하기)

[1강 부동산 투자 원칙, 부동산 가치 판단법]

내가 실제로 아는 걸 넘어서 행동으로 하고 있나?

부동산 가격이 오를까 떨어질까?를 이번 강의에서 가르쳐준다.

• 부동산 투자의 기준

  -매우 다양한 요소가 영향을 준다. 주로 영향을 주는 것은?

  -제일 영향을 많이 주는 것은 숲 요소. 단기(나무)에서는 가격저평가여부를 많이 본다.

• 부동산 가격은 오를 것인가?(매매지수)

  -90년대 매매지수가 회복되는데 10년이 걸렸다. 부동산이 항상 오르진 않는다.

  -86년도에서 90년도까지의 변화가 어떻게 되는 거냐면 아파트 가격이 2~4배가 된 것이다. 아파트는 상승세를 만나면 2~4배 상승장을 맞는다.

  -90년대에 1기 신도시로 공급이 매우 많아지면서 수요가 따라가지 않아서 집값이 떨어진다. 그리고 99년도에 IMF를 만나서 부동산 가격이 매우 안 좋았다. 이런 위기가 계속 오는거 아냐? 그 시기 이후부터 10년간 오른다. 그래서 위기에 투자를 해야 한다.

  -22년도에 피크를 찍고 다시 하락장을 하고 있다.

  =>절대 하락장과 절대 상승장은 없다.

  =>부동산은 우상향이다. 본인이 어느 타이밍에 들어가느냐에 따라 다르다.

•  부동산 가격은 오를것인가?(전세지수)

  -영향을 주는 요소 장기(물가) 단기(집 수급, 대출금리, 전세대출규제)

• 부동산 가격 결정의 요소(물가): 급여는 20배 뛸때, 부동산 가격은 700배 뛰었다. 통화량이 올라가면 물가가 올라간다. 통화량이란 시중에 돌고있는 돈의 양. 통화량은 IMF 때랑 코로나 때 떨어졌는데 그러면 경제위기란 말이다.

• 평당 전세가변화: 5~10년단위로 2배, 0.5배, 2배가 되었다. 전세는 계속 올라갈텐데, 계속 전세에서 살 수는 없다.

  건설원가에서 노무비(일꾼 월급) 오르겠지… 토지도 오르겠지…. 재료비도 오르겠지ㅠㅠㅠㅜㅜ 받아들여야 한다,,

  =>30년을 대비해서 어떻게 하면 좋지? 전세에서 계속 사는게 맞나? 전세가가 계속 오를텐데?

• ★통화량은 왜 느는가? 경상수지란 돈으로 무역을 해서 수입에서 지출을 뺀 순이익. 우리가 무역량이 전세계 6등이다. 돈이 계속 우리나라 안에서 쏟아져 들어왔다는 말이다. 우리나라는 계속 돈이 들어오는 나라라서 통화량이 많은데 우리 가계에 도움이 안 된다. 문제는 우리에게 자본소득이 없고 근로소득만 있다는 것이다. 그러니 기업은 어마어마하게 돈을 버는데 내 주머니에 들어오는게 없다는 거다.
• 부동산 투자의 기준(전세가변동률): 24년도부터 전세가가 올라갈 것이다. 흐름상 그렇다. 역전세를 맞으면 잠이 안온다ㅋㅋ큐ㅜㅠㅜ 전세가 치솟을 때 너무 많이 올려서 받지 마라 5%만 올려 받아라 나중에 역전세 맞는다.
• 부동산 투자의 기준(수요와 공급, 부동산지인/호갱노노앱 활용): 서울의 문제는 아파트가 너무 오래 되었다. 30년된 아파트가 너무 많다. 강남 반포에 새 아파트가 너무 없다. 24년도에 다 입주물량이 많았는데 25년도에 물량이 점점 줄고있다. 2년뒤 전세도 봐야 한다.

[2강 200억 부자의 투자원칙 (너바나 레시피)]

투자를 잘 하는 사람은 너바나님은 투자 기준이 뭐에요? 라고 묻는다. 역시 물고기 잡는 방법을 알아야지…

• 투자 vs 투기: 처음에는 공만 따라가면서 배트를 친다. 처음 하는 사람은 막 사고 싶어 해. 물건만 보면 사고 싶어한다. 급매라고 하고, 가격 오르고 있다고 하면 마음이 급하다. 투자를 잘 하는 사람은 자기가 잘 치는 공만 친다. 저 색깔 동그라미가 빨간색이 자기가 잘 치는 곳이래.

  즉, 선구안이 있어야 한다. 나만의 스트라이크존. 투자 기준이 명확하게 있어야 한다.

  이게 좋은 물건이라고 판단이 서면 쳐야 한다. 사야 한다. 관리할 줄 알아야 한다. 매수 기술이 있어야 한다.

• 부동산 투자의 원칙 잡기

  1. 저평가여부(가치>평가): 같은 가격인데 어디가 더 가치가 있지 판단할 줄 알아야 한다. 같은 가치인데 어디가 가격이 더 싼지를 알아야 한다. 두 개를 비교할 줄 알아야 한다.

  -그 지역에 대한 이해가 분명해야 한다(=앞마당이 있다, 임장을 간다)

  2. 환금성: 돈으로 다시 돌려 받을 수 있나? 부동산은 안 좋은 편이다. 큰 단점임.

  -아파트>나홀로 아파트>3층 이하, 탑층>세대주 적은 아파트>>>빌라>오피스텔>상가>도시형 생활 주택>지식산업센터. 아파트는 실수하면 매도하면 되는데 다른 건 공부 안하고 사면 매도가 안 될 수 있다.

  -사고 사례1: 매입 후 임장 하니 주변 원룸신축 50동이 생기고 있었대. 경쟁상대가 많아져서 값이 떨어졌음. 그래서 너바나님이 팔라고 했음. 부동산에 가서 팔려고 했는데 처음 계약할 때는 부동산이 잘 대해주더니 팔려고 하니까 쳐다도 안 본다 했음. 너바나도 오피스텔 10개를 매수했는데 어려웠대. 역세권에도 있는데 매도가 어렵다고 함. 상가보다 더 어려웠대,,

  -사고 사례2: 분양형 호텔..ㅋㅋ을 하셨는데 월세를 받고 싶어서 호텔분양을 하셨다 함. 월세를 받고 이러면 좋을거 같죠? 100군데 전단지 뿌리면 어떨 거 같아요.. 부동산 사람들이 사람 취급 안 해요.. 처음부터 잘못 샀으니까… 상장폐지가 부동산에서 이런거야. 그럼 왜 사냐, 월세에 현혹되서 사는거야. 뭐 보장해준다 이런거에 속아서.

  3. 수약률: 투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가?

  -★수익률=수익금/투자금(매매가-전세가) 20% 넘으면 잘 한거

  -반드시 미래 가치가 오르는 걸 사야 한다.

  -72의 법칙: 수익률 20%는 엄청 많은거다. 내가 만약 은행에 돈을 넣어 놓으면 이자가 3%잖아? 72/3%하면 24년이 나온다. 원금 2배가 되려면 24년이 걸린다는거야.

  -내가 만약 급여가 높으면 수익률을 높일 필요가 없다. 내가 자영업을 한다거나 리더거나 하면 굳이 수익률 높일 필요 없다. 개인마다 다르다.

  -투자 1년차의 목표는 잃지 않는 것. 번트 치고 나가기. 2년차는 10% 10년차는 되어야 20%야. 부자면 여유롭게 자바배분하는게 낫다. 처음에는 수익이 안 나도 된다. 꾸준히 하는게 중요하다. 너바나님도 처음 10년보다 그 후 10년에 훨씬 많이 벌었다.