[서기 21기 서울 부동산 쌈싸(34)먹을 조 딘두기] 약점을 기회로!!

소액 투자 전략이라는 강의 주제에 걸맞게 여러가지 인사이트를 얻어가는 시간이었다. 이해하기 어려운 내용도 있었지만 그런대로 잘 이해가 됐고, 시간 가는 줄 모르고 재미있게 들었다.

본것

 서울에서 소액으로 투자를 할 수 있다!

• 꼭 인기가 있고 수요가 꾸준히 뒷받침되는 단지가 아니라도 화폐가치의 하락으로 인한 인플레이션의 영향으로 서울권 내(강남 1시간 이내 지역 포함) 아파트는 꾸준히 오른다.  단지 투자 우선 순위만 있을뿐이다!
• 약점 : 모자라서 남에게 뒤떨어지거나 떳떳하지 못한 점. 약점을 ‘안좋은 것’ 이라고 해석하기보다는 약점을 보완해서 더 나은 물건으로 재해석할 수 있는 눈을 기르고 실력을 길러야 한다.
• 부동산 투자로 얻어야할 점은 싼 부동산을 사두고 기다리면서 자산을 불리는 것이다. 오를 것 같은 물건은 X
• 선호도가 높은 단지는 전세가와 매매가가 서로 일정한 차이를 두고 움직인다. 선호도가 낮은 단지는 전세가가 매매가에 근접하더라도 좀처럼 사람들이 잘 매수하지 않는다.
• 더 벌기위해서는 절대가에 휘둘리면 안된다. 단지의 절대가격이 높다고 해서 투자 범위에서 빼는것이 아니라 활용할 수 있는 투자금 내에서 더 좋은 단지에 투자하는 것을 목표로 두고 해야한다.
• 전고점대비 15% 하락한 단지 > 20% 하락한 덜 좋은 단지
• 좋은 기업을 적적한 가격에 사는 것이, 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다는 워런버핏의 격언을 기억하자

입지 분석

• 수도권은 인구수 중요도 낮음
• 인구이동은 전출, 전입보다 어느 동네와 인구이동 공유를 가장 많이 하는가를 파악
• 주소지의 연봉을 보면 해당 동네의 수준을 알 수 있다. 해당 주소지에서 높은 연봉을 받으면 보통 그 동네가 좋음
• 관내 종사자수가 많고 사업체수 적다는것은 큰 회사가 많다는 뜻이다.
• 학군에서 중학교를 보는 이유 : 고등학교는 동이 달라도 입학할 수 있는 반면 중학교는 아니다. 단지와 연결이 되므로 학군지로 이사가려고 하는 경향이 있다.
• 특목고가 많은 지역을 알아보는 것도 좋을 것 같다.
• 학군지로 유명한 지역이 학군지로서의 역할이 점점 시들어가면 장점이 사라지겠지만 매매가는 어느정도 유지가 된다. 어쨌든 서울이고 교통이 편하기 때문 소액투자 할 수 있을 가능성이 높아진다.
• 공급 : 1. 평균회귀 : 영원한 우상향은 없고 급한 상승이 있으면 다시 하락을 해 평균으로 돌아오기 마련이다. 꾸준히 상승한 단지가 있다면 평균회귀를 했는지 살펴보자 2. 상승장인지 하락장인지 체크하자 3. 인구이동을 공유하는 인접한 지역에 공급이 있거나 전세가 이슈가 있는지 살펴보자
• 많이 오른 단지는 많이 하락하고, 적게 오른 단지는 적게 하락한다.(평균회귀의 효과)

가격 및 소액투자 전략

• 동별, 아파트별로 장점과 단점을 파악한다.
• 뉴타운, 역세권도 좋지만 구도심에서 선호하는 단지 위주로 접근하는 것이 투자자의 자세이다
• 전고점 대비 가격이 85% 이하 단지 중 가치가 가장 좋은 단지를 우선적으로 접근한다.
• 약점이 있는 단지를 추린다.
• 매전갭에 의해 투자 기준에 들어올 것 같다 싶으면 가치가 좋은 생활권의 선호 단지부터 전수조사 한다.
• 최소 월 1회 매매가, 전세가를 트래킹한다.
• 선호도 = 가치, 저평가, 비교평가는 모든 투자에서 적용되는 전제다 기억하자 

깨달은 점

소액투자라고 해서 무조건 지방, 구축, 외곽 변두리만을 투자할 수 있는 것이 아니었다.

약점도 잘 보완하면 훌륭한 무기가 될 수 있다. 다만 어떻게 보완하면 좋을지, 그리고 약점이 있는 단지 중에서도 가장 좋은 단지는 어떤것인지를 보는 눈을 계속 길러야하고 봐야한다는 것을 깨달았다.

약점, 소액투자, 더 좋은것, 덜 좋은것 기억하자

적용할 점

1. 앞마당이 부족한 나는 앞마당을 먼저 만들고 지역에 맞게 생활권 우선순위를 정해야 한다.
2. 투자할 수 있는 단지중 좋은 단지를 목록을 만들고 또 약점이 있는 단지의 목록들도 넣는다.
3. 공급에 대한 시각을 조금 더 넓혀본다. 평균회귀 기억하자
4. 최소 월 1회 시세 트레킹을 한다.
5. 꾸준한 임장 보고서를 작성한다.