[열기85기 34조 3년안에 일급지 자산4조 제라드] 2주차 후기_잃지 않는 투자의 원칙 저.환.수.원.리

월부 생활을 오래 하진 않았지만, 만났던 사람들마다 열기반을 강추하는 이유를 알 것 같다. 우리는 자본주의 안에 살고 있지만 정작 자본주의 위에 앉아 부리는 방법을 배운 적이 없다. 1주차 강의에서 자본주의의 반댓말은 공산주의가 아니라 근로주의라는 말에 좀 충격 받았는데, 뭐 누가 가르쳐 줬던적이 있어야 말이지. 인플레이션이라는 둥, 통화량이 늘어난다는 둥 말은 많이 들어봤지만 정작 피부로 와 닿았던적이 없다. 그런면에서 자본주의가 뭔지에 대해서 꺠달을 수 있어서 좋다.

| 부동산 가격 결정요소

부동산의 가격을 결정하는 장기적은 요소는 물가, 통화량, 경기, 수요(입지)와 입지독점성이다. 단기적으로는 저평가여부, 매수매도심리, 입주물량 (공급) 등이다. 장기시계열로 부동산 가격을 봤을 땐 우상향 하는 것처럼 보이지만, 가격이 크게 오르고나면 길게 빠지는 시기도 존재하기 때문에 내가 입지의 가치를 제대로 알지 못하면 버티지 못하고 떨어져 나갈 수도 있다는 사실을 명심하자.

전세 같은 경우는 매매가 보다 훨씬 더 뚜렷하게 상승을 하지만, 상승시기, 보합시기, 하락시기가 늘 혼재하며 상승한다. 통화량 증가 대비 전세가 상승 비율을 보고 좀 놀랐다. 금액 자체의 증가보단 비율이 너무나 똑같아서. 앞에서도 언급했지만 통화량 팽창이 돈의 가치를 떨어뜨리고, 인플레이션이 생긴다는 걸 머리로는 알았지만 수치로 직접 보니까 좀 놀라웠다.

** 기억해야할 점은 전세금이 오르는 시기에도 전세금을 확 올려 받지 말아야 한다. 안 그러면 역전세를 맞을 확률이 높고 그러면 버티기가 힘들어서 떠난다. 그냥 5% 정도 상승시켜서 받는다로 생각하면 좋을 듯하다.

| 너바나의 투자 레시피 - 저.환.수.원.리

* 저평가여부 (가치>가격): 저평가여부를 판단하기 위해서는 앞마당이 많아야 하고, 물건대 물건을 비교해서 이 물건이 가치 & 입지 대비 다른 곳보다 저평가 인지를 판단해야한다.

* 환금성: 부동산은 환금성 자체가 떨어진다. 오피스텔, 분양호텔 같은 건 진짜 안팔린다. 나중에 상업용 건물 투자할 때도 공부 철저하게 하고 해야겠다.

* 수익률: 수익률 = 수익금 / 투자금 (매매가-전세가)

내가 목표한 수익률에 달성 가능한 정도의 물건인지 매매하기 전부터 파악하고 들어간다.

* 원금보존: 매매가는 전세가 밑으로 내려가지 않는다. 적정전세가는 서울 (강남 1시간이내 수도권 포함) 70%, 강남 60% 나머지 지방은 80%

- 입지독점성을 갖는 지역, 입지독점성이 없는 지방은 입주물량은 적거나 없어야 한다.

- 매수 시 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실과 상황을 산정해본다.

- 앞으로 전세가가 오를만한 부동산을 사야한다. 전세가가 오른다는 건 수요가 많고, 입지독점성이 있는 곳. 사람들이 좋아하는 곳.

- 전세가는 아파트의 실사용 가치 가격이다. 그래서 30년 이상된 구축은 전세가가 잘 안올라간다. 최대한 수도권에서 최대한 10~15년 이내의 집을 하고, 최대 20년 안쪽에 있는 물건들을 보려고 노력한다.

* 리스크

- 시세차익 부동산의 가장 큰 리스크는 역전세임

- 리스크를 만드는 것은 대량 입주물량

- 역전세 나기전에 급격하게 전세가가 올랐을 때는 반드시 빠진다

- 리스크 햇지 방법: 적은갭 x (전세금 욕심x), 입주물량 (3년내), 입지독점성,  무리한 전세가 x, 전세금 5%만 올려 받는다, 전세보증금 전체 5~10% 는 예비금으로 갖고 있는다.

- 고정적인 수입이 정말 중요하다.

| 투자 잘하는 방법

사실 투자를 잘 하는 방법은 누구나 잘 알고 있다. 방법을 다 가르쳐 주더라도 정작 그걸 따라할 수 있는 사람들이 많지 않기 때문에 부자들은 늘 1%만 존재한다. 결국 좋은 걸 싸게사서 수익이 날때까지 버티면 열매를 얻을 수 있다.

주식도 했었지만, 부동산을 공부하면서 주식에 대한 이해도가 더 높아지는 듯하다. 주식도 결국 똑같다. 싼걸 계속 산다. 수익이 날떄까지 기다린다. 하지만, 가치를 모르면 가격이 등락이 있을 때마다 마음이 동해서 버틸수가 없다. 공부를 통해 그 물건에 대한 가치를 알면 확신을 갖게 되고 가격이 내려도 팔지 않고 버틸 수 있다. 

** 투자하면서 실패는 자연스러운 일이다. 실패 후 딛고 일어나는 것이 중요하다. 투자를  하다보면 벽을 만나는데 그 벽을 뛰어 넘으면 벽은 계단이 된다. 실패 했다면 그냥 지나가지 말고, 복기하면서 실패의 이유를 적어 놓고 실력으로 만들 수 있게 노력하자!

| 부동산 세금 관련

사실 공부를 하면서도 내심 세금에 대한 막연한 두려움이 있었다. 이게 지금 시장에서 가능한건가? 취득세가 높으면 확정 손실을 안고 가는 거 아닌가? 종부세는 어떻게 하지? 양도세가 높으면 결국 고생만 하고 정작 수익은 얼마 안되는 거 아닐까? 등등

항상 비용과 편익을 생각하고 의사결정을 해야한다. 비용보다 편익이 크면 투자하는 거다. 우리는 저환수원리의 원칙을 가지고 최대한 가치있는 물건을 저렴하게 매수하기 위해 노력하기 때문에 좋은걸 사서 + 버티기만 하면 수익을 얻을 수 있다. 내가 직접 경험을 해봐야한다. 얘기만 들어서는 절대로 와 닿지 않는다. 그러니까 이번 11월까지는 꼭 1호기 매수해야지.