시흥동 관악산 벽산타운 1단지 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 103조 브레인스토밍]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

   시흥동 관악산벽산타운1단지아파트

✅위치(지도)

    서울특별시 금천구 시흥동 1010

✅입지평가

1. 직장

 서울 금천구(2023년 기준 보고서)

• 종사자수 : 256,009명
• 사업체수 : 47,935개

• 대기업 수 : 26개, 종사자수 : 22,151명

  *출처 : 상세보기 - 사업체조사 보고서 - 금천구청

2. 교통

강남 47분 / 여의도 52분/ 시청 52분

3.학군

동일중학교 80.1%, 동일여자고등학교 87.7% 

4. 환경

• 단지 주변 대형마트(홈플러스, 롯데마트) 차량 10분거리
• 금천구 대형병원 예정(2027년, 차량 10분거리)
• 중앙대학교 광명병원(차량 17분 거리)
• 뉴코아팩토리아 아울렛(차량 17분거리)
• 현대시티아울렛(차량16분거리)
• 지하철 버스 20분거리

5. 공급

  2028년까지 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 가격이 5년 이내 고점 대비 -20%정도로 빠져있어 저평가로 보여짐

2) 환금성 : 2024년에 18건 거래가 발생한 것을 보아 환금성 높음

3) 수익률 : 현재가로 매수하고 6년안에 전고점을 회복한다면 10%수익률 이상 기대가능

4) 원금보존 :

• 전세가율 평균 70%이지만 현재 65%라 전세가율이 높아질 가능성도 있고, 적정가로 보여짐
• 28년까지 신규입주물량이 없어 입지독점성이 높고 학군이 주변에서 가장 좋아 수요가 있을 것으로 보여짐

5) 리스크 대비: 

• 26년이 지난 아파트라 전세가율이 많이 오를가능성은 미미해 보임
• 지하철이 도보로 40분이상걸리는 위치이고 학교를 끼고있어 재건축대상이 되기에는 쉽지않아보임

나의 투자 결론 : 지하철 접근성이 다소 떨어지고 대형마트나 병원, 아울렛 등 도보로 이동하기에는 조금 거리가 있어 아쉽지만 입지분석과 잃지않는 투자의 기준에 충분히 부합하는것으로 보여 투자가능해보임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 나름 기준에 부합하는 물건을 찾았다고 생각되긴하지만 실제로 투자를 실행하기에는 조금 더 확신을 가지고 현장에 가봐야 알 것 같다는 생각이 들었습니다. 지도와 어플만드로는 실제 현장분위기를 느낄수없어 임장이 정말 중요하겠다는 생각이 들었습니다.

그리고 막상 기준에 부합하는 거 같아 좋은 물건인 것 같지만 가격이 서울임에도 불구하고 비교적 낮은거같아 그 이유가 궁금해집니다