1강
<비전보드> 는 나만의 것으로 꿈을 이루기 위함
다른 사람의 꿈을 차용하여 쓰지 않는다.
업데이트하고 바꿔 나가지 않는다.
비전보드를 향해가면서 계속 그 목표점을 높이면 욕심으로 인해 불행해질 수 있다.
Comfort –> Fear –> Learning –> Growth Zone : Learning 과 Growth Zone 에 머무르도록 함
<부동산 투자의 기준>
부동산에 영향을 주는 요소는 매우 많지만 구분해 본다면,
부동산 가격은 10년 지나면 항상 오를 것인가?
10년 중 전세는 5년 상승, 3년 보합, 2년 하락하는 주기가 일반적으로 나타났다.
(전세는 물가, 수급(수요공급), 대출금리 전세대출 규제, 가격에 큰 영향을 받는다)
부동산 가격의 결정 요소
1. 물가 (레이인플션) - 자본주의 → 신용창출 → 통화량 증가 → 인플레이션 필연적
5년, 10년 통화량 증가와 맞물려서 해당 기간의 전세가를 비교해보면
동일한 비율 50%, 100% 상승함
그럼 앞으로 2030년의 전세가는 어떻게 될 것인가?
대략 50% 오르면, “강남구 4,500 / 서초구 4,800 / 서울 3,600 수준이 될 것이다.” → 전세로 주거 X
전세도 안 오르고 떨어질 때 (역전세) 많이 오를 때 (전세난) 이 반복되는 걸 볼 수 있다.
특히 평균을 상회해서 과도하게 올라가게 되면 그 다음 해에 역전세가 크게 온다.
역전세를 맞이하면 대부분 하락장이 온다.
그래프 추세 로면 “2024년 이후에는 전세가 계속 올라갈 확률이 매우 크다.” - 투자 상황 괜찮음
전세가 많이 오를 때, 전세금을 크게 올려 받으면 안된다. (역전세를 맞기 쉬운 구조가 됨)
‘전세가 많이 오르더라도 5~10% 정도만 올려서 받는다.’
2. 수요와 공급
그래프에서 서울의 25년부터 입주량(공급)이 수요대비 너무 적다 -> 전세는 당연히 오를 확률이 높다.
입주물량이 터지면 실거주를 목적으로 할 경우 좋은 기회
왜? 입주물량 공급 多 – 전세가격 하락 – 역전세 – 집주인 매도매물 증가 – 싼 매도물건 기회
But, 갭 투자자들에게는 주의해야 할 시기임
향후 2년 뒤까지 지속적인 입주 계획이 확인된다면, 전세가격 하락이 오래될 가능성 크다.
(부동산 지인, 호갱노노 사이트 등을 통해 투자시에는 근처 입주물량의 상황을 꼭 확인해 보고, 더 나아가 앞으로 2년 뒤의 입주계획도 살핀다 !)
2강
좋은 투자자 = 잘치는 타자
둘 다 필요
투자자는,
원칙에 따라서 투자(투자대상을 잘 알고 있음) : 내가 노리는 공을 치고, 버릴 줄 안다.
투자를 SELF로 가능 : 나의 기준이 있기 때문
과정과 결과 모두 중요 (실력 = 돈)
리스크와 성과를 알고 투자
투기자는,
가격, 감정에 따라 투자 (투자대상을 모름)
타인에게 의지
결과만 중요 (돈만 벌면 되고, 투자 = 운), 투자의 리스크와 성과를 모름
부동산 투자의 원칙 잡기 : 저환수원리
1. 저평가여부 (가치 > 가격) - 가격과 가치의 비교 평가가 가능해야 한다.
2. 환금성 – 모든 투자에서 중요하다! (주식의 최악은 상장폐지 처럼, 부동산 매도 실패시 사고)
아파트가 환금성이 좋다 (아파트지만 - 나홀로, 3층이하, 세대수 적은 것은 환금성 나쁨)
* 아파트 > 빌라 > 오피스텔 > 상가, 지식산업센터 순으로 환금성이 안좋음
3. 수익률
수익금이 커지려면 “미래가치가 커져야 한다”
72의 법칙 : 72 나누기 수익률 = 원금이 두배가 되는 기간(년)
(ex. 수익률 20%이면 72/20 = 3.6년, 수익률 3%이면 72/3 = 24년, 15% 이면 72/15 = 4.8년)
나의 적정 목표 수익률은? 궁극적 15% but 1년차에는 잃지 않는 것!
무엇을 투자하는 것이 아닌 ‘나의 실제 실력’ 은? – 메타인지를 갖고 나의 현위치를 봐야 함
실력 = 10년 동안 평균 수익률
<이슈질문> 똘똘한 한 채 VS 평범한 여러 채? , 서울 아파트 한 채 VS 지방 아파트 여러 채?
너바나님의 생각은, 자본이 있다면 “대치동은마” 아파트를 할 것임
* 돈 > 시간이면, 성장가치투자 (서울), 서울은 많이 올라가면 3~4배까지 올라감
* 돈 X, 시간이 많다: 저평가 가치투자 (지방), 지방은 많이 오르면 2~2.5배 올라감
부동산 투자의 원칙 잡기 (수익률)
수익률 높이는 법
*앞으로 가치가 오르는 부동산 (수요, 공급)
*적절한 투자금, 전세금 상승 – 전세금이 오른 곳에 사는 것을 잘 기억 !
*좋은 타이밍 – 무릎 이하, 허리 이하에서는 사는 타이밍
*수익률, 수익금 둘 다 중요 (수익금이 최소 5천만원 넘는 것으로)
*인내 (투자시장, 가치 신뢰)
4. 원금보전 (잃지 않는다)
명제: 매매가는 전세가 이하로 빠지지 않는다.
기준 1. 적정 전세가율을 갖는다.
기준 2. 입지 독점성을 갖는다.
지방의 경우, 투자기간에 (2~3년간) 입주물량이 적어야 한다.
* 적정 전세가율 - 보수적 투자를 위한 기준 선, 실 전세가가 여기에 있으면 안전
- 현재 25년 서울(강남 1시간 이내)은 70%, 강남 50~60%, 지방 80%
매수시 : 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까?
* 적정 전세가율까지 빠질 수 있다.(염두)
매수시 : 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다.
매수시 : 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.
매수시 : 1)수요가 많고 2)입지독점성이 높은 3)적어도 20년 이내의 부동산
* 신축, 10년이내가 좋다.
(30년 이상 된 부동산은 전세가가 잘 오르지 못함)
+ 하락장에서는, 전고점 대비 20% 이하 빠지면 이미 무릎 이하다. (기준)
5. 리스크 관리
“시세차익형 부동산의 가장 큰 리스크는 [역전세]”
다음 리스크는, 대량공급, 급격한 전세 상승, 수익 시기(상승시기)
>> 헷징 방법 : 적은 갭X (무리하게 전세금 올리는 욕심은 자제)
입주물량(3년내 예상확인), 입지독점성
무리한 전세가 X, 전세감 5%만 상승
전세보증금 전체 5~10% 현금 보유
모른다(운) – 그러므로 고정적인 수입(급여) 중요
나에게 적용할 점
1. 관심 부동산에 대하여 저, 환, 수, 원, 리의 조건에 부합한 지 확인해본다.
2. 특히 ‘저평가’를 위해서 비교 단지를 만들어서 직장/학군/교통/환경/호재 등 비교 기준에 더하여
‘원금보전’을 위한 전세가에 대한 판단 요소
(적정전세가율, 입지독점성, 향후 주변 입주계획, 전고점 대비 % 를 계산해본다.)
3. 내 목표 ‘수익률’에 맞는 미래가치가 있는 지, 시뮬레이션 해본다.
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