저환수원리, 입지독점성, 적정전세가율 (열반스쿨 기초반 85기 99조)

1강 

• <비전보드> 는 나만의 것으로 꿈을 이루기 위함

   

  다른 사람의 꿈을 차용하여 쓰지 않는다.

  업데이트하고 바꿔 나가지 않는다.

  비전보드를 향해가면서 계속 그 목표점을 높이면 욕심으로 인해 불행해질 수 있다.

• 선택과 집중 은 무엇을 포기할 줄 잘 파악해서 도려내는 것

Comfort –> Fear –> Learning –> Growth Zone : Learning 과 Growth Zone 에 머무르도록 함

<부동산 투자의 기준>

부동산에 영향을 주는 요소는 매우 많지만 구분해 본다면,

• 장기(숲) – 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성
• 단기(나무) – 가격저평가여부(가치>가격), 매수(매도) 심리, 입주물량(공급), 투자기준

부동산 가격은 10년 지나면 항상 오를 것인가? 

• 항상 그런 것은 아니다. 10년동안, 그 이상까지도 회복에 시간이 걸릴 수 있다.
• But 아파트는 하락에서 상승장으로 변할 때, 2~4배가 오른다. (서울)

• 10년 중 전세는 5년 상승, 3년 보합, 2년 하락하는 주기가 일반적으로 나타났다.

  (전세는 물가, 수급(수요공급), 대출금리 전세대출 규제, 가격에 큰 영향을 받는다)

부동산 가격의 결정 요소

     1. 물가 (레이인플션) - 자본주의 → 신용창출 → 통화량 증가 → 인플레이션 필연적

        5년, 10년 통화량 증가와 맞물려서 해당 기간의 전세가를 비교해보면

        동일한 비율 50%, 100% 상승함

        그럼 앞으로 2030년의 전세가는 어떻게 될 것인가?

         대략 50% 오르면, “강남구 4,500 / 서초구 4,800 / 서울 3,600 수준이 될 것이다.” → 전세로 주거 X

           전세도 안 오르고 떨어질 때 (역전세) 많이 오를 때 (전세난) 이 반복되는 걸 볼 수 있다.

           특히 평균을 상회해서 과도하게 올라가게 되면 그 다음 해에 역전세가 크게 온다.

           역전세를 맞이하면 대부분 하락장이 온다.

           그래프 추세 로면 “2024년 이후에는 전세가 계속 올라갈 확률이 매우 크다.” - 투자 상황 괜찮음 

           전세가 많이 오를 때, 전세금을 크게 올려 받으면 안된다. (역전세를 맞기 쉬운 구조가 됨)

           ‘전세가 많이 오르더라도 5~10% 정도만 올려서 받는다.’

      2. 수요와 공급

          그래프에서 서울의 25년부터 입주량(공급)이 수요대비 너무 적다 -> 전세는 당연히 오를 확률이 높다.

         입주물량이 터지면 실거주를 목적으로 할 경우 좋은 기회

         왜? 입주물량 공급 多 – 전세가격 하락 – 역전세 – 집주인 매도매물 증가 – 싼 매도물건 기회

         But, 갭 투자자들에게는 주의해야 할 시기임

         향후 2년 뒤까지 지속적인 입주 계획이 확인된다면, 전세가격 하락이 오래될 가능성 크다.

(부동산 지인, 호갱노노 사이트 등을 통해 투자시에는 근처 입주물량의 상황을 꼭 확인해 보고, 더 나아가 앞으로 2년 뒤의 입주계획도 살핀다 !)

2강

좋은 투자자 = 잘치는 타자

• 선구안 – 좋은 물건을 고르기
• 히팅 능력 – 매수를 할 때 더 싸게 사기 위한 기술(부동산, 매도인과 협상)

      둘 다 필요

투자자는,

원칙에 따라서 투자(투자대상을 잘 알고 있음) : 내가 노리는 공을 치고, 버릴 줄 안다.

투자를 SELF로 가능 : 나의 기준이 있기 때문

과정과 결과 모두 중요 (실력 = 돈)

리스크와 성과를 알고 투자

투기자는,

가격, 감정에 따라 투자 (투자대상을 모름)

타인에게 의지

결과만 중요 (돈만 벌면 되고, 투자 = 운), 투자의 리스크와 성과를 모름

부동산 투자의 원칙 잡기 : 저환수원리

• 저평가, 환금성, 수익률, 원금보전, 리스크 관리

  1.  저평가여부 (가치 > 가격) - 가격과 가치의 비교 평가가 가능해야 한다.

  2. 환금성 – 모든 투자에서 중요하다! (주식의 최악은 상장폐지 처럼, 부동산 매도 실패시 사고)

아파트가 환금성이 좋다 (아파트지만 - 나홀로, 3층이하, 세대수 적은 것은 환금성 나쁨)

         * 아파트 > 빌라 > 오피스텔 > 상가, 지식산업센터 순으로 환금성이 안좋음

  3. 수익률

수익금이 커지려면 “미래가치가 커져야 한다”

72의 법칙 : 72 나누기 수익률 = 원금이 두배가 되는 기간(년)

(ex. 수익률 20%이면 72/20 = 3.6년, 수익률 3%이면 72/3 = 24년, 15% 이면 72/15 = 4.8년)

나의 적정 목표 수익률은? 궁극적 15% but 1년차에는 잃지 않는 것!

무엇을 투자하는 것이 아닌 ‘나의 실제 실력’ 은? – 메타인지를 갖고 나의 현위치를 봐야 함

실력 = 10년 동안 평균 수익률

     <이슈질문> 똘똘한 한 채 VS 평범한 여러 채? , 서울 아파트 한 채 VS 지방 아파트 여러 채?

           너바나님의 생각은, 자본이 있다면 “대치동은마” 아파트를 할 것임

            * 돈 > 시간이면, 성장가치투자 (서울), 서울은 많이 올라가면 3~4배까지 올라감

            * 돈 X, 시간이 많다: 저평가 가치투자 (지방), 지방은 많이 오르면 2~2.5배 올라감

         부동산 투자의 원칙 잡기 (수익률)

           수익률 높이는 법

              *앞으로 가치가 오르는 부동산 (수요, 공급)

              *적절한 투자금, 전세금 상승 – 전세금이 오른 곳에 사는 것을 잘 기억 !

              *좋은 타이밍 – 무릎 이하, 허리 이하에서는 사는 타이밍

              *수익률, 수익금 둘 다 중요 (수익금이 최소 5천만원 넘는 것으로)

              *인내 (투자시장, 가치 신뢰)

  4. 원금보전 (잃지 않는다)

     명제: 매매가는 전세가 이하로 빠지지 않는다.

               기준 1.  적정 전세가율을 갖는다.

               기준 2. 입지 독점성을 갖는다.

                          지방의 경우, 투자기간에 (2~3년간) 입주물량이 적어야 한다.

              * 적정 전세가율 - 보수적 투자를 위한 기준 선, 실 전세가가 여기에 있으면 안전

                                        - 현재 25년 서울(강남 1시간 이내)은 70%, 강남 50~60%, 지방 80%

           매수시 : 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까?

                      * 적정 전세가율까지 빠질 수 있다.(염두)

           매수시 : 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다.

           매수시 : 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.

           매수시 : 1)수요가 많고 2)입지독점성이 높은 3)적어도 20년 이내의 부동산

         * 신축, 10년이내가 좋다.

                        (30년 이상 된 부동산은 전세가가 잘 오르지 못함)

           + 하락장에서는, 전고점 대비 20% 이하 빠지면 이미 무릎 이하다. (기준)

   5. 리스크 관리

“시세차익형 부동산의 가장 큰 리스크는 [역전세]”

다음 리스크는, 대량공급, 급격한 전세 상승, 수익 시기(상승시기)

>> 헷징 방법 : 적은 갭X (무리하게 전세금 올리는 욕심은 자제)

               입주물량(3년내 예상확인), 입지독점성

               무리한 전세가 X, 전세감 5%만 상승

               전세보증금 전체 5~10% 현금 보유

               모른다(운) – 그러므로 고정적인 수입(급여) 중요

나에게 적용할 점

   1. 관심 부동산에 대하여 저, 환, 수, 원, 리의 조건에 부합한 지 확인해본다.

   2. 특히 ‘저평가’를 위해서 비교 단지를 만들어서 직장/학군/교통/환경/호재 등 비교 기준에 더하여

       ‘원금보전’을 위한 전세가에 대한 판단 요소 

       (적정전세가율, 입지독점성, 향후 주변 입주계획, 전고점 대비 % 를 계산해본다.)

   3. 내 목표 ‘수익률’에 맞는 미래가치가 있는 지, 시뮬레이션 해본다.

3강 

<너바나의 부동산 전망>

   투자 명언

        왜 전문가들의 전망이 틀릴까?

        세상에는 두 가지 부류의 예측자가 있다. 

     1) 미래를 모르는 사람들

     2) 자신이 미래를 모르는 사실조차 모르는 사람들

                                                                 - 존 케네스 길버레이

1년 후 집값이 오를까, 떨어질까?

  >> 결국 모른다 - 시장 전망을 하는 것은 불가능

   할 수 있는 것은, 대응할 수 있도록 양 쪽 시나리오를 염두에 두고 판단

• 상승할 때의 시나리오 : 나는 수익을 얻을 수 있는가?

  •  단, 자산이 있어야 가능

     

• 하락할 때의 시나리오 : 내가 가진 자산은 안전한가?
  • 내가 자산을 안전한지 판단하고 믿고 신뢰 (기다림)

  내가 안전하다고 판단하여 믿고 신뢰할 수 있다는 확신을 가지고 나서

  투자를 실행 - 자산 보유 - 나의 판단을 믿고 신뢰하며 기다린다.

  (판단을 믿고 신뢰하기 위해, 저환수원리를 적용하여 매수 시기, 물건 확정)

My Q. 시장 전망에 대한 판단이 없는 상태에서

            저환수원리의 무릎 아래 또는 허리라는 타이밍에 대해 어떻게 알고 확신을 높일 수 있을까?

           (전고점 대비 저평가를 하나의 지표로 보는 것인가 ?)

지금은 어떤 시점인가? (투자해도 되는가?)

            Ex) 잠실 엘스 – 2022년 23억 > 2022년 15.5억 (30%하락) > 25년 29억 호가 (2배 이상)

너바나님은

단도투자를 위해서 이미 상대적으로 전고점을 돌파한 것을 투자하지 않는 방향으로 설정

* 송파 (전고점 돌파) vs 기타서울 중 (전고점 회복 20%~30% 남음) 을 비교한다면,

후자 쪽을 택하는 기준을 갖고 있음 – 저환수원리

"경험상 상승장, 하락장이 있을 때 前장의 허리가 다음장의 바닥 정도 된다.

그러므로 허리 이하만 산다면 원금보전이 된다." 

<시세차익 부동산의 정의와 종류>

낮은 가격에 사서 오를 때 까지 기다리는 투자법

(대상) 주거용 부동산 – 아파트>단독주택>오피스텔>다가구/원룸>빌라

현재 시장에서 가장 저평가 된 것으로 보이는 것이 빌라

“빌라는 ‘아파트가 될 빌라’ 를 보아야 한다. (아파트나 마찬가지) 

 ** 아파트가 될 빌라 : 관리처분인가 및 이주계획이 모두 완료 된 것

하지만, 아파트 다 오른 뒤 오름”

오르는 순서

• 미분양이 가장 빨리 오름
• 두번째는 재건축
• 세번째는 신축 아파트 / 구축 아파트
• 그 다음이 빌라

부동산의 가치 = 토지가 + 건물가 (상품)

• 아파트보다 원룸의 건물가가 훨씬 빨리 떨어짐 (아파트는 20년 걸림)

• 토지가는 입지에 따라서 시간이 지나면 가치가 높아진다 (대치동)

  >> 즉, 토지가의 상승이 건물가의 하락을 받쳐 주는지 로 판단해야 함

       (기타) 경매에서 중요한 것은 미래가치가 오르는 것을 찾고 사야 함

투자의 단계

   1(투기)   

   2(갭투자)   

   3(똘똘한 한채, 우량주) : 내가 가진 돈으로 가장 좋은 부동산에 투자 (투자 부담 X)

       세금 규제 리스크 없음, 상승시 큰 수익 but 하락시 큰 하락, 종자돈 적으면 접근 불가

        “현재 현금여력이 있다면, 지금이 정말 좋은 시기다.” (너바나) x 3번 강조

        Ex. 대치 은마아파트 사례 : 우량주 투자와 비슷 -  지금 시기에도 좋은 투자라 생각함

                                                   (다만, 하락시 마음 고생이 힘든 부분 인정, 기다릴 줄 알아함)

   4(월부가치투자)

가치투자를 한다는 것 (= 싸게 산다는 것)

: 잃지 않는 투자 (싸게 사서 비싸게 판다)

: 싸게 사서 비싸게 판다의 의미

               싼 것인지 알려면 비교평가를 해야 한다.

               사봐야 팔 수 있다.

               “좋은 타이밍 – 가치 – 기다림 – 매도”

4강 

<20% 이상 수익률 투자 사례>

  - ‘15, ’16, '18년 매수했던 사례들 / 평촌, 대전, 부천

      모두 저환수원리에 입각하여 판단하여 투자를 진행 하였음

      * 모든 투자 사례가 전세가율 기준 이상이며 입지독점성에 대한 부합 판단 근거가 존재

         원금보전을 위한 전세가율 기준과 입지독점성은 매우 중요함 (환금성을 위해 저층은 피함)

      투자사례 중 역전세가 오는 경우도 있었으나,

      역전세를 맞은 다른 튜터분들께도 가치는 존재하니 기다리라고 권유 but 기다리지 못하고 매도

      그 이후 상승함 - 파는 것의 어려움

너바나님 생각 중 1 원칙

1. 싸게 사는게 중요
2. 리스크 관리 중요 (역전세를 대비하는 것)
3. 10억 달성 = 하락장 인내

조금씩 꾸준하게 하면서 시장에 남아있으면 10억 달성과 투자 성공을 할 수 있음

똑똑함 보다는 우직하게 인내하는 것이 중요함

• 잘 사는 것은 기술 – 저환수원리로 하면 되는데

잘 파는 것은 예술 – 측정, 관리가 어려우므로 인내하며 투자판단을 해야 할 부분

• 과거의 시세변화를 알아가는 것이 중요함 – 과거의 투자사례 들로부터 배울 것

24년 투자사례(월부 수강생, 성동구)

           2024년 매매 107,000 / 전세 75,000 / 투자금 28,000

           2025년 매매 125,000 / 전세 75,000 / 없음

                      차익  18,000

                      저평가 : 전고점 13.7억 / 원금보전 : 전세가율 70% / 입지독점성도 갖추고 있음

           예상해보면 2034년 전세가 15억(못해도 13~14억)수준이므로 원금보존은 될 것이라 판단

           수익성은 전고점 회복한다고 하면 3억이므로, 수익률 100% 수준

           잘한점 : 수원에서 서울로 갈아 탐

• 위의 투자한 사람이 100개를 봤는데 확신이 들지 않는다고 함

• 누군가는 주저할 때, 누군가는 도전한다 : NOT 완벽주의 BUT 완료

  "너바나님 판단에는 지금이 과거 2015년과 비슷하다고 판단하고 있음”

<부동산 세금 대응하는 법>

결론 : 비용 내고 편익(Value)을 취하는 Mind 가 중요 : 근로자가 아닌 사장 or 투자자 마인드

          “소탐대실 하지 말라!”

비용을 치르지 않으면 편익을 취할 수 없다.

           월급쟁이 마인드 : 조금 넣고 많이 가지려 하지만, 세상엔 그런 것이 없다.

           부자(사업가, 투자자) 마인드 : 많이 넣고 많이 가지려 한다. 

           씨앗을 뿌리지 않으면 열매가 없다!

           양도세가 걱정이면 – 비조정지역에 투자

           종부세가 걱정이면 – 40억 이하로 투자 (자산 40억 이하면 900만원 수준)

           취득세가 걱정이면 – 비조정 지역에 3채 정도까지 고려

* 종합부동산세 

   계산방법 = {(인별 전국합산 공시가격–과세기준금액) x 공정시장가액비율}x세율 –법정공제세액

* 부모님, 부부사이도 인별은 별도의 의미

* 과세기준금액 : 1가구 12억, 2가구부터 9억  ---- 법인은 과세기준금액 빼 주는 부분이 없어서 불리

* 공정시장가액비율 : 현재 60%

* 법정공제세액 : 1) 재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 부과된 재산세 상당

                2) 1세대 1주택 세액공제액, 3) 세부담상한액을 초과하는 금액

    시뮬레이션

           자산 10억 이하, 3주택까지도 종부세 내는 것 없음

           자산 15억 이면, 1주택 0 / 2주택 45만원(과표 0.9억) / 3주택 이상 45만원(과표 0.9억)

           자산 20억 이면, 1주택 46만원(과표 1.2억) 

          2주택 150만원(과표 3억)

          3주택 150만원(과표 3억)

            ~자산 40억인 경우 가장 많은 종부세 약 900만원 상당

<Epilogue>

“너바나님 - 세일은 끝난다.” – 내 Persona 는 투자하는 직장인에 적합

시세차익 투자의 투자 방법

내 월급으로 저평가된 부동산을 한 채 씩 늘여가는 것 : 돈이 일하게 한다.

느낀 점

• 부동산을 어떤 기준으로 바라 보아야 하는지 구체적으로 알게 되어 막연하게 내가 살고 싶은 아파트를

  마련하는 수준을 넘어 투자가치를 판단하는 재료로서 생각할 수 있도록 시야가 넓어진 느낌입니다.

• 저환수원리에 따라 앞마당을 넓혔음에도 결정까지 확신이 들기 어려웠다는 사례의 얘기를 보며, 

  투자하는 직장인으로 똘똘한 한채의 경우 투입자본이 크기 때문에  그 결정과 실행까지 가기 위해서는

  공부를 통해 내 판단을 신뢰함과 더불어 원금보존으로 판단하였음에도

  ‘하락할 경우 및 최악의 시나리오’ 또한 감내할 수 있는 마음이 중요하다고 생각했습니다.

   

나에게 적용할 점

   1. 저환수원리를 적용할 때, 해당 관심 부동산의 과거 시세 추이를 놓고 보면서

       중간 지점에 나라면 어떻게 했었을 지를 시뮬레이션 해보고 판단력을 기른다.

   2. 수익률 보고서를 작성하며 적용한다.

   3. 내가 투자할 대상에 대한 정의를 확장 해본다. (상급지 대장 단지 → 모든급지 대장단지~저평가 단지)