단도투자, Not A but B, 행동과 태도 (열반스쿨 기초반 85기 99조)

1강

프롤로그 (강사소개) 中

** 내가 놓친 3번의 기회

    처음 타자는 큰 스윙 보다는 작게 번트부터 시작 필요 (판교분양, 재개발, 제2신도시)

→ 좋은 투자를 통해서 극복해 나감 – 과거의 실수를 해프닝으로 바라볼 수 있음

너바나님도 주변에 부동산 성공하신 분들, 책, 강의를 통해 부동산의 원칙을 파악함

– 단도투자: 떨어질 확률은 적거나 제한적인데 올라갈 확률이 큰 투자

(사례)  

6300 매매가, 1000/40(보/월), 수익률 9% = (40x12개월)/(6300-1000)

수익률은 좋은 것으로 이해되나, 두려웠음 - 주변 사람 모두 만류

• 확신이 안 생겨서 해당 물건지 근처에서 평택, 아산까지 모두 임장 을 가며 입지 환경을 보며 확인하고 확신
• 이미 6300은 나갔고, 7000까지 올라간 물건 존재 (수익률 7.7%)
• 전세 시세가 5천~5.5천 수준으로 손실이 작다고 판단함
  • 투자의 원칙 : 아파트 매매가는 전세가 이하로 내려갈 수 없다.

지방투자의 기회도 있으나, 돈이 자본수준이 높다면 수도권 투자를 먼저 권할 것임

(지방의 경우 수익률은 높지만, 수익금은 작고 - 수도권은 수익률은 낮지만, 수익금이 큼)

My Q1. 풀 스윙보다는 번트나 작은 스윙의 의미가 소액 투자로 이해하였는데, 

              자본이 되면 수도권 투자를 하는 것이 올바른 것일까요?

My Q2. 수익률이 높은 것이 더 좋은 것 아닐까?, 수도권 투자를 권하는 이유는요?

분산투자? – 100억 이상 부자들이 하는 것 – 자신이 가장 잘 아는 한 분야 주특기 몰빵

대출은 재테크의 적? – 개인 백억, 기업 천억 대출 불필요, 위험대비 가능 (김승호 회장)

                                       그 이하는 대출의 활용이 필요 But 양날의 검

• 대출시 투자는 필히 원금보존, 이자는 낮아야 함
• 이자율 0%의 무이자 대출이 <전세보증금> 레버리지

‘나는 부동산과 맞벌이 한다’를 읽고도 왜 부자가 되지 않았는가?

: 생각은 바뀌는데, 행동과 태도가 안 바뀌는 경우가 많다. 

: 비판적인 사고와 그 부분은 필요할 수 있지만 행동을 안 하게 되는 주저함은 금물

             생각 >>> 행동/태도 >>> 습관 >>> 시간(버티기) >>> 인생이 운명이 바뀌기 시작

자본주의 부 3요소: 노동 (근로자), 자본 (주식, 금융), 토지 (임대사업)

• 수익성은 노동이 가장 낮음
• Not A but B: 부자가 되기 위한 길은 ‘근로자’가 아니라, ‘자본가’, ‘땅 주인’

• 즉, 근로자에서 벗어나 자본가, 땅 주인의 준비가 절실히 필요

  근로자는 자본주의에서 弱者 – 기술로 근로자 위치가 지속 낮아질 추세

   

왜 부자가 되어야 하는가?

내가 바라는 인생에는 돈이 필요함 (자유와 행복에 다가가기 쉬움)

근로소득은 대부분 멈추기 마련, 회사는 노후를 보장하지 않음

가족을 지키기 위함 (부모님에게 지원부담 / 향후 자녀에게 부담, 짐)

위기란? 지금 현재가 위기인 줄 모르는 것(유재석)

진짜위기란? 현재가 위기인 줄 알면서 아무것도 하지 않는 것

1강 내게 적용할 부분을 선언해 본다면,

• 두려움을 마주하면 확신을 얻기 위해 움직인다. 행동한다.
• 비판적 사고는 내려놓고 겸손하게 부자로부터 배우며 시각을 이해한다.
• 근로자를 초월하는 준비를 한다. 부자가 되는 동기를 상기한다.
• 투자에 전세 레버리지를 활용한다.
• 전세가를 단도투자의 한 가지 기준으로 본다

프롤로그 中 기억나는 부분 Memo

“여러분들이 올해 내년에 집을 산다면 10억 달성 부자가 되는 것이 확실히 보인다, 가능성이 높다.”

(2015년에도 월부학교 때 그런 얘기를 했음 / Easy : 배운다 – 산다 – 버틴다)

2강

노후준비 해법을 위한 질문과 태도

1. 부자들은 어떻게 큰 부를 얻었을까?
2. 내 주변의 부자는 누구인가? (성공한 사람일수록 멘토가 있다.)

3. 내가 벤치마킹 해야 할 점을 찾아서 적는다 – 그리고 바로 행동

   (너바나님은 먼저 해보고 맞는 건지 틀린 건지를 확인한다.)

• 노후준비는 10년(20년) 더 하면, 준비해야 할 기간은 10년(20년)이 더 줄게 된다.
• 즉, 천천히 꾸준히 쌓아가야 무너지지 않는다.

월급쟁이 부자 전략

• 우리나라 부자들은 어떻게 부자가 되었을까?
• 우리나라 금융자산 10억 이상 ‘23년 456천명 (0.9% 수준)

근로소득(+ 투자소득)을 포함하여 年 소득을 1억 이상으로 넘겨야 안정적 기반 마련됨

자영업자는 세후, 근로소득자는 세전으로 1.5억 이상 수입이 되면 본업에 충실한 것 필요

• Not A but B : 사업 vs 부동산 ? (사업은 임직원에 대한 책임도 고려, 부동산 강력 추천) 

재산(자본)소득이 자산과 소득 구성의 10% 미만인 사람은 자본주의가 아닌 근로주의에 살고 있는 꼴

1년뒤, 2년뒤, 3년, 4년, 5년뒤에도 자본소득이 없으면 안된다!

근로소득이 5천인 사람은 자본소득으로 1억을 채워서 1.5억 년 소득을 창출해야 함

대한민국 부자의 투자처 – 1위 사업, 2위 부동산 – 본질은 “소유권”

월급쟁이 노후 준비 해법 L/E/D

L : Long work, 자본소득이 근로소득의 3배 정도 될 때 안정적인 은퇴 (1배일 때 고민 가능)

E : Early Start, 복리의 힘!

D : Double Income, [부부 맞벌이] or [근로소득 + 자본소득] 함께해야 함

<중요하다고 강조한 표> Key 4: 1. 종자돈, 2. 수익률, 3. 기간, 4. 원금보존

 성공 투자 포뮬러 : 샀다 (좋은 투자했다) + 버텼다. (버티는 게 기간!, 매우 중요)

월부 투자 성공을 위해서는 10년은 급여를 벌면서 남아있어야 함 - 40대는 가능

3년은 공부를 하면서 투자(Buy) & 7년은 기다림, 버팀이 필요함

           하지만 50대, 근로소득 가능기간이 5년 내로 남아 있다면, 

           안정적인 현금흐름이 중요

1. 국민연금 (보통 100만원)
2. 퇴직연금 (보통 50만원), 다른 투자/사업(치킨집 등) 하지 말라. 체력이 힘듬
3. 연금펀드 (보통 30만원)
4. 주택연금 (보통 100만원), 내 집마련을 통해 이루어 감
5. 월세 (보통 100만원), 월세는 아파트로 받으라!

월급쟁이 시스템 만들기

첫번째 방법 – 30~40대: 똘똘한 한 채, 투자하는 직장인(직장 본업) / 전통, 실효성, 갈아타기

•  투자지역 수도권이거나 지방의 핵심지역
•  투자대상은 투자금 최소 1억이상 종자돈, 급여 5천만원 이상 모을 수 있어야 함
•  

두번째 방법 – 시스템 투자, 직장인 투자자(투자가 본업) / 소액투자

• 매년 소액 4천만원 정도로 투자를 하면서 ‘호’수를 늘려가는 방법

• 매년 수입 번 돈들로 ‘호’ 수를 늘려가고, 전세가가 증가하면 또 ‘호’수를 늘려서

  10년간 약 20 ‘호’까지 투자하여 자산을 구축함

      세금이 문제가 될 수 있으나 해결책 존재 – 마지막 보너스 강의 예정

• 본 투자는 언제 물건 별 가격이 오를 지 알기 어려움, 기다림, 버티는 실력이 필요함

• 적정 전세가율 60%라고 판단, 전세가 이후에 오르게 되면

  전세상승분 만큼 투자금이 올라가는 부분이 발생하게 되어 재투자 진행 가능

  (매매가가 전세가 보다 낮아지지 않으므로 단도투자 조건 부합)

  My Case 복기, 집을 매도할 때 잘못 생각했던 부분이 전세가 올라감으로써

  집주인은 보유세만 내고 부동산 시장은 좋은 투자처가 아니라고 오판함

  >> 사실은 매우 좋았던 GAP 투자 시기였음!

• 양도세 60%, 종부세 엄청 컸었지만, 일반 사람들은 취득세 걱정 때문에 못할 때,

  너버나님은 투자 진행을 계속함

너바나의 노후준비 방법 : 자본소득 > 근로소득

초반 3년은 고생스럽겠지만, 시장에서 벗어나지 않고 끈기 있게 버티면 가능하다.

2강 내게 적용할 부분을 선언해 본다면,

• 노후에 필요한 자금을 계산한다. (사례의 50대 퇴직 및 95세 수명 가정 시, 최소 45억 필요)
• 부동산을 통한 재산(자본)소득을 늘리도록 수도권 부동산 투자처를 찾는다. (강남 1시간 內 기준)
• 단도투자 적합도를 따져본다. (전세가율 및 전세상승 조건 부합 확인)
• 투자를 실행한다. 취득세 이상 상승 확신을 갖는 물건으로 정한다. 취득세는 매수가 포함 비용 인정을 이해한다.
• 투자자로서의 시각을 계속 유지한다.

• 첫번째 갈아타기 투자 방법으로 현재부터 시작 가능한 부분을 찾는다.  아래 Q를 해결한다.

   

  Q. 실거주 목적이 아닐 때 자본이 된다면, 레버리지 활용한

       잠실, 분당 등 상급지를 우선 투자해야 하는 것인지,

       중급지로 부터 안정적 투자로 갈아타기 계획을 가져가는 것이 좋은지 비교를

       어떻게 하여 확신을 얻어야 할까요?

2강 멘트 中 기억나는 부분 Memo

“현재 수도권은 매우 좋은 시기라고 판단합니다. 특히 전세가는 떨어지지 않을 겁니다.

  매매가는 단기적 보합/하락도 가능하나 장기적으로는 성공하는 투자가 될 시기 에요”

취득세는 매수가에 포함되므로 어차피 오른 후에는 비용처리 되는 부분이다.

“강남 1시간 이내에 아파트 들은 장기간 상승할 것이다.”