서투기 21기 26조 경제적해자 2주차 강의 후기

1주차에서 가치성장투자 vs 소액투자의 특징을 배울 수 있었다. 두가지 투자 방식모두 가치있는 단지를 싸게 사는데

목적이 있다고 생각한다. 단순히 가격만 싸기만 한  물건이 아닌 가치대비 가격이 싼 물건을 찾는 노력과 방법을 배웠고, 내 것으로 만들려는 연습을 같이 한 2주차 였다. 

저가치 단지를 골라내고, 저평가된 단지 중

내 투자금 범위에 들어오는 단지를 찾고

비교평가를 통해 투자로 이어져야 한다.

저평가 단지를 찾기 위해서 입지분석(직장, 교통, 환경, 학군, 공급)을 통해 선호도가 있는 단지를 찾는다.

선호도 있는 단지 중 투자금을 검토해 본다. 내 투자금보다 조금 더 높은 금액(+1억) 범위에 들어오는 단지들을

찾는다.  같은 투자금이라면 전고점이 더 높고, 하락률이 15% 이상이 되는 단지를  분류한다. 

투자가능 범위에 있는 투자 예비 단지를 찾고, 기존의 앞마당과 비교해 본다. 투자 후보 선출을 반드시

저가치 단지를 찾아야 한다. 절대가가 낮은 단지가 아닌 저평가된  단지를 찾기 위해 노력해한다.

2주차에서 잃지 않는 투자를 하기 위해서는 전세금의 변화를 잘 판단해야 한다고 했다. 전세금의 현재 위치를

판단하기 위해서는 평균회귀라는 개념을 이해해야한다. 가격은 평균에 수렴한다고 이해하고 있다.

현재 기준으로  가격이 높다면 하락 변수에 의해 가격은 떨어질 것이다.  동일한 하락 변수에도 현재 가격이 낮거나 상승폭이 크지 않았다면 그만큼 하락도 작을 것이라는 이론이다. 어떤 변수보다 현재의 위치가  가장 중요하다는  것이다. 

투자자로써 전세가격의 현 위치를 판단하는 것은 투자를 결정하는 중요한 요소이다. 전세가의 변화에 따라 투자금의 규모를 판단하고, 협상의 도구로 활용할 수 있다. 

투자자로써 단지를 좋은 것과 나쁜 것으로 이분법적으로 구분하는 것은 나쁜 습관이다. 좋은 단지와 덜 좋은 단지가 있을 뿐이라고 생각하고 투자에 임해야 한다. 또한 남들이 다 좋아하는 것을 나도 투자하려고 하는 것은 잘못된 선택일 수 있다. 수요와 공급법칙에 따라 여러사람이 갖고 싶어하는 단지를 가격이 올라가고 협상의 여지가 적다. 가치있는 단지 중에 사람들이 선호하지 않는 단지를 보면서 기회를 찾아야 한다. 나홀로 아파트, 언덕 위 아파트, 임대동 아파트 지금 당장은 비선호 하지만 상승기에는 다 같이 오른다. 상승폭의 차이는 있지만 돈을 벌 수 있는 투자가 가능하다.

잃지않는 투자를 위해서는 지도에 단지별 가격을 올려봐야 한다. 같은 입지 중에서도 우선순위를 선정하고 투자하기 위한 노력을 해야한다. 전화임장, 매임 등 필요하면 투자코칭도 도전해 본다. 처음이 어렵지 경험하고 나면 다음은 더 쉽게 할 수 있는 것이 투자라고 한다.

2주차 임보에는 생활권별 우선순위 및 가격을 올려 저평가 단지를 선정하고 그 이유를 자세히 기입해  볼 것이다.  그리고 평균회귀 관점으로 전세가를 검토해 볼 예정이다. 매매가와 전세가 그래프가 단순히 변동폭만 보기 위한 도구가 아닌 미래를 예측할 수 있는 도구로 탈 바꿈 되는지 벌써부터 기대된다.

1. 1. 단지별 가격입력

2. 2. 생활권별 우선순위 선정 및 지도에 올리기

3. 3. 저평가여부 및 평균회귀 관점의 단지 분석장표 만들기

4. 4. 시세트레킹 시트 만들기(기존 시트 또는 유디님 장표) 

5. 5. 전화임장 통한 단지별 특성 파악