[서울투자기초반 22기 21조 기브미자유] 2주차 수강후기

인상싶었던 점

-서두르지 말고, 최소 앞마당 3개를 만들면 그중에서 투자 가능한 단지 매수하세요.

-선호도가 떨어지는 단지라도 인플레이션으로 인하여 저세값은 오를수 밖에 없다.

(논밭에 둘러 쌓여 있는 단지도 전세가는 올랐다)

  → 이것은 곧 매수가 상승과 같다.

-강남 1시간 이내 아파트는 장기적으로 모두 전세가격이 상승했다. 그러므로 저가치는 없다, 

투자 우선순위만 있을뿐이다.

-아파트 구분할때는 “좋다/안좋다” (X)  “더 좋다/덜 좋다” (O) 이렇게 구분해야한다.

-매매가 전세가 차이가 클수록 선호도가 높고, 사람들이 살고 싶어하는 곳일 가능성이 크다.

-싼데 덜 좋은 단지보다, 적절한데 더 좋은 단지를 선택해야 한다.

예) a.20%떨어진 덜 좋은 단지 vs b.15%떨어진 더 좋은 단지    

    → b선택 왜?  상승장이 왔을때 더 오를 가능성이 높다.

-지방투자는 수도권 투자와 다르다/ 지방은 싸게 사야한다!!!

-은평구는 언덕 유무가 매우매우 중요하다. 바로 옆 단지라도 언덕에 있다면, 평지에 있는 단지

매매가가 더 높다.

예)언던에 있는 단지 84와 평지에 있는 단지 59 가격이 같음.

-서울에서는 인구는 중요하지 않다. 그러나 지방은 중요하다/

-학원가의 개수 뿐만 아니라 주변환경까지 고려하여 명학분위기 파악이 필요하다

 → 찐 학원가는 술집 노래방 당구장 등 유해시설이 하나도 없다.

-대치 반포 목동 광장(광진) 이 지역 이외에서 학군으로 수요를 끌어들이기는 힘들다.

-2호선 > 9호선 > 3호선 > 7호선 > 5호선 > 신분당선

-모든 역세권이 좋은것은 아니다 / 몇호선 역세권이지가 중요!

-평균회기 : 전세가격은 등락을 반복하며 물가 상승에 맞춰 장기적으로 상승합니다

공급이 많은데 전세가 상승/ 공급이 적은데 전세가 하락 → 평균회기 했는가를 체크하면 알 수 있다.

수도권 전세가는 심리의 영향을 받는다. 상승장인지 하락장인지 먼저 파악하기

수도권은 하나의 권역이다. 권역 내 어느 지역이든 공급량 영향을 받을 수 있다 

예)헬리도시티 ,  동탄신도시 등 임팩트 있는 입주

- 평균회기  : 전세가의 하락요인(공급,금리 등.)이 있을떄 많이 오른 단지는 많이 하락하고

                    적게 오를 단지는 적게 하락한다.

-현재는 전세 가격이 싼데, 앞으로 공급량이 매우 적음 → 전세가 오를 것…

적용해보고 싶은 점

-투자자로써의 마인드 갖기!

내가 좋아보이는 단지로, 감정을 가지고 판단하지 말고, 

덜 좋은 단지라도 투자자의 마인드로 접근하기! 내집 사는거 아니잖아?

-선호도가 높은 지역의 단지중, 걸어서 역까지 갈 수 없는 단지라면, 특히 구축이라면

역과 조금 먼 신축과 비교를 해볼것! 어차피 버스는 한 번 타야하니깐.

-인구이동 체크하기

-공급 체크하기 전에 “평균회기” 체크해 볼 것! 공급보다 중요!

-입주장 대응 방법 적용하기

 1. 투자기준에 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 단지 투자

 2.전세 호가의 최근 5년 흐름 파악

     a.가격 상승폭 : 평균이상 상승 ? 평균상승? 평균 이하 상승?

     b.상승기간 : 5년이상 계속 상승했나? 하락한 구간이 있었는가? →평균회기 했는지 확인하는 것

-시세지도 , 엑셀 2가지 모두 진행하기! 특히 시세지도는 단지 비교할 때 중요. 가격이 이상하다면 시세지도를 보면 알 수 있다 예)은평구 언덕/평지 단지의 가격

-약점있는 단지 (4급지 이하 비역세권 신축 / 역세권 구축)를 추리고, 매전차이 ‘종잣돈+1억’을 만족하는 단지를 시세트레킹 양식에 넣는다. *약점있는 단지 모아놓는 리스트 작성해볼 것. 

매전차이가 줄어들어 투자 기준에 들어올 것 같은 흐름을 보이면 가치가 가장 좋은 생활권의 선호 단지부터

전호조사를 진행할 것.