서울투자 기초반 2주차 강의 후기 [서울투자 기초반 2렇게 25년 보내면 쵝5조 또다른해피엔딩]

현재의 부동산 시장 상황
1. 오쏘공으로 인해 서울 집값이 많이 상승했다. 
  토지거래허가제 등으로 집값이 들썩거리는데 투자시기를 놓치는 것 아닌가 ? 라는 조급함이 있을 수 있습니다.

2. 부자들은 마지막 남은 재건축 규제 해제를 대비해 강남에 있는 재건축단지에 
  선제 투자를 하고 있습니다. 

그러나
가격상승은 전체를 통으로 보지 말아야 함...
아직도 여전히 매매가가 움직이지 않은 지역과 단지는 많음.

현재는 약보합시장이다. 전세가율이 상승해야 본격적인 대세 상승장이 온다.
아직은 특정지역을 제외한 서울, 경기 지역도 아직 매매가가 대세 상승이 시작되지 않았다.
또하나 비슷한 급지 3개 이상 앞마당을 가진 사람들에게 투자하기 좋은 시기이다.

서울. 경기 투자의 핵심은 좋은 단지를 찾고 
                                 적정한 가격에 매수하여
                                  최대한 오래 보유하라.

현재 시장에서 좋은 단지란..
서울과 경기도(강남 1시간이내 단지)는 모두 가치가 있다.
저가치는 없고, 우선순위만 있으니 우선순위를 정하고,
내 투자금에 맞는 단지(소액투자라면 약점과 강점이 분명한단지)
적정한 가격이란 매매가가 전고점대비 85%이상 하락했는가?(가치)

내 투자금으로 투자한다면 더 좋은 곳은 없는가? 수도권까지(비교평가)
를 기준으로 앞마당을 늘려야 한다.

입지분석에 대한 단지에 맞는 중요한 요소들을 다시한번 정리해주시네요..
인구는 지역의 대랴적인 모습이고, 서울은 한 권역으로 판단해야 함.
분석하는 단지의 직장- 위상이 어느정도인지 업무지구VS베드타운인지.만
교통도 역세권이 다 좋은 게 아니라 선호하는 지하철에 따라 가치가 다름.
학군 학군지 몰림현상심화되는 이유와 바뀐 학군정책을 투자에 적용하는 방법
환경 주요상권, 사람들이 선호하는 환경은 어떤것인지.

그리고 마지막으로 공급에 대한 부분을 설명해주셨는데,
이부분이 조금 어려웠네요...  ㅠㅠ

공급은 간단하게 인구수대비 3년평균공급물량(0.5%라는 기준)보다 어쩌면 더 중요한 게 있음

으로 영향을 받는 ㅈㅅㄱㅈㅅ를 파악해야 함.
서울은 공급측면에서 서로 영향을 주고 받으므로 한 권역으로 봐야 한다. 
전세가 지수를 볼때
1. ㅍㄱㅎㄱ 전세가격은 오르고 내리고를 반복하며 결국 ㅁㄱㅅㅅ에 맞추어짐
2. 사람들의 심리에 영향을 받습니다. 먼저 ㅅㅅㅈ ㅎㄹㅈ인지 확인해야함.
3. 인접한 지역과 인구의 전출입이 클수록 ㄱㄱㅁㄹ에 의한 전세가의 영향도 큼.

ㅍㄱㅎㄱ 말은 단순한데 적용하기가 아직은 어렵네요..

#### 마지막 강의를 들으며 적용할 점을 정리해 봅니다. ####

1. 앞마당을 만들고 ㅅㅎㄱ ㅇㅅㅅㅇ를 정한다.
2. 약점이 있는 단지( )를 골라서 매전갭을 자신의 투자금+ O라는 기준에 만족하는 단지를
시세트레킹 리스트에 포함한다.
3. 최소 월 1회 매매가, 전세가를 트레킹한다. 그리고 꼭 시세지도를 그려야 함..
4. 1,2,3을 반복하며 앞마당을 늘린다
5. <정해준 투자기준>에 맞는 단지 전수조사를 병행한다.

물건을 볼때 누가 봐도 좋아할 만한 입지와 가치를 가진 것을 다 하고 싶어하지만

투자자는 가치에 맞는 가격은 적정한지, 내 투자금에 맞는 물건인지, 살고 싶은단지보다는 투자가능한

단지를 찾아내려는 노력이 필요하다. 

중간중간 이해가 안되는 어려움은 있었지만 적용해야 할 내용은 명확하게 이해했으니

이제 행동해야 할때입니다.