송도더샵퍼스트파크 15블럭 수익률 분석보고서 [열반스쿨기초반 85기 149조 부자엘리]

✅아파트명  송도더샵퍼스트파크 15블럭

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장

연수구 종사자수 145,549명

2. 교통

강남 1시간30분/ 여의도 1시간20분 / 시청 1시간30분

3.학군

해송중 94.5%, 신송중 92.2%, 신정중 92.7%, 능허대중 79.5%, 예송중(자료없음)

4. 환경

대형마트 : 2개 (코스트코, 롯데마트)

5. 공급

 힐스테이크송도4차 2025. 7. / 1,319세대 등

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 송도더샵퍼스트파크35평,  현재 매매 11.2억, 전세 4.7억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 14.7억 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시: 2022년 11월 매매 8.8억 전세3.7억

✅현장사진

추후 업로드

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가  (△)

  : 비교평가 필요하나, 현재 시세는 고점대비 -23%

2) 환금성 (0)

  :  세대수 870세대. 1~3층/탑층이 아니므로 환금성 충족

3) 수익률 (x) 

  : 현재 투자금  6.5억원 필요.

    수익률 100%달성하기 위해서는 10년동안 6.5억원이 올라야 하며 시세는 17.7억원이어야 함.

    10년내에는 17억 가겠지 하지만,, 이렇게 예측으로만 해도 되는건지 판단이 안 선다.

4) 원금보존 (x) 

  : 현재 전세가율 41% *(참고) 적정전세가율: 서울70%, 경기.지방 80%

5) 리스크 대비 (△)

  : 입주물량 연평균 2,356 세대로, 적정 입주물량 2,004세대보다 초과

  *적정 입주물량: 인구수(400,845명)*0.5%=2,004세대

나의 투자 결론         

• 현재 가격은 저점대비 -20%이하로 저평가 되어있으며, 환금성 충족
• 전세가율이 40%대로 낮아, 투자금이 많이 필요하여 투자 대상에서는 제외          

✅ 작성하면서 느낀점 

• 5년 동안의 수익률분석을 통해 매수 시기에 따른 수익률의 차이를 실감할 수 있었다. 

 - 저환수원리대로 하니 “투자는 감정이 아닌 숫자구나”로고 조금은 느낄 수 있는 계기였으며,  

   이중에는 “수익률”에 대한 판단이 어렵게 느껴짐

 - 비교평가 할 수 있는 앞마당의 필요성을 재확인