2강 후기(작성중)

[과제체크]

1. 삶의 목표

• 비전보드 만들 때 주의점: 타인의 욕망을 욕망하지 말라. 나한테 안 맞는 걸 선택할 수 있다. 내가 어떨 때 행복하지? 자기에게 맞는 꿈 꾸기. 욕심부리지 않기. 산 게 아쉽고 후회된다. 나는 어떤 삶을 살아야 할 것인가? 내 꿈은 무엇인가.

  10억: 가난은 면했구나 / 30억: 돈 때문에 부당한 일 당할 일은 없겠다

• 인간관계: 벽을 만났을 때 자신보다 뛰어난 사람을 만나는 게 중요하다

   

2. LIFE PLAN

• 선택과 집중: 이것저것 다 잘하려고 하지 말라. 실제로 할 일. 초반에 무엇을 했을까? (선배와의 질의) 나는 무엇을 할까? 후기를 읽어봐야겠다

3. 노후를 위한 필요 자금

• 이번에 몽골 여행 가면서 한 번 느껴보자. 여행이 정말 좋은지. 난 아직도 집이 좋은데… 사람들은 왜그렇게 여행을 가고 싶어할까? 남의 꿈을 탐내지 말자.

★4. 목표 자금과 수익률

• 장기투자를 하면 상승장과 하락장을 동시에 맞게 된다. 그 점 감안하기.

5. 시스템 구축

• 종자돈도 없고 월급도 적으면…. 

6. 목표 달성을 위한 5개년 계획

• 종잣돈, 시간, 수익률 세 개가 중요/ 수익률=실력이 있다=독서, 강의, 임장, 투자, 인맥

*투자도 연습이 필요하다. 1만시간=50주X20시간(월~금 3시간, 토 5시간)X10년 =>월부 챌린지, 목실감이 그래서 나왔음.

*책추천: 월급쟁이 부자로 은퇴하라(너나위), 미라클 모닝(아침시간 활용하기)

[1강 부동산 투자 원칙, 부동산 가치 판단법]

내가 실제로 아는 걸 넘어서 행동으로 하고 있나?

부동산 가격이 오를까 떨어질까?를 이번 강의에서 가르쳐준다.

• 부동산 투자의 기준

  -매우 다양한 요소가 영향을 준다. 주로 영향을 주는 것은?

  -제일 영향을 많이 주는 것은 숲 요소. 단기(나무)에서는 가격저평가여부를 많이 본다.

• 부동산 가격은 오를 것인가?(매매지수)

  -90년대 매매지수가 회복되는데 10년이 걸렸다. 부동산이 항상 오르진 않는다.

  -86년도에서 90년도까지의 변화가 어떻게 되는 거냐면 아파트 가격이 2~4배가 된 것이다. 아파트는 상승세를 만나면 2~4배 상승장을 맞는다.

  -90년대에 1기 신도시로 공급이 매우 많아지면서 수요가 따라가지 않아서 집값이 떨어진다. 그리고 99년도에 IMF를 만나서 부동산 가격이 매우 안 좋았다. 이런 위기가 계속 오는거 아냐? 그 시기 이후부터 10년간 오른다. 그래서 위기에 투자를 해야 한다.

  -22년도에 피크를 찍고 다시 하락장을 하고 있다.

  =>절대 하락장과 절대 상승장은 없다.

  =>부동산은 우상향이다. 본인이 어느 타이밍에 들어가느냐에 따라 다르다.

•  부동산 가격은 오를것인가?(전세지수)

  -영향을 주는 요소 장기(물가) 단기(집 수급, 대출금리, 전세대출규제)

• 부동산 가격 결정의 요소(물가): 급여는 20배 뛸때, 부동산 가격은 700배 뛰었다. 통화량이 올라가면 물가가 올라간다. 통화량이란 시중에 돌고있는 돈의 양. 통화량은 IMF 때랑 코로나 때 떨어졌는데 그러면 경제위기란 말이다.

• 평당 전세가변화: 5~10년단위로 2배, 0.5배, 2배가 되었다. 전세는 계속 올라갈텐데, 계속 전세에서 살 수는 없다.

  건설원가에서 노무비(일꾼 월급) 오르겠지… 토지도 오르겠지…. 재료비도 오르겠지ㅠㅠㅠㅜㅜ 받아들여야 한다,,

  =>30년을 대비해서 어떻게 하면 좋지? 전세에서 계속 사는게 맞나? 전세가가 계속 오를텐데?

• ★통화량은 왜 느는가? 경상수지란 돈으로 무역을 해서 수입에서 지출을 뺀 순이익. 우리가 무역량이 전세계 6등이다. 돈이 계속 우리나라 안에서 쏟아져 들어왔다는 말이다. 우리나라는 계속 돈이 들어오는 나라라서 통화량이 많은데 우리 가계에 도움이 안 된다. 문제는 우리에게 자본소득이 없고 근로소득만 있다는 것이다. 그러니 기업은 어마어마하게 돈을 버는데 내 주머니에 들어오는게 없다는 거다.
• 부동산 투자의 기준(전세가변동률): 24년도부터 전세가가 올라갈 것이다. 흐름상 그렇다. 역전세를 맞으면 잠이 안온다ㅋㅋ큐ㅜㅠㅜ 전세가 치솟을 때 너무 많이 올려서 받지 마라 5%만 올려 받아라 나중에 역전세 맞는다.
• 부동산 투자의 기준(수요와 공급, 부동산지인/호갱노노앱 활용): 서울의 문제는 아파트가 너무 오래 되었다. 30년된 아파트가 너무 많다. 강남 반포에 새 아파트가 너무 없다. 24년도에 다 입주물량이 많았는데 25년도에 물량이 점점 줄고있다. 2년뒤 전세도 봐야 한다.

[2강 200억 부자의 투자원칙 (너바나 레시피)]

투자를 잘 하는 사람은 너바나님은 투자 기준이 뭐에요? 라고 묻는다. 역시 물고기 잡는 방법을 알아야지…

• 투자 vs 투기: 처음에는 공만 따라가면서 배트를 친다. 처음 하는 사람은 막 사고 싶어 해. 물건만 보면 사고 싶어한다. 급매라고 하고, 가격 오르고 있다고 하면 마음이 급하다. 투자를 잘 하는 사람은 자기가 잘 치는 공만 친다. 저 색깔 동그라미가 빨간색이 자기가 잘 치는 곳이래.

  즉, 선구안이 있어야 한다. 나만의 스트라이크존. 투자 기준이 명확하게 있어야 한다.

  이게 좋은 물건이라고 판단이 서면 쳐야 한다. 사야 한다. 관리할 줄 알아야 한다. 매수 기술이 있어야 한다.

• 부동산 투자의 원칙 잡기

  1. 저평가여부(가치>평가): 같은 가격인데 어디가 더 가치가 있지 판단할 줄 알아야 한다. 같은 가치인데 어디가 가격이 더 싼지를 알아야 한다. 두 개를 비교할 줄 알아야 한다.

  -그 지역에 대한 이해가 분명해야 한다(=앞마당이 있다, 임장을 간다)

  2. 환금성: 돈으로 다시 돌려 받을 수 있나? 부동산은 안 좋은 편이다. 큰 단점임.

  -아파트>나홀로 아파트>3층 이하, 탑층>세대주 적은 아파트>>>빌라>오피스텔>상가>도시형 생활 주택>지식산업센터. 아파트는 실수하면 매도하면 되는데 다른 건 공부 안하고 사면 매도가 안 될 수 있다.

  -사고 사례1: 매입 후 임장 하니 주변 원룸신축 50동이 생기고 있었대. 경쟁상대가 많아져서 값이 떨어졌음. 그래서 너바나님이 팔라고 했음. 부동산에 가서 팔려고 했는데 처음 계약할 때는 부동산이 잘 대해주더니 팔려고 하니까 쳐다도 안 본다 했음. 너바나도 오피스텔 10개를 매수했는데 어려웠대. 역세권에도 있는데 매도가 어렵다고 함. 상가보다 더 어려웠대,,

  -사고 사례2: 분양형 호텔..ㅋㅋ을 하셨는데 월세를 받고 싶어서 호텔분양을 하셨다 함. 월세를 받고 이러면 좋을거 같죠? 100군데 전단지 뿌리면 어떨 거 같아요.. 부동산 사람들이 사람 취급 안 해요.. 처음부터 잘못 샀으니까… 상장폐지가 부동산에서 이런거야. 그럼 왜 사냐, 월세에 현혹되서 사는거야. 뭐 보장해준다 이런거에 속아서.

  3. 수익률: 투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가?

  -★수익률=수익금/투자금(매매가-전세가) 20% 넘으면 잘 한거

  -반드시 미래 가치가 오르는 걸 사야 한다.

  -72의 법칙: 수익률 20%는 엄청 많은거다. 내가 만약 은행에 돈을 넣어 놓으면 이자가 3%잖아? 72/3%하면 24년이 나온다. 원금 2배가 되려면 24년이 걸린다는거야.

  -내가 만약 급여가 높으면 수익률을 높일 필요가 없다. 내가 자영업을 한다거나 리더거나 하면 굳이 수익률 높일 필요 없다. 개인마다 다르다.

  -투자 1년차의 목표는 잃지 않는 것. 번트 치고 나가기. 2년차는 10% 10년차는 되어야 20%야. 부자면 여유롭게 자바배분하는게 낫다. 처음에는 수익이 안 나도 된다. 꾸준히 하는게 중요하다. 너바나님도 처음 10년보다 그 후 10년에 훨씬 많이 벌었다.

  -똘똘한 한채 vs 평범한 여러채: 탄방동은 시간과 노력이 많이 들어간다. 대치동은 답이 쉽게 나온다. 돈이 많으면 객관적으로도 좋아 보이는거 대치동 사면 된다. 근데 돈이 없으니까 문제인거다ㅠㅠ 나는 돈이 없으니까 지방거 사는거야. 흑흑 내가 가진 돈이 없는데!!!!8ㅁ8 돈이 없는데 포르쉐를 어떻게 타 !!!!!! 너바나님도 지방 물건 10개씩 샀다고 한다ㅠㅠ 그 때도 지방 샀다고 욕 먹었댘ㅋㅋㅋ 미친놈이다, 왜 저러냐ㅋㅋㅋㅋ 돈이 없으면 선택지가 없다…..

  -수익률 높이는 법: 오르는 곳을 사야 한다. 무릎 이하에 산다. 사이클이 길면 10~13년 걸린다. 근데 난 지금도 좋은뎅 :)ㅎㅎ 잘 기다릴 수 있을 듯. 수익은 5천만원 넘는 걸 해야 한다. 그리고 진짜 꼭 잘 기다려야 돼~~ 오를 때까지 기다려야 해. 물건에 대한 신뢰가 있어야 해~~ 아니 진짜 기다리는게 몇 번이나 나오는거야ㅋㅋㅋㅋ 내 주식도 언젠가는 오르지 않을까?-?ㅋㅋ

  4. ★원금보존: 잃지 않는다.

  -적정전세가율을 갖는다+입지독점성을 갖는다(지방은 독점성이 없는데 그러면 입주물량이 적어야 한다 많으면 역전세 맞음)=이러면 원금보존이 된다.

     *적정전세가율: 서울 70%(강남 1시간 이), 강남 60%, 지방 80%

  -내가 실제로 수익률 계산을 해보는거야. 시뮬레이션을 돌려보는거야.

  -원금보전의 원칙 피피티 잘 살펴보기

  -정고점대비 20%정도 빠졌다 하면 무릎 밑이다. 그 이상은 잘 안 빠진다.

  5. Risk 관리

  -조급함의 대가: 역전세는 진짜 제일 크고 중요한 리스크다. 돈을 돌려줘야 되니까. 내가 부동산에 대해서 모르면 더 공부해야 된다는 뜻이야. 빨리 수익을 내고 싶다는 욕심을 버려라. 이 지역의 입주물량을 잘 봐야 한다.

  -역전세 큰 리스트 > 원인은 대량 공급 > 전년도에 급격한 전세 상승, 금리가 올라갈 때

  -리스크 대비용 현금을 들고 있어야 한다.

  -운이 나쁘면 버텨야 한다. 오를 때까지. 너바나도 9년 기다렸다ㅠㅠ 이미 지난 건 지난거니까.

  -투자의 리스크: 투자를 잘 모른다는 게 가장 큰 리스크.. 공부해야 돼.

  -일단 물건을 사야해……. 많이 사 봐 :)ㅋㅋ…….