[열반스쿨 기초반 85기 32조 쏭양] 아파트 수익률 보고서 (이촌동 한가람)

✅아파트명 : 이촌동 한가람

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

• 용산구 종사자수 152,605명 (B)

2. 교통

•   강남 27분 / 여의도 28분 / 시청 20분

3.학군

• 용강중 91% / 한강중 84%

4. 환경

• 대형마트: 이마트 (차량 6분)
• 대학병원: 순천향대학교 부속 서울병원 (차량 10분)
• KTX역: 용산역 (지하철 4분)

5. 공급

• 2025년 3월: 용산호반써밋에이디션(주상복합) / 110세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

<이촌동 한가람 / 1998년 / 2036세대 / 25평 기준>

• 현재 (2025년  3월): 매매 19억 6천 / 전세 7억 (전세가율 36%)
• 고점 (2021년 10월): 매매 19억 / 전세 8억 5천 (전세가율 45%)
• 저점 (2020년  4월): 매매 11억 9천 / 전세 5억 6천 (전세가율 47%)

✅현장사진

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✅투자 결론 (각 항목별 평가)

• 저평가 : 현재 전고점을 돌파하여 가격으로만 평가시 최고점이나, 단지내 재건축 또는 리모델링사업 이슈가 있고  용산구의 국제업무지구 개발에 따른 주변 호재가 있어 장기적 관점에서 가치가 상승할 것이라 판단됨.
• 환금성 : 준공연도 1998년, 2036세대수로 환금성 좋음.
• 수익률 : 저점 매입시 수익률 122%,  순수익 7억 7천, 5년 연평균 수익률은 24%로 수익률 좋은 편
• 원금보존 : 입지독점성 있음. 전세가율 36%로 적정 전세가율보다 낮음.
• 리스크 대비 : 2025년부터 2029년까지 공급량 1건으로 공급 리스크는 낮음. 역전세가 발생할 가능성은 현저히 낮음.

✅ 나의 투자 결론 

• 용산구는 현재 사업체수 29,680개, 종사자수 152,605로 서울 25개구 중 중위값에 해당되지만,  향후 용산국제업무지구 개발시 인프라 및 일자리 호재에 따라 종사자수도 증가할 것으로 예상됨.
• 전세가율이 36%로 강남 기준 적정 전세가율(50~60%)보다 낮아 투자금이 12억 이상 필요한 상황으로 적은 금액으로 갭투자는 불가하며, 대체할 수 있는 비슷한 입지의 비교 분석이 필요할 것으로 판단됨.
• 동부이촌동은 과거부터 부촌이기 때문에 전통이 있고, 입지적인 측면에서도  강남과 견주어 볼만하다는 생각이 들지만 학원가가 부족한 부분이 제일 아쉬움.
• 그럼에도 불구하고 3대 업무지구 모두 대중교통 30분 이내 가능, 역세권, 한강 보도 이동 가능, 근처 용산공원, 박물관, KTX용산역 등 장점이 많은 단지이므로 계속해서 시세트레킹 및 단지 비교 분석 할 예정임.

✅ 작성하면서 느낀점 

• 현재 가장 매매하고 싶은 단지의 수익률 분석을 해봄으로써, 현실을 객관적으로 마주해 볼 수 있는 계기가 되었다.
• 예상보다 더 많은 예산이 필요하며, 종잣돈 마련이 시급해졌다.
• 다른 단지의 입지비교를 통해 관심단지를 많이 늘리고 싶은 목표가 생겼다.

• 기회가 왔을 때 그 선택이 최선이 되도록 계속해서 노력해야겠다.