Step2. 나에게 적용할 점 찾기

• 저환수원리에 입각한 아파트 물건의 가치투자 = 월급쟁이부자들
  • 담배꽁초투자
  • 성장가치투자
• 우직한 투자자로서 성장해나가기
• Not 완벽주의 But 완료주의 

Step1. 잊기 전에 기록하기

[ 부동산 투자 원칙 부동산 가치 판단법 ]

• 앞으로 부동산 가격은 오를까? 떨어질까? 부동산 끝난 게 아닐까? (부동산 가격에 영향을 미치는 요소)
  • 부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는?
    • 장기(숲)
      • 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성
    • 단기(나무)
      • 가격저평가여부(가치>가격), 매수(매도)심리, 입주물량(공급), 투자기준
        • 가격저평가여부 → 단도투자, 떨어질 확률 10% 오릃 확률 90%의 투자
  • 10년 뒤 부동산 가격은 오를 것인가?
    • 계속 상승, 계속 하락은 없다
    • 지역마다 올라가는 시기, 내려가는 시기가 다르다
    • 대출금리가 오를 때 빠진다
    • 급격한 상승은 조정을 겪는다
  • 부동산 가격 결정의 요소 (물가)
    • 물가가 오르는 이유는?
      • 통화량이 올라가면 자연스럽게 올라간다
  • 역전세가 나는 상황은? *부동산지인 참고
    • 전세난 - 역전세의 반복
    • 몇년간 흐름이 어땠는지
    • 금리 떨어질 때 올를 요인이 될 수 있고
    • 수요/입주 물량에 따라
• 도대체 너바나는 어떻게 투자하는거야? (200억 부자의 투자 레시피)
  • 원칙잡기 : 저환수원리
    • 저평가여부 (가치>가격)
      • 같은 가격인데 어디가 더 가치가있지? / 같은 가치인데 어디가 더 싸지?
      • 매매 가격이 적정한가? 어떻게 할 수 있지? → 비교평가
    • 환금성 (돈으로 다시 돌려받을 수 있는지?)
    • 수익률 = 수익금 /투자금(매매가-전세가)
      • 미래 가치가 올라가는 걸 구매해야한다. → 72의법칙
        • 72나누기 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간
      • 수익률=수익/투자금/투자기간
        • 연24.3%=11.4억/7.8억/6년 → 총수익률 146%/연수익률 24.3%
      • 똘똘한 한채 vs 다주택 ex. 대치동은마 탄방동 공작한양
    • 원금보존
      • 매매가는 전세가 이하로 빠지지 않는다.
        • 서울 (강남 1시간 내) → *적정전세가율 서울 70%, 지방 80%
        • 적정전세가율은 갖는다
        • 입지독점성을 갖는다
          • 앞으로 2~3년간 공급이 있는지 없는지 체크
      • 매수시:
        • 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까?
        • 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다
        • 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다
          • 30년 이상된 구축은 전세가가 잘 오르지 않는다. 가능한 20년 이내로
        • 수요가 많고, 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다 (가치)
      • 보유: 가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다
      • 투자자라면 어떤 고민을 해야할까?
        • 첫째. 이 물건은 내 목표 수익률에 적합한가? (연 10% 수익율 목표로 한다면?)
        • 둘째. 이 아파트 값은 떨어지지 않을까?
        • 최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까? → 이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?
        • 이 물건의 안전 마진은 얼마인가? → 이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가? / 이 물건은 수요가 많고 입지독점성을 갖는가?
        • 혹시 전세가가 빠질 수는 없을까? → 이 물건은 단기 입주물량은 적정한가?
      • 하락장에서 쓸 수 있는 원금보전 원칙 또 하나.
        • 전고점 대비 지금 20%이상 빠졌다. 무릎이하라고 봐도 된다. 더 빠지기쉽지않다
    • 리스크 관리
      • 역전세, 대량공급, 급격한 전세상승, 수익 시기(상승 시기) 주의
      • 적은 갭(전세금 욕심X), 입주물량(3년 내), 입지독점성, 무리한 전세가X, 전세금 5% 상승, 전세보증금 전체 5~10% 보유, 모른다(운), 고정적인 수입(급여)
      • 원금 손실 - 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?
      • 작은 수익 - 나의 연평균 투자 수익률은?
      • 환금성 - 내가 사려는 부동산은 매도가 가능한가?
      • 리스크 - 최악의 상황에서 플랜B가 있는가?
      • 여러분의 가장 큰 리스크 - 투자에 대한 무지 (편익과 비용)
  • 수익률 높이는 법
    • 앞으로 가치가 오르는 부동산 (수요, 공급)
    • 적절한 투자금, 전세금 상승
    • 좋은 타이밍
    • 수익률, 수익 둘 다 중요
    • 인내 (투자시장, 가치 신뢰)
• 너바나의 부동산 전망
  • 좋은 파도가 올지 나쁜 파도가 올지 미래를 예측하지 않다. 상황에 맞게 수영을 잘 할 뿐
  • 상승할 때의 시나리오 → 나는 투자 물권이 있어서 수익을 얻을 수 있는 상황인가?
  • 하락할 때의 시나리오 → 내가 가진 사잔은 안전한가? (단도투자)
  • 파도이론 (급지순)
    • 강남 서초 → 송파 잠실 → 판교 분당 → 수지 → 광교 →동탄 → 수원 → 평택
• 시세차익 부동산 투자 잘하는 법
  • 시세차익 부동산 투자의 정의
    • 낮은 가격에 사서 오를 때 까지 기다리는 투자법
    • 투자용 부동산 투자 → 아파트, 단독주택, 오피스택, 다가구/원룸, 빌라
  • 저환수원리에 기반했을 때 ‘아파트 투자’를 추천
    • 담배꽁초투자 : 무릎에 사서 어깨에 꼭 판다, 잃지 않는 투자, 싸게 사서 비싸게 판다
      • 싸게 사려면 비교평가를 통해 저펑가 된 것을 알아야 한다
      • 비싸게 팔려면 기회를 잘 잡고 타이밍을 캐치해야 한다
    • 성장가치투자
• 너바나의 투자 사례 (연 20% 수익률 실전 사례)
  • 평촌) 남쪽이 선호 단지. 현재는 평북 쪽의 몇 가지 호재가 있어서 중심지가 이동할수도
  • 대전-둔산동)
  • 중동)
  • 성동구 왕십리자이)
    • 싸게 사는 것이 중요
    • 역전세를 대비할 수 있는 리스크 관리가 중요
    • 10억 달성 = 하락장 인내가 필요