열반스쿨 기초반 2주차 강의 후기_ 너바나의 투자 레시피

1)나에게 적용할 점 찾기

-.앞마당을 늘리며 저환수원리를 이해하고 적용해서 비교평가를 할 수 있어야 한다.
-.수익률 계산을 할 줄 알아야 한다.
-.시장을 예측하지 말고 내가 해야 할 일에(앞마당 늘리기) 집중한다.
-.세금이 무서워 투자를 피하지 말자

2)잊기 전에 기록하기

1.부동산 가격에 영향을 미치는 요소
부동산 투자의 숲(장기) - 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성
부동산 투자의 나무(단기)} - 가격저평가여부(가치>가격), 매수(매도)심리, 입주물량(공급), 투자기준

2.투자원칙
-.저평가여부(가치>가격) : 투자물건을 볼 때 가장 중요한 요소, 비교평가를 통해 매매 가격이 적정한지 

-.환금성

-.수익률 
-.투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가? 수익률=수익금/투자금(매매가-전세가), 수익률=수익/투자금/투자기간 
-.72법칙(72/수익률=원금이 2배가 되는 기간)
-.투자는 사는 것만큼(시장의 전망을 무시하며) 존버하는 게 중요하다.

-.원금보존 
-.최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까? - 적정전세가율은 얼마인가? 
-.이 물건의 안전 마진은 얼마? - 전세가는 지속적으로 상승하는가?, 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?
-.전세가가 빠질 수는 없을까? - 이 물건은 단기 입주물량은 적정한가?
-.이 물건은 내 목표수익률에 적합한가? 

-.RISK관리(시세차익 부동산의 리스크) 
-.역전세 -> 적은 갭X(전세금 욕심X)
-.대량공급 -> 입주물량(3년내), 입지 독점성
-.급격한 전세상승 -> 무리한 전세가X, 전세가 5% 상승, 전세보증금 전체 5~10% 현금보유
-.수익시기(상승시기) -> 모른다(운), 고정적인 수입(급여)가 있어야 한다.
-.투자의 리스크 : 원금손실, 작은수익, 환금성, 리스크, 투장에 대한 무지(편익과 비용)
-.잃지 않는 투자, 나의 연평균 투자 수익, 내 물건 매도 가능한지, 최악의 상황 플랜B 있나

3.부동산 전망
-.시장을 전망 하는 건 불가능하므로 우리가 해야 할 일에 집중
-.상승장일때 나는 수익을 얻을 수 있는가? 하락할때 내가 가진 자산은 안전한가

4.시세차익 부동산
-.낮은 가격에 사서 오를 때까지 기다리는 투자법, 아파트가 제일 나음.
-.시세차익 부동산 투자자의 단계
a.투기=묻지마 투자자
b.갭투자
c.똘똘한 한채(우량주) 투자
d.가치투자(담배꽁초투자) / 가치성장투자