양도소득세 비과세여도 이렇게 안하면 세금 폭탄 맞습니다.

작성일 : 2025.03.16

☑️ 이글 하나면 이런 점을 알 수 있어요!

● 양도소득세 비과세 요건에 대해서 알 수 있어요.

● 양도소득세 신고 의무에 대해서 알 수 있어요.

🎁이런 분들께 추천드려요!

● 양도소득세 비과세 대상인 지 헷갈리는 분

● 1세대 1주택 비과세임에도 국세청에 신고해야 하는 지 헷갈리시는 분

안녕하세요, 야누스22입니다.

요새 서울 시장이 들썩 거리면서

많은 분들이 매도를 하고 갈아타기를 많이 고려하시는 거 같아요.

부동산 양극화가 심화되면서

똘똘한 한채에 대한 수요도 커지는 거 같고요.

기존 주택을 매도하게 되면

양도소득세에 대해서 생각해 보게 되는 데요,

즉, 부동산을 팔아서 시세차익을 얻으면 그 차익에 대해 세금을 내는 것이 필수!

그런데 이런 생각을 하실 수 있어요.

저는 집이 한채 뿐이라 세금을 안내도 된다는 데요?

어차피 비과세라 세금 안내는 데, 꼭 신고해야 하나요?

오늘은 양도소득세 비과세 요건과

신고 의무에 대해서 이야기 해보려고 합니다.

아 그럼 레스고~!

📍목 차 📍

| 양도소득세 비과세 요건?📝

| 양도소득세 국세청 신고 의무✍🏻

| 양도소득세 비과세 요건?📝

우선 어떤 경우에 양도 소득세 비과세 요건에 해당할까요?

양도소득세 비과세는

일정 요건을 충족할 경우 적용되는데요,

가장 대표적인 경우는

1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우에요.

< 1세대 1주택 비과세 요건>

📌 기본 요건

✅ 1세대 요건

: 배우자 및 생계를 같이하는 직계존비속이 같은 세대원으로 구성된 경우(미혼 자녀 포함)

✅ 1주택 요건

: 국내에 1주택만 보유하고 있을 것

✅ 보유 기간 요건

: 해당 주택을 2년 이상 보유할 것

✅ 거주 요건 (조정대상지역 한정)

: 조정대상지역 내 주택일 경우, 2년 이상 실거주

(현재 조정대상지역 : 서울 강남, 서초, 송파, 용산구)

출처 : 동아일보 부동산 빨간펜

즉, 한 집에 주택이 하나라면

그 집은 실거주용으로 판단하기 때문에

매도 했을 때 그 차익에 대해서는

세금을 면제 해준다는 것인데요

(사는 데 필요한 집이니 팔아도 세금 부과 안할게~)

단, 비과세 한도는 양도가액이 12억 원 이하일 경우 전액 비과세로,

12억 원 이상인 주택은 고가주택으로 간주하여

초과분은 과세 대상입니다.

(단, 10년 보유시 장기보유특별공제 적용 가능)

출처 : 제네시스박의 부동산 절세노트

그럼 저는

우리 가족 1주택이고,

2년 이상 보유했고,

파는 가격이 12억 이하인데,

그럼 양도세 비과세에 해당하니

별도로 신고 안해도 되는 거죠?

이렇게 생각하실 수 있는 데요,

과연 비과세인 경우 신고를 안해도 되는 걸까요?

| 양도소득세 국세청 신고 의무✍🏻

우선, 양도소득세는 신고 납부 세금에 해당합니다.

출처 : 기획재정부 생애주기별 경제교육 장년기편 ⑥

스스로 정부에 신고를 하고 납부하는 방식인데요,

양도소득세 비과세 대상이라도

신고는 해야 합니다.

신고를 해야 하는 이유는 다음과 같습니다.🤓

✅ 국세청 신고 의무 준수

✅ 과세 여부 확인 및 증빙 자료 확보

✅ 가산세(무신고 가산세) 방지

✅ 향후 증빙 문제 방지 (예: 상속, 증여 시 불이익 방지)

✅ 국세청 사후 검증 및 리스크 최소화

✅ 국세청 신고 의무 준수

비과세 대상이라 하더라도

양도소득세가 발생하는 거래(부동산 매매 등)를 했다면,

국세청에 이를 신고하는 것이 원칙입니다.

특히 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도,

이를 국세청에 신고해야

비과세 혜택을 공식적으로 인정받을 수 있습니다.

애초에 나라에 신고해서 납부해야 하는 세금이니까,

0원에 해당하더라도 신고는 하는게 원칙이라는 거죠.

우리가 연말정산 환급금이 0원이라도,

회사에서 이를 조회하고 확인할 수 있게 해주는 것처럼요.

"000님은 연말 정산 확인 결과 0원어서, 그냥 서류 작업을 안했습니다~"

이렇게 말하면 조금... 이상하죠?ㅎㅎ

✅ 과세 여부 확인 및 증빙 자료 확보

양도세 비과세 요건은 위에서 말한 대로,

특정 조건(보유 기간, 실거주 요건 등)을 충족해야 하는데,

세무서에서 이를 검토하고 승인해야 합니다.

법을 주관적으로, 자의적으로 해석하여

그로 인한 불상사를 방지하는 거라고 보시면 되겠습니다.

비과세 신고를 하지 않으면,

나중에 과세 대상이 될 가능성이 있는 경우

문제가 발생할 수 있기 때문이에요.

✅ 가산세(무신고 가산세) 방지

만약에 신고를 하지 않으면,

**무신고 가산세(산출세액의 최대 20%)**가

부과될 수 있다는 우려가 있을 수 있어요.

국세청이 사후 조사 과정에서 양도소득을 확인하면,

비과세 대상이더라도

신고 의무 위반으로 가산세가 붙을 수 있습니다.

예를 들어,

나도 모르는 사이에 부모님께서 내 명의로 해두신 집이 있는 경우,

납부 대상임에도 불구하고 신고를 하지 않았다면,

무신고 가산세가 붙을 수 있다는 것입니다.

가산세는 원래 내야 하는 양도세액에

자그마치 20%에 해당하는 금액이니,

되도록 꼭 신고하시는 게 낫겠네요ㅠㅠ

✅ 향후 증빙 문제 방지 (예: 상속, 증여 시 불이익 방지)

부동산을 상속하거나 증여할 경우에는

취득 및 양도 이력을 확인해야 하는데요,

신고를 하지 않으면 과거 양도 이력에 대한 증빙이 부족해,

예상치 못한 세금 문제가 생길 수 있다고 합니다.

(예: 시가 산정 문제, 증여세 부과 가능성 등)

예를 들어 배우자에게 부동산을 증여 후에 양도하는 경우에 해당할 수 있겠네요.

출처 : KB 골든라이프

✅ 국세청 사후 검증 및 리스크 최소화

국세청은 금융거래 및 부동산 거래 내역을

자동으로 수집하여 사후 검증을 합니다.

신고하지 않으면

불필요한 세무조사 대상이 될 가능성이 커지며,

오해를 받을 수 있습니다.

마음 편하게 신고하는 게 낫겠죠ㅎㅎ

⭐ 결론 ⭐

결국 양도소득세 비과세 대상이더라도

양도세 신고를 해야 공식적인 비과세 혜택을 인정받고,

가산세·세무조사 등의 리스크를 줄일 수 있습니다.

특히 1세대 1주택 비과세,

감면 혜택 적용 대상이라면 반드시 신고하는 것이 안전하겠네요!

🚨양도소득세 신고 기간🚨

1️⃣ 예정 신고 (원칙적으로 신고해야 함)

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 신고 및 납부

예) 3월 15일에 부동산을 양도했다면 → 5월 31일까지 신고

2️⃣ 확정 신고 (예정 신고를 안 했을 경우)

해당 연도의 양도분을 다음 해 5월 1일~5월 31일까지 신고

예) 2024년에 양도했지만 신고를 안 했으면 → 2025년 5월 31일까지 확정 신고

예정 신고를 이미 했다면 확정 신고는 필요 없음

🚨 3. 양도소득세 신고 절차 (방법)🚨

📌 온라인 신고 (홈택스 이용) : 신고 편리

1. 국세청 홈택스 접속

2. 신고/납부 → 양도소득세 신고 클릭

3. 양도소득세 신고서 작성 (양도가액, 취득가액, 필요경비 등 입력)

4. 세액 자동 계산 후 제출

5. 전자납부 또는 가상계좌로 세금 납부

📌 세무서 방문 신고 : 절세 가능

1. 거주지 관할 세무서 방문

2. 양도소득세 신고서 및 증빙서류 제출

3. 납부고지서를 받아 세금 납부

생각보다 어렵지 않죠?

오늘은 양도소득세 비과세 요건, 국세청 신고 의무에 대해서 알아봤는데요,

내용과 절차 꼭 확인하셔서 갈아타기 성하셨으면 좋겠어요. ♥️

그럼 다음에도 여러가지 내용에 대해서 설명드릴게요

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.🙇🏻‍♀️

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