송파구 가락동 가락금호 아파트 [열반스쿨 기초반 2주차 과제 아파트 수익률 보고서]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 

송파구 가락동 가락금호 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

송파구 종사자수 400,781명

2. 교통

3.학군

4. 환경

5. 공급

  송파구 더샵송파루미스타 25년10월 179세대

송파구 잠실더샵루벤          25년3월 327세대

송파구                                총세대수 506세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 송파구 가락금호 25평 현재 매매  11억 8160     전세 5억5000

5년내 고점 매입시 : 2022년  7월 매매 13억6000  전세 4억9017

5년내 저점 매입시  : 2022년 12월 9억  전세 4억 8000

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 13억 6000, 현재는 11억 8160 전고점 대비 11.5% 하락한 금액으로 비슷한 가격대 단지를 더 찾아보고 좀더 하락한 주변의 단지를 찾아보고 비교해 보려고 합니다.

2) 환금성 : 버스 및 지하철 교통이 매우 편리하여 출퇴근이 30분~45분 사이로 매우 편리합니다.

교통 및 주변 생활에 편리한 인프라가 잘 형성이 되어 있어서 좋습니다. 다만, 가라금호 뒷쪽 우성아파트가 재건축 예정이고 그 뒤로 유흥가(노래방)이 있어서 꺼리는 사람들도 있다고 합니다. 그리고 초등학교가 가깝지 않아서, 인근 가락쌍용이 더 선호됩니다. 가락쌍용이 가격이 올라가면 따라가는 형태인거 같습니다. 세대수도915세대여서 적당하고, 리모델링 이슈가 있는데, 24평은 31평으로, 32평은 40평으로 리모델링 될 예정이며, 분담금은 24평은 2억~3억 정도 예상이 됩니다. 기간은 2031년 입주를 바라보나 아직 미정이고 더 오래 걸릴 수도 있을거 같습니다.

3) 수익률 : 매매 11.8160억 / 전세 5.5억 이므로 투자금이 6.316억 이 듭니다. 11.8160에 매수했을때 전고점 13.6 억을 넘는다면 고점에 매수시 수익률이 20%정도의 수익률 입니다.

4) 원금보존 : 전세가가 46.5% 로 50%가 되지를 않아 원금보존은 걱정이 됩니다.

5) 리스크 대비:  송파구 주변에 리모델링 후 입주 아파트 등 25년 공급이 506세대가 있습니다.

나의 투자 결론 : 

저환수원리에 따라 직장, 교통이 S등급이라면 환경은 유흥가가 인근에 있어서 B이나 생활 인프라는 잘 되어 있습니다. 학군은 인근 가락쌍용이 초품아 단지여서 더 선호되고 우위단지 입니다. 가락쌍용 가격 변화에 뒤이어 따라가는 단지라고 생각됩니다. 교통이 가장 편하다고 하며, 구축이라 생활이 불편한 점은 있다고 합니다. 주차 및 층간소음이 있다고 합니다. 

✅ 작성하면서 느낀점 :출퇴근 교통이 편리하고 마트 및 생활 인프라가 잘 되어 있으나, 학군이 미습해 젊은30~40대 아기들과 학령기 세대 비율이 어느정도 되는지 궁금해졌습니다. 신혼부부나 고령세대가 주세대가 아닌지도 궁금해졌고, 아파트 관리가 제대로 되고 있는지도 살펴봐야 겠습니다. 주차가 모자란데, 인근 상가 이용객들이 아파트 주차장 이용하고 관리가 안된다는 후기도 있었습니다. 그리고 리모델링 이슈가 있어서 리모델링 기간과, 분담금이 얼마인지, 조합원승계등 생각하지 못한 이슈들이 있어서 잘 알아봐야 겠다고 생각했습니다.