송파구 신천동 파크리오 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 85기 1채씩 심어서 35억 달성하고 은퇴하조 주시부]

안녕하세요

주어진 시간에 부지런히 움직이는 주시부입니다.

✅아파트명: 파크리오

✅위치(지도)

https://map.naver.com/p/search/%ED%8C%8C%ED%81%AC%EB%A6%AC%EC%98%A4/place/18849998?c=15.00,0,0,0,dh&placePath=%3Fentry%253Dbmp

✅입지평가

직장 : S, 교통 : S, 학군 : S, 환경 : S

1. 직장 : S

송파구 종사자수  400,781명

2. 교통 : S 

[강남역 27분 / 여의도역 52분(환승1) / 시청역 41분]

2호선 잠실나루역 (가까운 동 90m, 먼 동 900m)

8호선 몽촌토성역  (가까운 동 300m, 먼 동 1200m)

3.학군 : S

잠현초 학급 당 25.3명 (834명) / 잠실초 학급 당 21.9명 (920명)

잠실중 94.7% (16명) / 풍성중 82.6% (7명) / 방이중 72.4% (1명)

잠실고

4. 환경 : S

롯데백화점 잠실점 / 롯데월드 타워 /  홈플러스 잠실점 / 롯데마트 월드타워점 / 서울아산병원 / 올림픽공원 / 한강

대한민국에서 손에 꼽히는 테마파크와 백화점, 대형병원, 공원이 모두 모여있는 살기 좋은 곳

5. 공급 : S

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

주변 상가에 학원과 힙한 음식점이 많음.

여유롭고 부유한 옷차림 사람들이 많고, 외제차와 좋은 유모차 많음

넓은 동간 거리, 차가 다니지 않는 지상
반듯한 길과 잘 갖춰져 있는 공원 같은 조경

햇살이 잘 들어오는 라운드형 샤시

남녀노소 많은 사람들이 있고

인라인과 자전거를 타는 아이들과 흐뭇하게 지켜보는 엄마들
 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가되었다고 보기는 어려우나 장기적으로 충분히 가치 있는 단지

2) 환금성 : 총 6864세대로 환금성 매우 좋음 (33평 3956세대, 26평 1044세대)

3) 수익률 : 2023년 1월 저점에 매수했다면 91%의 수익이 있었겠지만, 당장은 많은 수익을 기대하기는 어려움

4) 원금보존 : 대한민국에서 세 번째로 규모가 큰 단지이고 입지가 워낙 좋아서 가치가 있음.

5) 리스크 대비: 올림픽파크포레온의 매물이 소진되면서 입주 리스크는 감소하고 있으나 잔금 리스크가 어마어마함.

나의 투자 결론 : 현재는 저평가되었다고 보기 어려움. 싸지 않음. 

하지만 가치 있는 단지이고 잠실 엘리트 단지와 함께 시세를 리드할 단지여서 주목해야 함.

✅ 작성하면서 느낀점

감회가 새로웠다. 

1년 만에 다시 찾은 파크리오.

내가 왜 이렇게 살고 있는지 일깨워주었다.

매일 5시에 일어나 책을 읽고, 시세를 따고, 자정까지 임장 보고서를 쓰고

매주 주말마다 어디 가냐는 아이들을 뒤로하고 

진통제 먹고 아픔을 참으며 임장하는 이유

외식하자는 가족을 외면하고, 사고 싶은 것 절약하며 

주변의 따가운 시선을 애써 피하며 살아가는 이유.. 

이제 적당히 하라는 주변에 만류에도 내가 움직이는 이유

이 모든 것을 인내하며 실행하는 이유는 이 단지 때문이었다.

20대 청춘을 바쳐 사랑한 지금의 배우자

그 사람과 함께한 추억이 가득한 이 곳에서 거주하겠다고 약속했다.

하지만 현실과의 괴리가 크게 느껴져 그런가 

잠실역에 내려 걷는 길에 눈물이 핑 돌았다..

‘내가 할 수 있을까?’ ‘언제까지 해야 할까?’

하루에도 몇 번씩 의심했는데, 이 단지에 가까워질수록 다짐했다.

그리고 매일 글로 쓰는 나의 확언을 입으로 반복해서 되뇌였다.

‘나는 잠실 파크리오에 입성하고 가족들과 돈 걱정 없이 자유를 만끽하는 가장이다..’