도림동 영등포아트자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 행복한자산가]

✅아파트명

영등포아트자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 영등포구 종사자수 435017명 (S)

2. 교통

3.학군

신도림중(90%), 양화중(84%), 문래중(82%), 영원중(74%), 대영중(59%)

4. 환경

 1.5km이내 도보 20-25분, 차 5-10분 거리에 홈플러스, 이마트, 타임스퀘어, 현대백화점

5. 공급

영등포구는 적정수요 1865명으로 2027년까지 양평동 동문 디이스트 79세대, 영등포자이디그니티 539세대, 서울대방 신혼희망타운 183세대 공급물량 총 801세대로 ½이하

근로 구로구는 적정수요 1934세대로 2026년까지 천왕력모아엘가트레뷰 440세대, 개봉루브루 295세대로 공급물량 총 735세대로 ½ 이하

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

아파트 내부는 약간의 경사는 있었지만 동사이의 간격도 넓고 쾌적했고 관리도 잘되어있었으며 계단식구조,  지하주차장, 주차차단기까지 있어 좋은 상태인 느낌을 받았다.

하지만 아파트 외부에는 약간의 경사와 시설이 잘되어있는 상가나 가게가 없고 공실이 많았으며 인도도 좁았다. 하지만 근처에 초등학교가 있는 것은 좋았다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 앞마당이 없어 저평가 판단을 위한 비교평가가 어려워 주변에 매매가가 비슷한 곳과 비교

신도림 동아2차)2000년/33평

• 현재 매매 12억으로 영등포아트자이아파트와 비슷한 매매가가 형성
• 교통) 신도림 동아2차가 지하철2호선과 1호선이 훨씬 가까움
• 학군) 영등포아트자이가 여의도중학교(자사고39명)을 보낼 수 있는 단지이고, 신도림 동아2차는 신도림중학교(자사고 28명)를 보냈을 있는 단지로 영등포아트자이가 학군면에서는 미세하지만 조금 더 우수해 보임
• 환경)신도림동아2차아파트가 걸어서 갈 수 있는 정도의 백화점, 대형마트, 병원등의 상권이 더 발달
• 연식) 신도림동아2차는 2000년에 지어진 아파트로 2014년에 지어진 영등포아트자이와는 14년 차이가 남

→ 연식이 신도림 동아2차가 더 있긴 하지만  교통과 환경/측면에서 조금 더 가치 있는 아파트로 생각됨

    현재 비슷한 매매가 이므로 영등포아트자이가 저평가 되어 있다고 보기는 어려울 것 같음

2) 환금성 : 6동, 836세대, 고층의 아파트로 환금성이 있다고 보여진다.

3) 수익률 : 

• 나의 연 목표 수익률 15%, 10년 기준 : 현재가격 11.7+7.4 = 19억이 되어야함
• 전고점기준 수익률 기준 : 51%, 연수익률 5.1%
• 나의 연 목표 수익률을 달성한다 할 수 없고, 전고점기준으로도 수익률이 낮다.

4) 원금보존 : 

• 전세가율 : 57% → 서울 적정전세가율인 70%보다 낮다
• 전고점 대비 : 21%
• 입지독점성: 주변에 공급이 있긴 하지만 적정공급량보다 적다. 입지독점성은 있다.
• 구로/가산, 여의도 출퇴근의 수요는 있을 것 같다.
• 전세가율이 낮아서 원금보존을 장담할 수는 없음

5) 리스크 대비: 

• 역전세: 주변 물량은 적다. 하지만 이미 투자금이 5억이라 역전세가 나는 경우 대출이나 마이너스통장등의 planB가 필요하다

나의 투자 결론 : 

저평가여부나 수익률, 원금보존 면에서 우수한 물건인지 확신은 없다. 

게다가 투자금도 5억원정도로 내 예산을 훌쩍 넘어간다.

5억원 정도면 더 좋은 물건을 비교평가로 저평가된 다른 물건을 찾을 수 있을 것 같다.

하지만 꾸준히 가격변동을 지켜보면서 내가 잘못 판단한게 있는지를  확인 할 것이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

너무 어려웠습니다. 강의 들을 때는 쉽게 할 수 있을 줄 알았는데 직접 해보니 그렇지 않았습니다. ‘다른 사람 하는게 쉬워 보인다면 그 사람이 잘하는 것이다.’ 라는 말을 느끼는 시간이었습니다.  첫 임장 이었지만 나름대로 아파트 주변과 단지내부를 둘러보면서 여러가지 파악을 하려고 노력했는데 부족한 점이 많았던 것 같습니다. 그리고 무엇보다 중요한 저평가여부를 앞마당이 없으니 할 수가 없어서 답답했습니다. 그래도 말로만 듣던 임장과, 임장보고서를 쓰고 행동하니 제 비전보드에 한걸음 더 나아간 느낌이 듭니다. 앞으로 꾸준한 공부와 임장으로 앞마당을 늘려나가 목표를 이루도록 하겠습니다.