가락동 헬리오시티 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 부자될 8조 라이트솔트]

✅ 송파 헬리오시티

✅ 위치(지도)

✅ 입지평가

1. 직장 

• 사업체수 : 74,531
• 종자자수 : 400,781

2. 교통

[강남역 (2호선, 신분당선)]

[시청역(1,2호선)]

[여의도역(9호선)]

3.학군

헬리오시티 주변 중학교 학업성취도평가

• 일신여자중학교 : 81%
• 가락중학교 : 87%
• 석촌중학교 : 83%
• 송파중학교 : 86%
• 가원중학교 : 88%

4. 환경

[대형마트]

• 가림팜 : 차 3분, 대중교통 14분, 도보 14분
• 홈마트24시 가락동본점 : 차 13분, 대중교통 19분, 도보 23분
• 롯데마트 송파점 : 차 10분, 대중교통 18분, 도보 26분
• 롯데마트 제타플렉스 잠실점 : 차 12분, 대중교통 28분, 도보 41분

[종합병원]

• 서울아산병원 : 차 14분, 대중교통 41분, 도보 1시간 7분

[백화점]

• 롯데백화점 : 차 12분, 대중교통 25분, 도보 42분
• 롯데에비뉴엘 잠실점 : 차 11분, 대중교통 24분, 도보 40분

5. 공급

✅ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

[수익률 계산기]

✅ 현장사진

✅ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점으로 잠실동에 있는 엘리트 아파트와 비교하여 새로운 전고점을 달성할 수 있을지 비교평가 해야 함 → O

2) 환금성 : 총 세대 9,510세대 대단지이며, 도보 5분 내에 있는 8호선 송파역, 대중교통을 통해 10분 내로 2호선 잠실역 이용 가능합니다. 또한, 송파구에 74,531 사업체가 있어, 수요가 계속 있을 것으로 예상됩니다. 중학교 학업성취도는 B등급이지만, 직장/교통이 S등급이기에 충분히 환금성이 있을 것으로 보입니다. → O

3) 수익률 : '25년 3월 기준 투자하게 된다면, 매수 204,100 - 전세가 82,242 = 투자금 약 12억이 듭니다. 현재 전고점이기에 새로운 전고점이 어느 정도일지 예상이 되지 않지만, 현재 상승장이기에 잠실 리센츠 전고점 24억, 잠실 트리지움 전고점 21억이기에 

4) 원금보존 : 현재 매수가에 비해 전세가가 낮고, 전세가율이 40%입니다. 강남의 안전한 전세가율은 60%이기에 안전하지는 않습니다. 다만, 주변에 빈땅이 없고, 직장/교통이 S등급이라 입지독점성과 입지물량은 적정한 편입니다. → △

5) 리스크 대비: 송파구에 2025년 입주물량이 506세대이기에, 주변에 공급이 없어서 충분히 리스크에 안전합니다. → O

나의 투자 결론 : 지금이 지난 5년 내 전고점 시기이기 때문에, 잠실동 엘츠/리센츠/트리지움 아파트와 함께 비교평가해 보는 것이 좋을 것 같습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 
헬리오시티 근처를 지나갈 때마다 항상 좋은 아파트라 생각했지만, 수익률 보고서를 쓰면서 분석해 보니 이런 직장/교통/학군/환경/공급이 되어야지 사람들이 좋아하는 아파트구나라는 생각을 하였습니다. 이번에 수익률 보고서를 써보니, 생각보다 어렵지 않고 금방 익힐 수 있을 것 같아 자신감이 생겼습니다. 앞으로 이렇게 수익률 보고서를 쓰며 임장 보고서를 축적해 나가야겠습니다-!