독산동 롯데캐골드파크1차아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 2조 월천이여사]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

 독산동 롯데캐슬골드파크1차아파트

✅위치(지도)      

✅입지평가

1. 직장

금천구 종사자수 255,449명

2. 교통

강남 52분 / 여의도 33분 / 시청 41분

3.학군

안천중학교 78%

4. 환경

롯데마트 금천점 : 도보 10분거리 500m 이내

금천구청, 금천보건소, 금천경찰서 : 도보 15분이내 700m

금나래문화센터 : 도보 5분거리 350m 이내

희명병원 : 자동차 10분거리 1.1km

5. 공급

금천구 시흥동 27.7월 219세대 입주예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : A- 고점 대비 -28% 저점 구간임.

직장 : A / 교통 : A / 학군 : C / 환경 : B / 공급 : S

2) 환금성 : 10년 이내 신축으로 총 1,743세대로 입지 등 수요가 있음.

3) 수익률 : 저점에서 매수 시 수익률 50% 이상.

4) 원금보존 : 전세가율이 점점 떨어지면 원금보존은 어렵다고 봄.

5) 리스크 대비: 향후 3년간 금천구에는 입주물량이 500세대 미만이다. 

나의 투자 결론 : 

초품아 단지로 저학년 아이를 키우는 학부모는 아이들 키우기 좋은 단지로 판단됨.

도보로 롯데마트 이용 가능하고, 도보 15분 거리에 관공서가 위치해 있음.

도보 10분거리 1호선 금천구청역 이용 가능하며, 강남, 여의도, 시청을 1시간 내외로 출퇴근 가능함.

25년 말에 신안산선 개통으로 여의도 출근이 더 빨라질 수 있을 것으로 예상됨.

현재 서부간선도로지하화 공사중으로 가산디지털단지 출퇴근이 빨라질 것으로 예상됨.

고점대비 -28% 구간으로 매수 시점은 가능하나 매매가는 올라가는 반면 전세가는 떨어지는 현상을 판단하기 어려움. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

보통 아파트를 볼 때 그저 깨끗하고 좋아 보이는 단지에 살고 싶다는 막연한 생각만 해왔는데 ‘저환수원리’의 원칙에 따라  작성하다 보니 그동안 보지 못했던 새로운 사실을 알게 되는 계기가 된것 같다.

앞마당을 늘리면서 저평가 된 아파트를 보는 안목을 키우고 싶다.