20대 싱글투자자, 10개월만에 투자한 2호기 경험담 (3탄 - 공급 리스크 판단하기) [주토]

실전투자경험
25.03.16

https://cafe.naver.com/wecando7/11440137

↑2탄은 여기!

법인 VS 일반

기존에 살고있고, 곧 만기되어 2년 신규계약 원하는 법인 세입자 vs 3년 거주하되, 투자금 1-2천 높게 받을 수 있는 일반 세입자 (대신, 입주장에 입주 예정)

기존 세입자인 법인 세입자가 추가로 전세복비도 들지 않고, 여러모로 편하겠단 생각이 들었지만

(거기다 복비는 지불하는 비용인데 세이브할 수 있다면 이득~!)

일반세입자와 계약해서 투자금을 1-2천이라도 아낄 수 있다면, 다음 투자까지 돈을 모으는 시간이 적게 들기에 고민이 되었습니다

또다시 급하게 잇나 튜터님께 SOS를 보냈는데요, 튜터님께서는 공급리스크를 따져보라고 말씀해주셨습니다!

사실 저는 입지분석 중 공급파트를 가장 싫어하고 어려워하는 사람이었는데요

내 투자와 연결되니 공급을 자연스럽게 팔 수밖에 없었습니다

그 때 당시 제가 참고했던 글은 "승숭님의 공급 상황 한 장으로 파악하는 법" 인데요!

https://cafe.naver.com/wecando7/10901059

[승숭] 공급 상황 한 장으로 파악하는 법

글을 간단히 요약하자면, 공급을 과거장을 통해 리스크를 측정해보고,

현재 시점으로 이를 끌고오며 어느정도의 리스크가 예상되는지 판단할 수 있다는 내용이었습니다

저는 이 글을 BM하여, 다음 3가지를 확인할 수 있었습니다

1. 투자한 지역의 20년 평균 공급량을 먼저 확인해보고, 어느정도 규모의 공급일 때 역전세가 발생하는지 확인

2. 대규모 공급이 있던 시기별, 투자했던 단지와 비슷한 입지, 당시 비슷한 연식의 단지의 전세가가 몇퍼센트까지 빠졌는지 확인 후, (EX. 투자 단지가 현재, 5년차 단지라면, 입주 많던 10년도 당시 5년차 단지인 05년식 단지의 전세가 하락률 확인) 역전세가 최대 얼마까지 날 수 있는지 파악

3. 전세 만기 시점의 공급물량과 비슷했던 시기의 전세가 하락률 파악

3가지 확인을 통해, 전세가가 최악의 상황에서 지금보다 10-15% 정도 빠질 수 있음을 알 수 있었습니다

표로 간단히 편익과 비용을 따져봤는데요

	법인	일반
투자금	2천 세이브~!	-
역전세 리스크	O 10-15% 역전세 가능성 있음 역전세 금액 세이브한 투자금과 비슷	X
잔금 리스크	O 당장 세입자 만기 한달 안남았기에 일반 세입자 대출 안되거나 맘 바뀌면 난이도 UP	X 법인세입자 아직 갈 곳 안구했고 계속 살고싶어하기에, 전세파토날 걱정X