성동구 사근동 중앙하이츠 수익률 분석 보고서 [열반기초 85기 52조 레모네이드]

✅아파트명

 성동구 사근동 중앙하이츠

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성동구 종사자 수 203,221명 / 사업체수 41,665개

2. 교통

3.학군

한양대학교사범대학부속중학교 70.4%, 동마중학교 76.9%

4. 환경

종합병원 : 한양대학교병원 (1.1km)

대형마트 : 이마트 왕십리점 (1.5km)

백화점    :  주변엔 없음. 롯데백화점 청량리점 (2.1km)

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

• 가격 부문에서 전 고점대비 -28%, 교통이 편리하고 특히 강남 접근성이 우수함. 생활권이 마트, 병원 등 잘 갖추어져 선호단지의 조건을 갖추고 있다고 생각함. 다만 단지수가 적고, 연식이 오래되었으며 옆에 빗물펌프장이 있어 저평가 되었을 수도 있음

   

2) 환금성 : 하기의 요건들로 어느 정도 갖추었다고 생각함

• 교통 : 인근 용답역 위치, 강남/여의도/시청 주요 회사지역을 최대 45분 이내로 대중교통으로 이동 가능함, 차량을 이용한 이동도 시간 및 거리 용이함 (매일 퇴근길에 지나가면서 보는 동네로 거리상 이점때문에 눈여겨 보고 관심아파트로 선정하였음)
• 생활권 : 성동구에 위치하며 한양대학교병원, 이마트 왕십리점 등을 이용하는데 편리함

• 학군 : 사근초등학교가 바로 앞에 있음, 학업성취도는 C등급 이하 (*주우이님 강의보고 수정) 그러나 대치동, 목동, 중계동 등 이외 지역은 학업성취도가 크게 영향은 없음

   

3) 수익률 : 전 고점 가까이 간다면 수익 15~20% 확보 가능, 그러나 27년 2월 청계리버뷰자이 1600세대 대단지가 들어오므로 이에 어떤 영향을 받을지 잘 모르겠음. 

4) 원금보존 : 필요한 투자금은 저점일때와 현재 시점에 큰 차이가 없음. 

5) 리스크 대비: 전세 물량은 많지 않음. 인기가 많아서인지, 매매가 활발하지 않아서인지는 좀더 알아볼 필요가 있음.

나의 투자 결론 : 아직 부동산에 대한 지식과 경험, 깊이 있는 통찰력 등이 부족하게 느껴집니다. 단순히 검색되는 사실 이외에, 그 사실들을 통해 더 중요한 사항을 추론해 낼 수 있어야 하고, 그로 인해 투자 결정의 근거로 활용할 수 있도록 좀더 학습에 매진하겠습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 아파트 하나를 알기 위해 다방면에서 그리고 종합적으로 분석하고 관찰해야 판단 기준을 세울 수 있고 구매결정의 확신까지 갈 수 있음을 이번 작업을 통해 알게 된 것 같습니다. 그동안 수박 겉핧기 식으로, 체계없이 수집했던 정보의 부족함을 절실히 통감했고, 어떤 점들을 반드시 짚어야 하는지, 그리고 단편적 사실들을 모아서 정말 중요한 사항을 찾아낼 수 있고 그로 인한 합리적이고 정확한 결과를 도출할 수 있다는 것을 배웠습니다.