송파 파크하비오 푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 7년뒤 6채 집을(76조) 내집꿈]

✅아파트명

송파 파크하비오 푸르지오 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

송파구 종사자 수 400,781 명

2. 교통

강남역

여의도역

시청역

3.학군

문현중(80%)

문정중(84%)

4. 환경

1. 가든파이브(현대아울렛,  NC백화점)
2. 이마트

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

• 교통: 강남, 여의도, 시청까지 모두 1시간이내로 출근가능 A

• 학군:  -  학업성취도율: 문정중(83.6%) 13위 / 문현중(79.6%) 20위

            -  특목고진학율: 문현중(4.8%) 6위 / 문정중(2.7%) 10위

• 환경: 주변에 동부보호관찰소, 서울동부지방감찰청,지방법원이 있다. 투자에 영향이 있지 않을까? 관찰소가 있어서 그런지 공원이 많음(글샘공원, 소리공원,한우물 근린공원), 가든파이브 있음
• 호재: 호재는 딱히 모르겠다.

투자금 9억이라면 다른 곳을 더 찾아볼 것이다.

2) 환금성 : 주변에 법원이 있어 고액 연봉자가 많아서 전세수요가 있지 않나?

3) 수익률 : 수익율이 좋을려면 미래가 좋은 곳에 해야 한다. 과연 미래가 좋은 곳인가?  수익률도 수익율이지만 투자금이 많이 드는 단지…

4) 원금보존 : 23년도 저점에서 전고점 대비 많이 올라온 시점임, 너바나님이 말씀하신 적정 전세가율 70%가 되지 않음, 입지독점성을 갖는가? 수요가 많은가?

5) 리스크 대비: 2년뒤인 2027년에는 일단 송파구에 공급되는 아파트는 없지만 인근 지역 위례, 성남쪽으로 들어오는 공급을 확인할 필요가 있을것 같다.

고점 전세가율: 50%

저점 전세가율: 60%

현재(2025년 3월) 전세가율: 42%

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아직 공부해야할 점이 많다는 것을 느꼈다. 특히 수익률 측면에서 과연 이곳이 미래 가치가 있는곳인가? 라는 물음에 대답을 못하겠다. 또한 비교군이 없기 때문에 선뜻 큰돈을 들이고 투자하자는 결심이 안든다. 투기가 되지 않기 위해서는 많은 공부가 필요할 것 같다.