[열반스쿨 기초반_85기 8조] 2주차 강의 후기 _투자 레시피 외워두기

*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요! 

이렇게만 하면 성공하는 투자레시피💫

1. 부동산 투자의 기준

• 가장 큰 영향 주는 요소는 무엇인가?

  한가지라고 할 수 없다. 여러가지를 다른 지역과 비교하여 저평가된 매물을 찾아야한다.

2. 투자원칙

• 선구안을 가져라 - 나만의 투자기준 명확히
• 처리능력 - 매수 기술(여러가지 기술 수업 통해서 배우기)

3. 투자기준

• 저평가여부 (가치>가격)

  - 비교할 수 있는 능력 키워야한다.

  - 앞마당이 많아야 비교가능하다.(지역 가치가 어떤지, 직장, 교통, 학군, 환경, 호재 등) -→ 임장가서 grade 매기기

• 환금성 : 이 자산을 다시 현금으로 만들 수 있는 정도

  - 부동산은 좋은편이 아니지만, 아파트는 괜찮은 편 (예외 : 나홀로아파트, 3층 이하 아파트, 세대수 작은 곳)

  오피스텔, 분양형 수익호텔은 환금성 절대 안 좋음

• 수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가) / 투자기간(연)

  -72의 법칙 : 72/수익률=원금이 두배가 되는 시간

  -적정 목표 수익률 -→ 투자 1년차는 잃지 않는것, 2년차는 10%, 10년차는 20%, 부자는 5~10%만 되도됨🤣

  -수익률을 높이는 방법

  앞으로 가치가 오르는 부동산

  적절한 투자금 + 전세금이 높을때

  좋은 타이밍

  수익률, 수익 둘다 중요(수익금 5000만원이상 되는것 사라)

• 원금 보존

  매매가는 전세가 이하로 빠지지않는다. 

  적정전세가율과 입지독점성(지방은 없으니 입주물량이라도 확인)을 따지기

  적정전세가율 (서울 = 70%, 강남 = 60%, 경기도 =80%)

  최악의 상황도 계산하기

  하락장에서는 전고점대비 20% 떨어진거면 무릎이하 이니 사야된다.

• 리스크 관리

  시세 차익 부동산의 리스크

  - 역전세 :  전세금에 욕심내지 말것

  - 대량공급 : 입주물량(3년내) 입지독점성

  - 급격한 전세상승 : 무리한 전세가올리지 말고 5%가 적당

  - 수익시기(상승시기) : 오래걸릴 수 있으니 고정적 수입(일) 있어야 할 것

부동산 전망 : 거시 경제 사이클을 미리 예측한다는 것은 일종의 망상과 함정이다 (찰리멍거)

• 강남을 파도의 중심이라고 생각하고 멀리 갈수록 파도는 늦게 진폭도 작게 온다.
• 상승장을 기다릴 수 있어야 한다. 하락장을 인내하자
• 상승장때는 2~4배까지도 올라간다.

양도 소득세, 종부세, 취득세 -→ 버는 만큼 낸다. 세금을 무서워서 투자하지 않는 건 바보짓이다.

2주차에 배운 내용으로 부동산어플을 보며 지금의 투자장은 어떤지 보았습니다. 지금은 하락장에서 다시 상승장을 가고 있는 상황인 것 같은데, 강남은 이미 전고점을 뚫은 곳도 있고, 강남에서 멀어질 수록 아직 회복하지 못한 곳들이 보입니다. 괜찮아보이는 곳은 투자금이 꽤나 쎄고 적정전세가율도 낮은 것 같습니다. 전세가율이 낮은건 어떻게 생각을 해야하는지 잘 모르겠네요. 투자금이 적은 사람은 담배꽁초투자를 해야한다고 너바나님이 말해주셨는데 담배꽁초의 기준이 명확한것 같지 않습니다. 실제로 임장을 다녀봐야 알 것 같습니다. 임장에서 중요한것과 어떤 매물을 택해야 하는지 아직 많이 어렵습니다. 다음주 강의도 궁금하네요!!