누군가는 주저할 때 누군가는 도전한다

*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요! 

이번주 열반스쿨 기초반강의 후기

강의를 시작하니, 본격적인 공부가 시작되었다.

긴장하며 집중하며, 노트에 필기를 하며 강의를 수강한다.

강의를 수강하면서 나도 이제 부동산을 보는 눈이 생겨서 바로 매매를 할 수 있겠다는 

기대에 부풀어 올라 있었는데, 너바나님이 처음 부터 말해 주신다.

공부 없이 매매를 바로 하는 건 투기란다. 

내가 깨어나기 전에 가장 혐오(?)하던 단어!!!

투기가 아닌 투자를 향해 나아가자!

not A but B  행동하지 않으면 따라오는 것도 없구나.

1) 잊기 전에 기록하기

*부동산 가격 결정요소와 투자기준

비젼 보드를 작성함으로써 목표점을 갖게 된다. 

하루하루 생각 없이 살아가던 나의 과거를 돌아보게 됨

타인의 꿈을 욕망하기 말자. 내가 진심으로 행복함을 느낀다는 것을 따라가야 한다. 

나의 꿈을 갖는다.

비젼보드 업그레이드는 비추한다.

롤모델을 정하는게 중요하다.

선택과 집중

평가방법 / 보상수단을 작성

-추천 도서 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라 // 미라클모닝(아침6분이면 충분하다. 루틴만들기)

+ 부동산 투자원칙 부동산가치 판단법

가격에 영향을 미치는 요소 부동산은 오를까? 부동산은 끝난게 아닐까?

어떻게 투자하는 거야(투자 레시피 200억 부자)

너바나의 부동산 전망

시세차익 부동산 투자 잘하는 법

너바나의 투자사례 (연 20% 수익률 실전사례)

1) 부동산 가격에 영향을 미치는 요소는?

장기(숲) : 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성

단기(나무) : 가격저평가여부(가치>가격), 매수(매도)심리, 입주물량(공급), 투자기준

-10년뒤 부동산 가격은 오를 것인가? 입지가 좋으면 2배~4배 오른다.

-절대하락 절대상승은 없다.

-부동산은 장기적으로 우상향한다.(물가인상이 원인)

-상승장보다 하락 시장이 폭이 적다.

-23년 바닥(지하 1,2층)

-전세가격은 장기적으로 오른다

-전세가격은 영향은 장기물가 단기수급 전세대출규제 가격이다.

2) 200억 투자자의 투자원칙(어떻게 투자하는 거야?)

-부동산 투자의 원칙 잡기

a 저평가 여부(가치>가격) : 입지,직장,교통,학군,환경,호재 : 두가지 비교능력, 앞마당 넓히기, 임장 많이 다니기

b 환금성 : 자산을 돈으로 돌려 받을 수 있나? 아파트가 좋다(나홀로, 3층 이하, 탑층, 세대주 적은 것 좋지 않음)

c 수익률 : 투자금 대비 내돈을 얼마로 돌아 오는가? 투자의 필수 옵션

 수익률 = 수익금(시세차익) / 투자금(매매가-전세가) /투자기간

 수익률 높이기 위해 미래가치를 본다.

 72의 법칙

 72/수익률 =원금이 2배가 되는 기간

 예시) 72/3%=24년 은행이 3% 수익률 일 때 

 내 목표 수익률은 급여가 많으면 급여만 이면 되지요.

 투자 1년차 잃지 않는거 투자2년차 10% 투자3년차 20%

 수익률 높이는 법 : 앞으로 가치가 오르는 부동산(수요,공급) 적정한 투자금, 전세금 상승, 

 좋은 타이밍(무릎이하), 수익률 수익 둘 다 중요, 인내(투자시장, 가치 신뢰)

d 원금보전

 적정 전세가율 

 원금보존 

 매수시 이 물건을 통해 내가 겼을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까?

 매수시 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다.

 매수시 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.

 매수시 수요가 많고 입지독점성이 높은 부동산을 매수한다(가치)

 보유 가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다.

 원금조본의 원칙

 최악의 상황에서 이물건을 얼마나 떨어질까? 이물건의 적정 전세가율은 얼마일까?

 이 물건은 안전 마진을 얼마일까?  이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가?

 이 물건은 수유가 많고 입지독점성을 갖는가?

 혹시 전세가가 빠질 수는 없을까?  이 물건은 단기 입주 물량은 적정한가?

= 현재 전고점 대비 20% 이상 빠지면 무릎이하이다.

e 리스크 관리

 시세 차익 부동산의 리스크 :  리스크 햇지 

 역전세 적은 갭은 안됨(전세금욕심내지말자) 

 대량공급 입주물량(3년내),  입지독점성

 급격한 전세상승 무리한 전세가 안됨, 전세금 5%상승, 

 전세보증금 전제 5~10% 보유

 수익시기(상승시기)  모른다(운) 고정적인 급여(수입)

 투자의 리스크

 원금 손실 : 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?

 적은 수익 : 나의 연평균 투자 수익률은?

 환금성  : 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?

 리스크  : 최악의 상황에서 플랜비가 있는가?

 여러분의 가장 큰 리스크는? : 투자에 대한 무지(편익과 비용)

3) 월급쟁이 부동산 투자 전략 너바나의 부동산 전망 너바나의 실제투자 사례와 세금 대응하는 법

2) 나에게 적용할 점 찾기

-시간의 4분면 작업을 해야겠다. 어제보다 나은 나를 칭찬하자 과정이 즐겁기를 세상의 편은 나 자신이므로 응원한다. 매일 목실감을 작성하는게 도움이 많이 되겠다.

-입장을 많이 다녀서 앞마당을 많이 갖게 되어 저평가 여부를 선별해 낼 수 있겠다.

-저평가된 부동산을 내 월급으로 결국 돈이 일하게 하는 것이다. 한 채씩 늘려가보자. 세금은 두려워 하지 말자