동탄역 롯데캐슬 아파트 수익률 분석 보고서[열기 85기 집돌이79]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

동탄역 롯데캐슬

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

화성시 종사자수 564,646명, 사업체수 109,971로 S등급

2. 교통

강남역 55분, 역의도역 67분, 시청역 64분

3.학군

청계중 73%, 77.2%동탄중(아실에 안나와서 인터넷 검색. 2016년 자료)

4. 환경

동탄 롯데백화점 연결

GTX-A 연결

동탄호수공원 차로 10분

한림대동탄성심병원 차로 10분

5. 공급

화성 신동에 올해에만 6000세대 넘게 공급(적정수요 초과)

25년~26년 상반기는 전세가가 낮을 수 있음

27년에는 가장 가까운 오산동에 입주물량 있으나 464세대로 크지 않음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 대기업 직장이 가까이 있고, GTX등으로 교통이 좋고, 대학병원과 백화점, 공원이 차로 10분거리 내에 있는 등 환경도 좋고 브랜드 아파트로 좋으나 학군이 아쉬움. 가까이에 있 가치는 있으나 현재 매매가가 전고점 수준으로 저평가라고 보기 어려움(다른 단지와 비교해보진 않았지만 이미 가격이 높음), 

2) 환금성 : 동2 대장아파트이고 아파트 대단지라 환금성이 좋을 것으로 보이나 26년까지 입주물량이 많아 단기적으로는 어려울 수 있음.

3) 수익률 : 현재 저평가가 아닌 상태이므로 높은 수익률을 기대하기 어려움

4) 원금보존 : 백화점과 GTX가 바로 연결되어있는 입지 독점성을 가지나, 전세가율이 40%대로 너무 낮아 투자금이 크고 가격이 크게 빠질 수 있음. 또한 현재 최고점 수준으로 원금보존이 어려울 수 있음. 또한 25년~26년 적정수요 대비 높은 입주물량이 예정되어있어 매매가 잘 안되거나 전세가가 많이 오르지 않을 가능성이 높음

5) 리스크 대비: 가치는 좋으나 현재는 가격이 높고, 전세가율이 낮으며 단기 입주물량이 많은 등 RISK가 많아 투자 매력이 떨어짐 

나의 투자 결론 : 가치는 좋으나 현재 매매가가 역대 최고 수준으로 저평가라고 보기 어려워 현재 투자는 좋지 않음

✅ 작성하면서 느낀점 : 투자기준(저환수원리)에 대해 강의만 들었을 때에는 각 항목이 서로 유사하다고 느겼는데 보고서를 작성하니 각각의 항목에 대해 확실히 개념이 잡힘.