안녕하세요 자음과모음입니다.
오늘 부동산 뉴스 기사를 보다가, 이 기사에 눈길이 갔습니다.
이 기사의 주요 내용은 성동, 마포, 광진구와 같은 한강벨트라인의 지역들이
25년 9월 대비 26년 9월 기준으로 거래량 86%가 급감했다는 얘기입니다.
25년 9월 거래량 : 성동구 - 559건, 마포구 - 532건, 광진구 - 288건
26년 9월 거래량 : 성동구 - 56건, 마포구 79건, 광진구 35건
지난해 대비 거래량이 급감한 것은 데이터를 보았을 때 맞습니다. 지난해 9월은 10.15 규제가 나오기 전 시기이므로
실제 서울 지역도 강남,서초,송파,용산을 제외한 나머지 지역은 대출을 일으키지 않고도 집을 매수할 수 있는 시기였습니다. 지금과 거래량이 차이가 날 수밖에는 없겠죠. 지금보다 가격이 쌌고, 거래가 수월했기 때문입니다.
거래량 급감 = 하락 시그널
많은 분들은 거래량이 급감하면, 하락의 시그널로 받아들입니다.
거래량이 급감하는 경우는 크게 3가지 케이스가 있습니다.
- ① 규제형 급감 (못 사서): 매물이 쌓이고 호가는 버티거나 소폭 조정되지만, 수요 자체는 살아 있습니다. 10.15 이후 한강벨트처럼 대출이나 갭투자 경로가 막힌 경우가 여기에 해당합니다. 규제가 풀리거나 실수요자 자금이 맞춰지면 거래가 빠르게 회복될 수 있습니다.
- ② 가격 부담형 급감 (안 사서): 가격이 단기에 너무 올라 매수자가 관망하는 경우입니다. 매물이 늘면서 호가가 실제로 꺾이기 시작합니다. 그런데 이 경우 가격이 부담이 되지 않는 지역의 경우에는 거래가 일어납니다. 지역별 편차가 생깁니다.
- ③ 매물 잠김형 급감 (팔 게 없어서): 매물 자체가 줄어 거래가 감소하고, 소수 거래가 신고가를 만드는 경우입니다. 10.15 대책이 나온 이후에, 실거주자에게만 매도를 해야 하고 매수가를 내릴 생각이 없었던 시장에서는 매물 자체가 극히 드물었습니다. 다주택자 양도세 중과 이후의 매물잠김 현상과 비슷합니다.
강남도 거래량이 급감, 매물수 증가와 맞물린 가격 하락을 보이고 있습니다.
그런데 이 하락이 과연, 시장 참여자들이 모두 부동산 시장은 하락할 것이고
너무 비싸기 때문에 “사지 말아야겠다”를 느끼기 때문의 하락일까?를 생각해 보시면 좋습니다.
그런데 이 거래량 급감을 서울과 경기도 전 지역의 하락 시그널로 받아들이면
한쪽 사이드만 보고 의사결정을 하게 될 수 있습니다.
다른 쪽의 시그널도 같이 보아야 합니다.
실제 대출을 일으킬 수 있는 15억 미만의 경기, 서울 지역에서의 상승이 멈추었는가?
왜 상승은 멈추지 않을까?를 보셔야 합니다.
내가 속해 있는 지역이 서울이냐 경기도냐에 따라 온도차가 있는 시장이니 만큼
내 주변 아파트 가격이 계속 올라가니 조급한 마음으로 매수결정을 하시거나 (경기도 외곽 지역들)
내 주변 아파트 가격이 조정받는 것 같으니, 넉넉한 마음으로 관망을 하시거나 (서울지역)
둘 중에 O,X로 시장을 바라보시면 주변 아파트들이 계속 올라가는 경기도 시장의 경우,
조급한 마음에 사지 않아야 하는 집을 사실 수 있습니다.
또한 내 주변 아파트 가격이 조정받는 시장의 경우, 계속 하락할 것이라고 생각해
종전 대비 가격이 싼데도 매수 기회를 놓치실 수 있습니다.
어렵죠.
하나의 모습만을 보여주고 있는 시장이 아니다보니
한 개인이 전체 시장을 본다는 것이 참 어렵습니다.
이럴 때일 수록 주목해야 하는 시그널
지금 현재 전세수급지수가 2020년 임대차 3법 시행 이후 최고치를 기록했습니다.
전세수급지수 120.7입니다.
기본적으로 100이상이면 현장에 전세가 부족하다고 느끼는 사람들이 많은건데, 현재 그 강도가 쎈 편입니다.
물론 시장의 변화에 따라 전세 물량이 나오는 지역, 그에 따라 전세 거래가 안되거나
월세가 더 빠르게 거래되고 월세가격이 더 많이 오르는 지역이 있을 겁니다.
금리가 올라가니 전세 대신 월세를 선택하는 사람들이 많아질 테구요.
전세가 없어서 월세를 선택하든,
전세 금리가 높아서 월세를 선택하든,
집은 전세든 월세든 매매든 선택을 해서 거주를 해야 하는 거주의 기능을 가지고 있습니다.
가격이 오르고 내리냐를 보기보다
더 중요한 것은 내가 지금 어떤 선택을 하는게 내 인생 10년을 보았을 때
유리한 선택일지를 고민해봐야 한다는 겁니다.
어떤 집을 사느냐도 중요하지만, 그 이전에
내가 지금 어떤 선택을 하려고 어떤 근거를 가지고 접근하느냐도 못지않게 중요합니다.
안그러면 어떤 집을 고르는가를 고민할 때에도 여전히
지금 해야할까? 나중에 해도 되지 않을까? 를 계속 고민하며
행동이 따라오지 않을 수 있습니다.
집 문제는 나 스스로 풀어야 함에도
미래의 나에게 풀리지 않는 숙제를 던져주는 것과 마찬가지입니다.
무조건 사야한다고 말씀 드리는 것이 아닙니다.
오를테니 사셔라, 내릴 테니 기다리셔라라는 메시지는 의미가 없습니다.
그래서 지금, 내가 처한 상황에서 가장 좋은 선택은 무엇인가?를 고민하고
이에 따라 실행하는 것이 가장 중요합니다.
여러분들이 부디, 이 시장안에서
나의 결정에 도움이 되는 시그널을 잘 살펴보시고
의사결정 하시면 좋겠습니다.
제가 댓글 달아주신 분들께 감사인사를 매번 드리고 있는데요,
댓글 달아주신 분들 중 지금 현 시장에서 고민이 있으신 분들이 있으시다면
10분 정도 답변을 달아드리도록 하겠습니다. ^^
글 읽어주셔서 감사합니다.
